旅游项目开发商业计划书样本.doc
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1、打XX岛(QS湾)旅游开发区项目开发商业计划书唐山XDH旅游开发七月目 录 前 言一、 打XX岛资源环境情况1、 地理位置、面积、海水质量及岸线长度 2、地貌特征及其类型 3、海岛气候特征 4、水文地质、土壤类型及植被 5、海洋资源 6、资源环境情况优势和劣势分析二、旅游开发区区域情况1、交通情况(1) 高速公路四通八达(2)客运方面极为便利(3)铁路海运将构筑全方位交通架构(4)旅游线路更为方便游客2、区域经济概况 (1)临近北京、天津两大特色城市,旅游发展受其带动。 (2)按乐亭县计划,多年经济将出现迅猛发展。 (3)打XX岛已被列入唐山旅游发展关键计划项目。3、人文情况4、区域旅游资源现
2、实状况 5、区域情况优势和劣势分析三、市场分析1、中国旅游市场分析2、旅游开发区目标市场定位 (1)京、津、唐、秦地域 (2)东北地域 (3)青岛、烟台部分流游用户 (4)奥运经济带来目标游客群 3、和南、北戴河客源吸引力比较四、旅游开发区计划方案 1、总体计划(1) 计划理念(2) 性质(3) 专题(4) 用户目标定位(5) 计划内容(6) 岛屿计划指标:(7) 旅游开发区项目投资2、开发进度3、经营理念4、开发方法五、旅游开发区项目投资主体1、外方经营者介绍:2、中方经营者介绍:3、海岛使用权归属:六、市场营销1、营销窗口和目标区域选择2、营销策略3、营销工作计划前 言 伴随社会进步和大家
3、物质生活水平提升,代表着社会繁荣和文明程度旅游业得到了快速发展。外出旅游含有广泛性和大众参与基础,已经成为大家生活中一部分。旅游业投资回报率高,见效快,关联带动能力强,已成为中国外经济热点。中国旅游业正处于由数量型向质量型效益型转换增加阶段,旅游业将成为新经济关键增加点,并将进入一个新历史发展时期。顺应这一时尚,环渤海旅游走廊也受到越来越多人士关注和期盼。打XX岛(QS湾)旅游开发区在唐山海港开发区,地处资源独特环渤海旅游走廊黄金地段,和南、北戴河同处沿海旅游产业链,很轻易形成连带消费,优势共享;毗邻北京、天津两大城市和河北旅游热点城市承德、秦皇岛,含有得天独厚区位优势;开发商香港沿海物业集团
4、企业强大资本实力、丰富管理经验、多元化营销手段为开发区项目实施奠定了基础。所以,大力开发打XX岛旅游业已含有众多有利条件。怎样愈加好地适应市场发展,在新经济格局中确立最好定位,合理有序开发、利用好现有旅游资源,实现旅游区健康快速发展,为大家发明最理想旅游胜地,使现有旅游资源打XX岛实现升值、升值、再升值,并成为新利润增加点,是制订本计划书主旨。二、 打XX岛资源环境情况1、地理位置、面积、海水质量及岸线长度打网岗旅游区在唐山市海港开发区西南5公里渤海湾黄金海岸处,区域面积16平方公里,南北长约13.5公里,东西宽为500-1500米,平面形状呈保龄球形,是中国最大由河流和海汐冲积而成细沙岛屿,
5、是周围沿海旅游风景线上有待开发最大亮点。她和周围金银滩、菩提岛、月坨岛、金沙岛等大小岛屿共同形成了中国罕见最独特双岸并延地貌格局。得天独厚地理位置、浓郁地域文化和极其丰富土特产品使这一地域成为富含旅游资源和开发潜力优势区域。打XX岛海岸线长约26494米,陆地海拔高度3-5米,海岸属优质天然细沙地质,海岸延伸入海坡度平缓,小于1.5米水深宽度约500米,海水一级,能见度3米左右,是优良天然海滨浴场。2、地貌特征及其类型打网岗属离岸沙坝岛。岛体呈长形,两端因为受时尚作用,向内陆弯曲。离岸沙坝岛是因为波浪破碎后释放能量,将携带沉积物沉积下来,在破波带周围形成。该类岛屿长宽比值较大,通常可达20。岛
6、上地貌简单,通常仅有平地、海滩。 海岛陆地地貌往往向海一侧比较高,通常由沙丘、沿岸堤组成,因为受波浪和时尚和作用,常形成高约0.5M侵蚀陡坎,而靠近大陆那部分则比较平缓解低洼。3、海岛气候特征 海岛年平均气温大部分为10.5C左右。最热月(8月)平均气温为24.5-25.0C;最冷月(1月)平均气温为-4.5-5.1C;秋季(10月)平均气温为13.5C左右, 春季(4月)平均气温为10C,秋季气温显著高于春季。含有冬暖、春冷、夏凉、秋暖和最高气温偏低、最低气温偏高经典海洋性气候特征。岛屿日照充裕,达58-64年。平均风速较大,达5.5-6ms。最高风暴潮3.8米、最高潮位2.53米,最低潮位
7、-0.29米。年平均降水量6116.8毫米,雨量充沛。湿度70(平均),蒸发量。4、水文地质、土壤类型及植被河北省海岛均无地表淡水,因为受海洋性气候影响,海岛上大气降水比相邻大陆沿岸多,所以,只在岛屿上风成砂丘内,有降水入渗形成少数是常年、多数是季节性属上层滞水性质浅层地下淡水。 打XX岛为细砂,海相沉积物。因海水作用砂质纯净,饱水程度极高,咸水水位平均0.3M,在150M以下有深层地下淡水分布。海岛受海潮浸润土地占到五分之四,土壤类型以滨海潮滩盐土为主,岛上几乎没有植被,部分地域着生稀疏沙引草、沙钻苔草等沙生植被。5、海洋资源打XX岛系海积地貌,因为海浪和潮汐纵横移动,加之滦河、蓟运河两大水
8、系入海频繁变迁,形成了粉砂质泥质海岸,坡度平缓,滩涂宽广。适合于发展海盐、海水养殖等。近岸海域20米等深线以内浅海是对虾、毛虾、梭鱼等浅海生物产卵场、浮游动物密集区;在浅海、滩涂栖息有杂色蛤、文蛤、青蛤、四角蛤蜊、兰蛤、魁蚶、毛蚶、沙蚕、虾蟹类等163种底栖动物和银鲳、舌鳎、黄鳝、梭鱼等63种经济鱼类,占河北省鱼类资源50%以上。6、资源环境情况优势和劣势分析(1)资源环境情况优势A、岛屿细沙海岸绵长,坡度平缓,海水水质良好,是渤海湾海滨乃至中国难得开发大型海滨浴场和海滨旅游度假地区域,适宜旅游度假。B、岛上风力、日照资源充沛,可充足开发利用,创建环境保护生态居所。C、现有地下淡水资源可供给岛
9、屿生产生活。D、岛屿自古少人居住,自然资源未遭破坏,鸟类、海洋生物种群较多,适于开展观鸟活动、发展海水养殖参观。(2)资源环境情况劣势A、岛屿地势低洼,在大潮和风暴潮时,岛屿4/5被海水淹没。B、岛屿土质为滨海潮滩盐土,土壤盐碱度高,不适于植物生长。C、海岛长久无人居住,无地表植被覆盖。D、冬春季节风力较大,气候恶劣。 针对以上情况,经多方调查论证,可利用挖运河、湖和建筑出土将岛屿平均垫高1.5米,达成整体标高4.5米以上,有效预防潮水侵袭。同时选择优异土壤改良剂,在不换土质情况下改变土壤酸碱度,针对性铺垫草皮,栽种红柳、杨树、香花槐等抗盐碱度高植物,达成绿化覆盖率50%以上,兴建人和自然友好
10、共处绿色海岛。采取堆土造山改变岛屿风向,现已建造海拔20米以上人工山2座。加之岛屿绿化全方面开展、岛内建筑物大量兴建,改善岛屿小气候已指日可待,发明人定胜天神话。二、旅游开发区区域情况1、交通情况(1)高速公路四通八达打网港岛旅游开发区在渤海湾北岸,紧临京唐港。京唐港对外交通条件良好,交通网络以高速公路为主,京津唐高速公路和天津、北京、唐山相接,唐秦沿海公路、京沈高速和秦皇岛相连。自驾车游客车从唐山到打XX岛只需40多分钟车程,从北京到海港开发区约需2.5小时,从天津到开发区需要2小时。平均比抵达秦皇岛近约半小时车程。每日有唐山-京唐港高速客车,如乘坐火车或其它交通工具到唐山再换乘高客抵达旅游
11、区也十分方便。(2)客运能力将全方面提升京唐港公路客运站已列入河北省十五计划,项目现已开始动工兴建。估计底正式运行。到时将开通京唐港至北京、京唐港至天津、京唐港至唐山、京唐港至秦皇岛、京唐港至沈阳等地高速客车。(3)铁路、海运将构筑全方位交通架构坨港铁路将京唐港和国家干线京山铁路相接。京唐港距天津新港70海里,距秦皇岛64海里。近期,京唐港至大连游轮也立即通行。这么,由东北方一直游客现有方便海上交通,又能享受便捷陆路交通(附:海港开发区交通图)唐山市旅游业-发展计划纲要旅游交通计划中提出:主动培育并尽可能在12年内开通京唐岗到大连、烟台、上海等地航运客船。(4)旅游线路更为方便游客在区域性旅游
12、线路上,唐山市旅游局已开通两条到打XX岛旅游路线图。a 、清东陵汤泉度假村长城狩猎场鹫峰山潘龙湖海滨浴场菩提岛京唐港唐山市区b、天津秦皇岛京唐港菩提岛唐山市近期内计划修建港口开发区到翔云岛林场再到海边和北港旅游道路,将为全方面开发打XX岛等风景区打好基础。另外,北戴河、南戴河、黄金海岸经滦河口到金银滩、菩提岛、打XX岛、北港海上旅游路线也立即开通。2、区域经济概况 (1)临近北京、天津两大特色城市,旅游发展受其带动。 伴随京、津国际大城市建设进程加紧,国民旅游意识不停增强。仅去年,天津市古文化街、黄崖关长城、水上公园等著名景区,最大日客流量达成20多万人,比去年同比增加左右。北京市现在每十二个
13、月旅游人数达一亿多人。在奥运会准备6年当中,每十二个月游客将会以20%速度增加,新增旅游需求约1700亿人民币。天津、北京这种新旅游发展态势,肯定惠及唐山。 (2)按乐亭县计划,多年经济将出现迅猛发展。 到,乐亭县国民发展总值将达成105亿元,平均每十二个月增加11.6%。全县城市化水平达成40%以上,城市人口10.3万人以上,人均住宅面积达成30平方米,人均关键公共绿地8.9平米,绿化覆盖率达成32%。五年内全社会固定资产投资累计达成93亿元,比增加53.9%,平均每十二个月增加9%。到,全县社会消费品零售总额达成25.7亿元,人均可支配收入达成7640元,比分别增加67.8%和33.8%。
14、 在旅游业方面,达成接待游客100万人次,创直接收入6000万元,社会效益7000万元,分别比增加67%、100%、112%。 (3)打XX岛已被列入唐山旅游发展关键计划项目。 旅游开发区地处河北省唐山市渤海湾,唐山是河北省钢铁、水泥、煤炭工业基地和机械加工制造中心,是京、津、唐经济圈组成部分。唐山市在经济结构调整中,确定将把生产力布局向沿海推进,旅游、海上运输等新兴第三产业优先发展。这对打XX岛开发无疑不是一个良好楔机。根据京唐港发展计划,到唐山海港开发区面积将达成15-20平方公里,人口达成15-20万人,将成为城市功效齐全,人民生活方便、综合、有特色海滨港口工贸城市。按市政府计划,中到,
15、开通北港菩提岛打XX岛京唐港旅游交通航线,将打XX岛建设成高级度假区。3、人文情况打网岗旅游区在河北省乐亭县,这里素有“冀东天府”、“果菜鱼米之乡”之美誉,是著名“乐亭大鼓”、“乐亭皮影”发祥地,文化发达,历史悠久。这里也是革命先驱李大钊家乡,可称“人杰地灵”。4、区域旅游资源现实状况乐亭-中国鲜桃之乡,经济农业发达,境内观赏性果园、桃林遍布;渤海湾最大海岛在其境内,海岸线长98.2公里,含有观光农业、观光渔业和海滨、海岛旅游人文景观和自然景观资源,同时含有二、三日游区域旅游资源,因为和南戴河交通距离70公里左右,该区域旅游开发能够融合到秦皇岛海滨旅游度假走廊,形成独具特色旅游圈,和秦皇岛旅游
16、区优势和特色互补。5、区域情况优势和劣势分析(1) 区域情况优势A、地处京津唐经济区,经济发展方兴未艾。B、有发达高速公路铁路和海上客运交通和外界相连。C、在项目标20公里交通圈内分布着菩提岛、月坨岛,翔云岛、大钊纪念馆、大钊旧居等自然景观和人文景观旅游景区,含有一定区域旅游资源优势。D、当地政府最优惠引资条件和扶持政策。(2)区域情况劣势A、唐山海港开发区经济尚处于发展期,现在无法提供大量高级配套服务和高收入人群。B、周围同类项目开发较多,档次较低,可能为打XX岛开发带来负面影响,周围旅游项目需要深入规范、旅游资源尚需整合。三、市场分析1、中国旅游市场分析二十一世纪前,我过国民经济年增加速度
17、仍将保持7%左右,我过综合国力将深入提升,人民生活将愈加殷实富裕。人民富裕程度提升,扩大内需战略深入实施,将生产出更多中国旅游者。伴随中国小康生活到来、双休日、“五一”、“十一”长假制等,使大家旅游消费意识增强;国家激励发展旅游业政策颁布,企机关带薪休假、奖励旅游开启,旅游业处于前所未有发展环境。中国旅游业本身就已经进入了飞速发展时期。1990-中国涉外旅游快速发展,接待入境过夜人数增加了近2倍;旅游业总收入翻了4番,年均增加率达成32%。世界旅游组织估计到中国将成为世界第一大旅游目标国和第四大旅游客源输出国。世界旅游组织还估计到,将有1.37亿国际旅游者到中国旅游,整个东亚及亚台地域接待国际
18、旅游者人数可达成4.38亿,中国在这一区域市场中将占有31%份额,全球旅游总收入可大2万美元。基于旅游业良好发展前景,从1998年开始,国家2、旅游开发区目标市场定位(1)京、津、唐、秦地域打XX岛旅游开发区基础客源市场(一级市场或主体客源市场)包含三个部分。一是唐山市本市居民和省内邻近地域市场;二是京津市场;三是从秦皇岛、承德分流而来客源市场。从以上三部份客源,第一部分人数为最,但大多数早来晚归,整体消费水平较低;第二、三部分人数虽不及前者,但花费相对较高;尤其是京津两地客源,收入水平高,消费能力强。这三个方面市场均应大力开拓,但关键应放在第二、第三部分上,尤其是京津市场。京津地域市场发育程
19、度对本旅游区影响至关关键。能够讲京津地域客源人数多少将直接决定本旅游区收益。(2)东北地域京唐港至大连游轮年内开通为东北方向游客来唐提供了便利条件。东北地域大量客源将成为本旅游区潜在巨大市场目标。东北地域游客对大连这一早已成熟沿海旅游胜地已熟视无睹,她们渴望崭新更有吸引力去处,本旅游区将成为她们大多数首选。(3)青岛、烟台部分流游用户现在,消费水平高、人数多城市客源群,已从观光旅游转向参与旅游和生态旅游,城市化景点已逐步被旅客所冷落。看惯了大城市繁荣,更多游客向往遥远清幽海边小岛。已开通京唐港至大连游轮及立即开航港口至烟台、青岛游轮为东北、山东方向游客来唐提供了便利条件。同时,因商务、公务等原
20、因途经唐山并在唐山作短暂停留流感人口,也是产生一定资源目标用户。(4)奥运经济带来目标游客群奥运申办成功最大获益者显然是旅游。据教授估计,,国际旅游人数将达成604万人,旅游外汇收入60亿美元,比增加114%,对全国旅游增加拉动能够达成4个百分点。以据我岛情况,打XX岛大规模项目标完成,同时能使品牌效应最大化。商机有限,发展无限;阶段性影响,长久性效应;专题性活动,综合性效应-奥运会最好效应就是让世界了解中国。经过奥运向世界展示该岛,展示中国唐山这是最突出新型旅游项目,从而对打网岗旅游发展发明了最好机遇。奥运效应不仅在奥运会期间,在7年筹备过程中就会表现出来。这个问题一直是我们开拓海外市场关键
21、制约原因之一,自然将大大缓解。 3、和南、北戴河客源吸引力比较南戴河、北戴河是河北省发展较早海滨旅游景点,也是国家关键旅游区,每十二个月国家领导人全部要到此开会、疗养。其著名度较高,是我旅游开发区客源市场关键竞争对手。经过多年开发,该地域配套设施完善、娱乐项目丰富,每十二个月夏季有大量固定客源。北戴河海滨环境优美,风光秀丽。沿海开辟30多个专用和公共海水浴场能够为游客提供海浴、沙浴、日光沐浴服务。东面有鸽子窝公园,是观日出、看海潮最好境地。秦皇岛南戴河和北戴河东西并列,路桥相连,总面积20平方公里,海岸线17.5公里。南戴河国际娱乐中西在南戴河旅游度假区省级森另公园内,占地5.5平方公里。这里
22、滩宽水清、空气清新、林木葱郁,含有回归大自然优美环境和开发旅游项目得天独厚自然资源。北戴河和南戴河旅游度假区关键缺点是冬季游乐项目少,在策划方面没有深入思索冬季项目,造成冬季大量旅游住宿设施闲置,旅游项目投资效益受到影响。在建设方面缺乏统一计划,没有高水平物业管理,饮食服务没有进行统一管理,经营人员素质比较差。经过近两年过分开发及人为破坏,自然生态资源遭到不一样程度污染,海水水质显著下降。加之夏季旅游高峰期游客数量急剧猛增,致使关键旅游景点人满为患,影响了游客休闲消夏良好兴致。和之相比,我岛所在乐亭海港,即使远离市区,旅游开发也处于刚起步阶段,周围新开业部分浴场仅有简单设施就已经吸引了不少喜爱
23、清静游客,可见QS湾必会成为新旅游热点,市场潜力巨大。四、旅游开发区计划方案1、总体计划(1)计划理念:本计划设计是以实现一个适合中国国民口味兼顾海外游客国家级旅游度假区,设计专题是健康养生和海滨旅游度假,使其成为北方家喻户晓国家级海滨度假区。(2)性质:以海滨风光、沙洲野趣为关键风景特色,以健康养生、浏览观光、度假休养、运动娱乐为关键活动。(3)专题:维护大自然环境优美绿岛,意在实现真正接触大自然度假憩养多功效旅游度假场所。(4)用户目标定位:北京、天津、唐山(河北)、东北地域、山东游客,吸引国外游客及中国其它地域游客。(5)计划内容:依据岛上空间特点和功效机构相关性,将岛上用地计划为一下四
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