房地产开发企业适税流程分析模板.doc

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房地产开发企业适税步骤

签署土地出让协议，办理土地证阶段
契税：土地价格*3％
城镇土地使用税：土地面积*税额
印花税：协议金额*税率
建筑施工阶段
印花税：协议金额*税率
销售阶段
营业税：预收款*5％
城建税：营业税*7％
教育费附加：营业税*3％
地方教育费附加：营业税*1％
土地增值税（预缴）：预收款*1％
印花税：协议金额*税率
项目汇算清缴阶段
土地增值税：（收入-扣除项目）*税率
企业所得税：（收入-扣除）*25％
房产税：见附注

附录：
一、契税：
（一）参考税法：
1.《中国契税暂行条例》 1997年7月7日 国务院令第224号
2.《中国契税暂行条例细则》 1997年10月28日 财法字【1997】52号
二、城镇土地使用税：
（一）参考税法：
1.《中国城镇土地使用税暂行条例》12月31日 国务院令第483号
2.《相关土地使用税若干具体问题解释和暂行要求》1988年10月24日 （88）国税地字第015号
（二）附注：
1.税率：单位：元/平方米
市、县
一级土地
二级土地
三级土地
四级土地
济南市市区
16
8
4
2.4
2.房屋销售后，办理完成土地分割手续，该房屋所应分摊土地不需缴纳城镇土地使用税。
三、印花税：
（一）参考税法：
1.《中国印花税暂行条例》1988年8月6日国务院令第11号
2. 《中国印花税暂行条例施行细则》1988年9月29日 （88）财税字第255号
3.《国家税务局相关印花税若干具体问题要求》1988年12月12日 （88）国税地字第025号
（二）附注：
1.税率：

税 目
范 围
税 率
纳税义务人
说 明
１
购销协议
包含供给、预购、采购、购销结合及协作、调剂 、赔偿、易货等协议
按购销金额万分之三贴花
立协议人

２
加工承揽协议
包含加工、定作、修缮、修理、印刷、广告 、测绘、测试等协议
按加工或承揽收入万分之五贴花
立协议人

３
建设工程勘察设计协议
包含勘察、设计协议
按收取费用万分之五贴花
立协议人

４
建筑安装工程承包协议
包含建筑、安装工程承包协议
按承包金额万分之三贴花
立协议人

５
财产租赁协议
包含租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机 械、器具、设备等
按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元按一
元贴花
立协议人

６
货物运输协议
包含民用航空、铁路运输、海上运输、内河 运输、公路运输和联运协议
按运输费用万分之五贴花
立协议人
单据作为协议使用，按协议贴花
７
仓储保管协议
包含仓储、保管协议
按仓储保管费用千分
之一贴花
立协议人
仓单或栈单作为协议使用，按协议贴花
８
借款协议
银行及其它金融组织和借款人（不包含银行同业拆借）所签署借款协议
按借款金额万分之零点五贴花
立协议人
单据作为协议使用，按协议贴花
９
财产保险协议
包含财产、责任、确保、信用等保险协议
按投保金额万分之零点三贴花
立协议人
单据作为协议使用，按
协议贴花
１０
技术协议
包含技术开发、转让、咨询、服务等协议
按所载金额万分之三贴花
立协议人

１１
产权转移书据
包含财产全部权和版权、商标专用权、专 利权、专有技术使用权等转移书据
按所载金额万分之五贴花
立据人

１２
营业帐簿 生产经营用账册
记载资金帐簿，
按固定资产原值和自有流动资金总额万分之五贴花。其它帐簿按件贴花五元
立帐簿人

１３
权利、许可证照
包含政府部门发给房屋产权证、工商 营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证
按件贴花五元
领受人

四、营业税及附加
（一）参考税法：
1.《中国营业税暂行条例》1993年12月13日 国务院令第136号
2.《中国营业税暂行条例实施细则》1993年12月25日 （93）财法字第040号
3.《营业税税目注释》（试行稿）1993年12月27日 国税发【1993】149号
4.《中国城市维护建设税暂行条例》1985年2月8日 国发【1985】19号
5.《国务院相关教育费附加征收问题紧急通知》1994年2月7日
五、土地增值税：
（一）参考税法：
1.《中国土地增值税暂行条例》1993年12月13日 国务院令第138号
2.《中国土地增值税暂行条例实施细则》1995年1月27日 财法字【1995】006号
3.《国家税务总局相关房地产开发企业土地增值税清算管理相关问题通知》1月16日 国税发【】187号
（二）附注：
1. 计算增值额扣除项目：
(1)取得土地使用权所支付金额；
(2)开发土地成本、费用；
(3)新建房及配套设施成本、费用，或旧房及建筑物评定价格；
(4)和转让房地产相关税金；
(5)财政部要求其它扣除项目。
2. 土地增值税实施四级超率累进税率:
增值额未超出扣除项目金额50%部分，税率为30%。
增值额超出扣除项目金额50%、未超出扣除项目金额100%部分，税率为40%。
增值额超出扣除项目金额100%、未超出扣除项目金额200%部分，税率为50%。
增值额超出扣除项目金额200%部分，税率为60%。
3. 土地增值税清算条件：
　　（一）符合下列情形之一，纳税人应进行土地增值税清算：
　　（1）房地产开发项目全部完工、完成销售；
　　（2）整体转让未完工决算房地产开发项目标；
　　（3）直接转让土地使用权。
　　（二）符合下列情形之一，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
　　（1）已完工验收房地产开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积百分比在85%以上，或该百分比虽未超出85%，但剩下可售建筑面积已经出租或自用；　（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完成；
　　（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；
　　（4）省税务机关要求其它情况。
六、企业所得税：
（一）参考税法：
1.《中国企业所得税法》3月16日 主席令【】63号
2.《中国企业所得税法实施条例》12月6日 国务院令【】第512号
3.《相关房地产开发业务征收企业所得税问题通知》3月6日 国税发【】31号
（二）附注：
1.开发企业开发、建造住宅、商业用房和其它建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方法销售，其预售收入先按估计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
2.开发项目在省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和开发项目在地及地级市城区及郊区，不得低于15%；开发项目在其它地域，不得低于10％。
七、房产税：
（一）参考税法：
1.《中国房产税暂行条例》1986年9月15日 国发（1986）90号
2.《相关房产税若干具体问题解释和暂行要求》1986年9月25日 财税地字第008号
（二）附注：
1.房地产开发企业建造商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借商品房应按要求征收房产税。
2.自用房产按房产原值减除10％-30％后余值乘以税率1.2％计征；出租房产按出租收入乘以12％计征。