房地产开发企业税收专项稽查前的纳税自查.ppt
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1、房地产开发企业税收专项稽查前的纳税自查,一、我国税制改革动态(一)税制改革的策略、基本原则和主要目标1、我国新时期的税制改革采取的策略是分步实施第一、分步实施税收制度改革是由当前的经济体制环境决定的当前实施税制改革的重心应该是适应社会主义市场经济体制逐步完善的要求,对现行税制进行结构性、渐进式的调整第二、分步实施税收制度改革是由当前的宏观经济形势决定的。当前,我国经济正处于经济周期的上升阶段,宏观调控的重心应该是保持宏观经济政策的连续性和稳定性,以保护好当前良好的经济增长势头,第三、分步实施税收制度改革是由当前的国家财政状况决定的2004年,我国实现国民生产总值(GDP)136515亿元,征收
2、税款25718亿元,税收收入占GDP的比重为18。84%建立公共财政是我国财政体制改革的基本方向优化财政收入结构,规范中央和地方的财政分配;公平各类经济主体的税收负担,平衡各方面的利益关系2、分步实施税制改革的基本原则简税制:对现行税种从数目上进行简并要求对现行税制从内容上进行规范宽税基:拓展征税范围;清理税收优惠,规范和压缩减免税项目结合国家宏观经济政策的要求,对需要适当缩小征税范围,增加必要扣除,来自中国最大的资料库下载,低税率:解决名义税率偏高的问题对某些税率明显偏低,税负明显偏轻的税种,也需要适当调高税率严征管:税制改革方案设计要具有较强的可操作性强化税收征管,保证税制改革顺利实施到位
3、.3、分步实施税制改革的主要目标进一步发挥税收组织财政收入、调控宏观经济和调节收入分配的职能;规范政府参与国民收入分配的方式,营造统一、公平、规范、透明的税收制度环境第一、进一步统一税法,公平税负:进一步统一内外税制,统一城乡税制;公平税收负担和税收待遇,促进平等竞争第二、进一步规范和优化税收制度。构建合理的税制结构,选择适当的主体税种,明确和规范税制要素;提升税法级次,提高税法的透明度,来自中国最大的资料库下载,第三、进一步规范政府参与国民收入分配的方式第四、适度提高税收占国民生产总值的比重:要通过税制改革,适度扩大税基、清理税收优惠政策、实施费改税;在加强征管的前提下,确保税收收入的增长与
4、国民经济增长相互协调,适度提高宏观税负第五、促进税收与经济、社会和自然的协调发展。强化税收调控宏观经济、调节收入分配的功能,促进城乡之间、区域之间、经济与社会之间、人与自然之间、国内发展与对外开放之间的统筹协调第六、进一步提高税收征管效能。力求使改革后的税制简便易行,具有较强的可操作性,有利于建立科学严密的税收征管机制,提高税收征管的质量和效率,降低征纳双方的税收成本第七、合理划分中央与地方之间的税收管理权限。在统一税政前提下,明确界定税权,赋予地方适当的税政管理权,以充分调动中央和地方两个积极性,(二)税制改革的主要内容1、统一内外资企业所得税制:贯彻统一税法、公平税负的原则(1)实现两法合
5、并,制定企业所得税法(2)降低企业所得税税率(3)统一规范企业所得税税基(4)调整规范企业所得税优惠政策(5)保持政策的连续性2、增值税由生产型向消费型转变(1)什么是生产型增值税生产型增值税是指在计算增值税时,不允许将外购固定资产的价款(包括年度折旧)从商品和劳务的销售额中抵扣国民生产总值=总产出-中间消耗=劳动者报酬+生产税净额+固定资产折旧+营业盈余生产增值税的弊端,来自中国最大的资料库下载,(2)什么是消费型增值税消费型增值税是指允许纳税人在计算增值税额时,从商品和劳务销售额中扣除当期购进的固定资产总额的一种增值税实行消费型增值税有哪些好处第一、从经济的角度看,有利于鼓励投资,特别是民
6、间投资,有利于促进产业结构调整和技术升级,有利于提高我国产品的竞争力第二、从财政的角度看,有利于消除重复征税,有利于公平内外资企业和国内外产品的税收负担,有利于税制的优化;从长远看,由于实行消费型增值税将刺激投资,促进产业结构的调整,对经济的增长将起到重要的拉动作用,财政收入总量也会随之逐渐增长第三、从管理的角度看,有利于降低税收管理成本,提高征收管理的效率,(3)如何推进增值税由生产型向消费型转变采取分步推进的办法:一方面是指在部分地区进行增值税转型试点另一方面是指在部分行业进行增值税转型试点3、城镇建设税费改革,在适当时机开征物业税城镇建设税费改革的方向是简并税种,清理收费,降低负担,实行
7、费改税一是简化现行税种,统一内外税制:合并城市房地产税、房产税、土地使用税,适当时机开征物业税;内外资企业统一征税,适当扩大税基;逐步推行按评估值征税二是清理城镇建设的各类收费,把具有税收性质的收费转为税收三是进一步规范物业税什么是物业税物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。通常情况下,物业是房地产(不动产)的别称,物业税即指房地产税或不动产税,来自中国最大的资料库下载,(1)开征物业税要注意的几个基本问题税种的功能定位及总体税负的确定核心问题:以收入目的为主,还是以社会经济调节为主开征物业税与其它相关税种的关系核心问题:要解决“多税同源”的问题,以降低纳税人的总体税
8、收负担房产税(对内)、城市房地产税(涉外)、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税税制设计中的一些主要原则A、居民原有住房与新购商品房的税收区别B、居民基本生活住房与投资性用房的税收区别,(2)物业税制设计的具体方案已在北京、深圳等六城市试运行(空转),年底,将选择杭州、烟台实转方案一、设计原则:合并现有房地产类所有税费,执行统一的物业税。A、房地产公司:流转税及附加税企业所得税物业税房产出售环节税率大约为1215%B、投资者:按年缴纳物业税,采用比例税率按购入价格按重评价格购买时缴纳契税C、物业税总体税负:物业拥有期的税负总额与物业购入原值应大体一致,方案二:设计原则:将地产与房产
9、分别进行核算对土地,征收土地使用税和土地使用费对房产,合并现行的土地增值税及房地产税等,征收统一的物业税A、房地产公司:流转税及附加税企业所得税土地使用税及土地使用费,税费率10%左右;物业税,税率5%左右。B、投资者:按年缴纳物业税,采用比例税率按购入价格按重评价格购买时缴纳契税,4、进一步完善消费税制度一是适当调整征收范围。对高档消费品、资源消耗品、不利于环境保护的产品二是优化税率结构水平三是完善征管办法5、个人所得税改革的主要内容(1)个人所得税有哪几种税制模式?综合所得税制模式、分类所得税制模式、综合与分类相结合的税制模式(二元模式、混合税制模式)(2)我国实行综合与分类相结合的个人所
10、得税税制模式有什么好处(3)个人所得税改革的主要内容是什么第一、改革税制模式:实行综合与分类相结合的税制第二、合理界定纳税人标准第三、优化税率结构,对纳入综合所得范围的应税所得,适当降低最高边际税率,减少税率档次,调整税率级距。对列入分类所得范围的确定合理的税率水平第四、规范减免税政策第五、调整费用扣除第六、进一步规范和拓宽税基,堵塞税收漏洞,来自中国最大的资料库下载,国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知的解读当前房地产市场存在的主要问题是:房地产投资规模过大,商品住房价格上涨过快,供应结构不合理,市场秩序比较混乱,这些均说明在住宅业已经出现了一定的泡沫一、强化规划调
11、控,改善住房供应结构严格土地管理1、根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间2、加大对闲置土地的清理力度,切实制止囤积土地行为二、严禁转让期房,稳定住房价格三、要充分运用税收等经济手段调节房地产市场1999、2003年对个人购买住房又对外销售的几项优惠政策(一)营业税:财税1999210号、财税200310号,来自中国最大的资料库下载,(二)土地增值税:财税1999210号(三)个人所得税:财税1999278号(四)契税:财税1999210号(五)印花税印花税暂行条例规定:商品房销售(财产转移)按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税根据宏观调控需要,国家对营业税的优惠政
12、策做了调整1、自年月日起,对个人购买住房不足年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税2、个人购买普通住房超过年(含年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过年(含年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。,特别需要说明的是,现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行,印花税目前对此没有优惠政策,这次调整中也维持不变四、支持普通百姓自住住房需求各地要制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准,原则条件是:1、住宅小区建筑容积率在以上2、单套建筑面积在平方米以下3、实际成交价格低
13、于同级别土地上住房平均交易价格倍以下允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的经济适用住房建设单位利润要控制在以内,来自中国最大的资料库下载,五、完善城镇廉租房制度1、要根据廉租住房需求,切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金,着力扩大廉租住房制度覆盖面,加快解决最低收入家庭基本住房需要2、鼓励发展并规范住房出租业,多渠道增加住房供给,提高住房保障能力六、严格中介机构市场准入,严肃查处违法违规销售行为,当地房地产主管部门要将下述行为记入房地产企业信用档案,公开予以曝光1、对虚构买卖合同,囤积房源2、发布不实价格和销售进度信息,恶意哄抬房价,诱骗消费者争购
14、3、对不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的4、对一些情节严重、性质恶劣的,建设部会同有关部门要及时依法从严处罚,并向社会公布,来自中国最大的资料库下载,一、企业纳税筹划概述(一)纳税筹划的概念:纳税人基于税法规范,通过对筹资、投资、以及经营活动实现进度的合理安排,达到纳税零风险、税负相对最小化和经济效益最大化目的的管理活动(二)纳税筹划的目的1、减轻综合税负,实现经济效益最大化2、获取资金的时间价值3、实现纳税零风险4、普及税法,提高纳税人的纳税意识5、有利于税法的不断完善,(三)企业纳税筹划的特点1、企业纳税筹划在空间上的全面性2、企业纳税筹划在时间上的全过
15、程性3、纳税筹划的全员性,来自中国最大的资料库下载,(四)房地产开发企业纳税筹划的主要方法1、转让定价法(1)转让定价的方式(2)转让定价的方法利用商品交易的筹划利用原材料和零部件购销的筹划利用固定资产购建的筹划利用提供劳务的筹划利用无形资产的筹划利用租赁业务的筹划利用借款费用的筹划,来自中国最大的资料库下载,2、用因素分解法来研究企业所得税的纳税筹划企业所得税纳税筹划因素分解图,流转税的纳税筹划,应纳税额=(销售单价销售数量)-(成本+费用+税金+损失)适用税率,收入总额准予税前扣除项目金额,应纳税所得额,如何计量何时确认,扣除范围怎么扣除(扣除方法),低税率临界点筹划,3、销售时间递延法(
16、1)分期收款方式(2)赊销方式(3)委托代销方式(4)配比原则在营业收入中的应用4、计税营业额减除法营业税计税营业额=全部收入购置(或抵债)原价5、比较法6、避税临界点法,来自中国最大的资料库下载,7、分劈法:8、筹资成本抵扣法:息税前资产收益率借款费用率财务杠杆正效应息税前资产收益率息税前净利润/资产平均占用额息税前净利润净利润所得税借款费用,来自中国最大的资料库下载,(三)会计处理是纳税筹划实现的重要手段会计实现:运用会计原则、会计程序、会计方法使会计主体的经营决策、经营目标、经营活动成为事实的过程1、为什么会计处理是纳税筹划实现的重要手段(1)税收对会计核算的依附性(2)纳税筹划只是一种
17、规划,还需要采用一定的手段去完成(3)会计处理是纳税筹划实现的重要手段,而不是唯一手段,2、会计处理如何为纳税筹划服务(1)会计人员参与企业筹建的策划(2)设计一套符合法规制度并能满足纳税筹划需要的本企业的会计核算办法(3)会计处理要具有整体观念(4)会计人员要勤于钻研业务,运用会计原则、会计程序和会计处理方法为纳税筹划服务(5)纳税筹划寓于会计核算的全过程之中(6)作好纳税的基础工作,来自中国最大的资料库下载,(6)做好纳税的基础工作国家税收法规的搜集、解读、加工、整理工作组织有关人员学习税收法规企业纳税筹划的日常组织工作建立纳税台帐编报企业纳税情况分析报告企业与税务机关的协调工作,来自中国
18、最大的资料库下载,第三讲营业税的纳税纳税筹划营业税的税收稽查要点(1)检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理,营业收入是否包括各种价外费用。按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。关联企业之间销售价格是否合理(2)销售房产预收款(预收定金)是否及时申报纳税(3)动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税(4)以房换地、参建联建、合作建房过程中,是否按规定申报缴纳营业税。以投资名义转让土地使用权或不动产所有权,未与投资方共同承担风险,并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税(5)检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为(6)通过对房地产企业“企业利润分配”及“营业外
19、支出”等会计科目的审核,检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为,(7)是否存在低价销售的行为。检查企业在销售商品房时,是否存在价格明显偏低而无正当理由。若存在这种情况,税务机关应重新核定其营业收入额(8)各种房产出租收入是否按规定申报纳税(9)其他营业税涉税问题本期营业税应纳税额=(主营业务收入+期末预收账款-期初预收账款+价外收费)X5%(一)营业额的计量1、商业折扣:又称折扣销售或打折,是指企业为促进销售,在商品、劳务价格上给予购货方的优惠。例、某房地产公司售出别墅一栋,400平方米,售价120万元,赠送一个车库,15平方米,市场价3万元。发票填写别墅一栋,价120万元应补税款:营业税
20、及附加30000X5.5%=1650元企业所得税30000X33%=9900元个人所得税30000/(1-20%)X20%=7500元计入营业外收入再补交企业所得税2475元合计21525元,税负71.35%,如何开具发票(1)先打折再销售:120X97.57%=117.084万元3X97.57%=2.926万元(2)把销售额和折扣额开在同一张发票上.2、现金折扣及其在房地产行业的应用现金折扣是指赊销发生后,债权人为鼓励债务人在规定期限内付款,而向债务人提供的债务扣除现金折扣与商业折扣的区别(1)对公的现金折扣(2)对私的现金折扣企业会计制度要求采用总额法对现金折扣进行会计处理,销货方给予客户
21、的现金折扣,从融资的角度看,属于一种理财费用,应在实际发生时计入当期“财务费用”现金折扣的凭证;现金折扣要登记纳税调整台账如何填报企业所得税纳税申报表,来自中国最大的资料库下载,3、销售折让:销售折让是指商品销售后,由于其品种、质量等原因购货方提出异议,商品虽未退回,但销货方需给予购货方一种价格折让,其实质是原销售额的减少国税发1993150号:销售退出与索取折让证明单4、销售退回:税法规定:“企业发生的销售退回,只要购货方提供退货的适当证明,可冲销退货当期的销售收入”会计制度及相关准则规定企业销售商品发生的销售退回,其相关的收入、成本等一般应直接冲减退回当期的销售收入和销售成本等属于资产负债
22、表日后事项涉及的报告年度所属期间的销售退回,应当作为资产负债表日后调整事项,调整报告年度相关的收入、成本等,税法规定:企业发生的销售退回,只要购货方提供退货的适当证明,可以冲减退货当期的销售收入企业年终申报纳税汇算清缴前发生的资产负债表日后事项,所涉及的应纳所得税调整,应作为报告年度的纳税调整。企业年度申报纳税汇算清缴后发生的资产负债表日后事项,所涉及的应纳所得税调整,应作为本年度的纳税调整差异分析除属于资产负债表日后事项的销售退回,可能因发生于报告年度申报纳税汇算清缴之后,相应产生会计规定与税法规定对销售退回相关的收入、成本等确认时间不同外,对于其他的销售退回,会计制度规定与税法规定是一致的
23、,例、甲公司2003年财务报告经董事会批准已于2004年3月28日报出,该公司2003年所得税汇算清缴于2004年2月25日办完。由于质量原因,2003年10月售出的一套住房,客户提出退房,该房售价300万元,成本价270万元在未发生退房时应交企业所得税为363万元2004年2月21日甲公司已收回住房,客户已将发票退回会计处理A、调整2003年度主营业务收入及相关科目借:以前年度损益调整3000000贷:应付帐款某客户3000000、调整2003年度主营业务成本借:开发产品2700000贷:以前年度损益调整2700000,C、调减营业税借:应交税金应交营业税150000贷:以前年度损益调整15
24、0000纳税调整a.调整2003年度的所得税和应交所得税借:应交税金应交所得税49500(1533)贷:以前年度损益调整49500b.调整2003年度未分配利润借:利润分配未分配利润100500贷:以前年度损益调整100500,例2、乙公司2003年度所得税汇算清缴于2004年2月15日完成,2月25日,乙公司收到2003年11月售出商品房退回,客户退回了发票,该房销价180万元,成本价150万元,退房款已支付该公司2003年度汇算清缴时确定应交所得税231万元,会计利润650万元该公司2003年度财务报告于2004年3月8日经董事会批准对外报出会计处理A.调整报告年度主营业务收入借:以前年度
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