房地产项目报建流程对开发环节的影响分析.pdf
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1、 房地产项目报建流程对开发环节的影响分析 摘要:随着中国房地产市场的不断发展和完善,房地产企业间的竞争也日趋激烈。构建企业 的核心竞争力,进行开发资源的整合和流程管理的创新是开发商面向未来的重要战略举措。本文对比介绍了国内外房地产开发的一般流程,国内房地产项目行政审批程序及主要的相关政 策法规。在系统了解深圳市房地产开发报建相关行政管理部门机构设置及其行政职能的基础上,分 析了本市房地产项目报建流程的主要内容。创造性地从开发商的角度建立并优化了开发报建流程,研究了关键节点和重要工作对开发流程的影响。针对企业的组织结构及具体的项目实例,提出了开 发报建流程中重要环节的工作内容。在本文最后还进一步
2、阐述了加强房地产开发流程管理的作用及 建立其体系的合理化建议。关键词:房地产开发开发流程报建流程教师点评:对比介绍国内外房地产开发的一般流程,国内房地产项目行政审批程序及主要的相 关政策法规。系统了解深圳市房地产开发报建相关行政管理部门机构设置及其行政职能,分析本市 房地产项目报建流程的主要内容,优化流程并研究关键节点及重要工作对开发流程的影响。该生论 文工作认真,理论分析合理,结论正确,达到优秀论文要求。(点评教师:宋博通,副教授)第一章绪论11问题提出房地产开发是一项综合性很强的系统工程。整个开发流程是从拿地前的可行性分析到项目的规 划设计再到施工,最后交付验收进行经营销售这样的一个持续性
3、过程。这个过程涉及的干系面广、周期长、环节繁多,且在整个过程中,政府始终充当着土地所有者,城市管理者,市场监督者以及 技术规范制定者的角色,实施对房地产业强有力的宏观调控和微观管制。房地产企业开发一个项山 报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中,每个环节必须要经过房地产管理部门和各相关机构的登 记审批,并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展 的重要“通行证”。因此房地产开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组 成部分。对开发商而言,流程管理能力和资源整合能力直接关系到投资项目整体的运作水平和最终 价值的实现及增殖。作为深圳市房地产开发商在
4、现行的行业法规及政策的框架下,能否明确清晰地理顺各开发环节 的报建流程,协调行政审批与开发过程的每个环节,加强组织结构间的衔接,提升综合开发能力,成为了企业开发流程与管理流程中的关键因素。本文结合房地产项目的开发流程,对深圳市现行的 房地产项目报建审批程序进行分析,通过建立关键路线,分析关键节点和重要工作,并进一步探讨 房地产开发流程的管理问题,为房地产开发商提升企业整体运作能力和管理能力,构建企业核心竞 争力,提供一定的参考和建议。1颜鹏:房地产项目报建流程对开发环节的影响分析12房地产项目开发报建流程的研究现状由于各地方房地产市场外部环境,政策因素不尽相同,报建流程本身较为繁杂,具有很强的
5、操 作性,且现行房地产项目报建方面的研究不多。同时由于政府作为房地产市场强有力监管者,报建 流程必须严格依照政府部门的政策法规要求有步骤地规范化进行,国内目前相关研究大多主要是以 政府为立足点,从加强政府行政管理职能,提高政府机构行政审批效率为目的出发探讨房地产行政 管理中存在的问题。如:张静2001年以重庆市为例,对比香港与新加坡等地区和国家房地产行政 管理部门机构设置情况,对我国房地产开发行政审批机制及其相关法律问题进行了研究。笔者认为 房地产项目的开发不仅直接受到当地相关行政管理部门的监督,同时还受到企业内部各组织部门沟 通协调能力以及流程运作能力的影响。尤其是作为开发商不仅需要明晰当地
6、政府报建审批流程,还 应该以改善房地产开发流程为目标,优化报建流程,实现企业的开发流程再造。本文旨在以开发商 的角度提出并研究相应的问题。13本文研究的内容13J本文研究的目的及基本框架在整个房地产项目的开发流程中,开发商如何在政府各相关部门的监督管理下,通过内部各组 织部门间经营活动的相互协调,并不断从政府各监督管理部门获取且反馈信息以最终完成项目目 标,实现企业的经济效益和社会效益,报建流程显得尤为重要和关键。通过分析房地产项目报建流 程对整个项目开发环节及最终目标实现的影响,寻找并优化报建流程中的关键路线,压缩整个项目 的开发时间,提高自身资源整合能力和项目运作水平,防范并有效降低风险,
7、增强房地产开发企业 的市场竞争力。本文围绕以上目的将进行以下展开:1.总体把握房地产开发的一般流程及各阶段的主要任务;2.分析明确房地产开发的主要政策法规以及相关行政管理部门的机构设置及其职能,并提出清 晰的行政部门审批流程;3.结合深圳市房地产项目报建流程,建立优化后的报建流程图,找出关键路线,研究分析关键 节点和重要工作;4.引入流程管理的理论提出加强开发流程管理的意义及合理化建议,以为建立房地产项目开发 流程管理体系提供借鉴。132本文研究的方法综合分析法因为房地产项目报建流程贯穿于整个项目开发的全过程,从项目的立项审批、获取土地开始,经过规划设计、施工建设,到最后竣工验收,进行经营销售
8、,每一环节都涉及到房地产企业与政府 相关部门的沟通与合作,本文综合项目开发流程和报建审批流程两方面分阶段分步骤地展开,与此 同时深入结合政府相关部门的法规政策,提出房地产项目报建流程的优化方案。实证分析法结合实际问题建立开发报建流程,分析重要节点企业组织的工作内容,对房地产企业改进优化 开发流程,进一步建立流程管理体系起到一定的借鉴作用。2颜鹏:房地产项目报建流程对开发环节的影响分析第二章房地产项目开发流程的含义、特征及内容2 3房地产开发流程的含义房地产开发是房地产开发企业按照城市规划要求,利用土地、资金、劳动力、管理经验等生产 要素进行土地开发、房屋建设及相应的经营销售,以取得较好的经济社
9、会环境效益为目的的综合性 生产经营活动。房地产开发流程是从拿地前的可行性分析报告到项目的研究设计再到施工,最后交付验收进行 经营销售的一个持续性过程。2 2房地产开发流程的特征综合性综合性是房地产开发流程的本质特征。在现代城市建设的房地产开发过程中工作关系及项目操 作程序日趋复杂。开发环节较多,涉及到的部门及关系也很多,不仅要涉及国土、规划、建设、房 管、民防、消防、环保、燃气、质监等部门,而且征地、拆迁、安置、补偿等工作与城市居民的生 活也密切相关。每一个开发项目所涉及的土地条件、规划要求、融资方式、市场情况等方面不尽相 同,也要求开发商必须在充分调研、综合分析、统筹规划的基础上才能开发出成
10、功的房地产项目。长期性房地产开发流程是整个房地产项目从资本投入到资本回收运作的全过程。从获取土地信息进行 可行性研究开始,经过购置土地、规划设计、施工建设、竣工验收到经营销售与物业管理,流程周 期相对较长,普通房地产开发项目需要年时间,规模较大的需要4七年时间巴 而且由于政府 土地、规划、建设等各相关部门行政管理及审批程序的制约,开发流程的各环节紧密衔接、环环相 扣,具有严格的时间先后限制和相关性要求。风险性正是由于房地产开发流程时间长,涉及面广,所需要的资金巨大,项目在开发过程中所面临的 不确定因素多,使得开发商不得不重视整个流程的存在的风险问题。在开发流程中,企业不仅要留 意政治环境风险,
11、而且要面对市场风险、金融风险等,以采取不同的方法规避或防范,减少不必要 的损失。23房地产开发的流程231M jkeE M ites的房地产开发流程美国房地产研究专家M永eE M正s提出了房地产开发的八阶段模型:3颜鹏:房地产项目报建流程对开发环节的影响分析一、提出投资设想不可行可行二、投资设想细化不可行可行三:可行性研究不可行可行四、合同谈判不能达成协议能达成协议五、签署正式协议六、工程建设七、竣工投入使用八、房地产资产管理一、开发商在对当地房地产市场有比较深入了解的 基础上,探讨投资的可能性,寻找投资机会。二、开发商选择实现其开发设想的开发用地,探讨 技术可行性,与潜在租客、业主、银行、合
12、作伙伴 接触,做出初步设计方案,探讨获取土地的可行性。三、开发商进行正式市场研究,估算市场吸纳率,根据预算成本和价格进行可行性研究。将有关开发 计划报送政府有关部门,从法律、技术等方面综合 判断项目可行性。四、开发商根据市场研究中得到的客户需求特征,确定最终设计方案,开始合同谈判,得到贷款,确 定总承包商,确定租售方案,获得政府的用地、规 划等许可。五、签署合同,包括合作开发协议,建设贷款协议 和长期融资协议,土地出让或转让合同。施工合同 及保险合同等。六、开发商根据预算进行成本管理,进度控制。七、开发商组织物业管理队伍,进行市场推广活动。政府批准入住,接入市政设施,租客入住。八、进行物业管理
13、、更新改造、延长物业的经济寿 命,提高资产运行质量。M jkeEM Ues的房地产开发八阶段模型232国内房地产开发的一般流程房地产开发的整个过程要严格按照一定的程序和步骤开展,国内一般分为四大阶段,即投资分 析决策阶段,前期工作阶段,工程建设阶段及销售经营阶段。每个阶段的工作内容不同,而且每个 工作内容开展的时间先后又有严格地相互制约关系。开发商在不同阶段的项目实施过程中,不仅要 考虑本阶段的工作重点,而且要考虑到该阶段工作对后续阶段工作的影响。在整个开发过程中,开 发商要有效整合影响开发程序的每一个阶段的各种功能,包括建设、融资、管理,尤其是与政府的 关系等。一、投资分析阶段投资分析决策是
14、整个开发过程中最为基础与关键的工作部分,其主要内容是项目的选择和可行 性研究。开发商通过多种渠道收集了解房地产项目信息,寻找投资机会,并对项目的开发进行初步调研,包括对项目的选址、市场需求、筹资规模,预期市场价值等问题进行简要分析,并在此基础上初步 4颜鹏:房地产项目报建流程对开发环节的影响分析判断该房地产项目的可行性。如果是判断初步可行的项目,还应该通过市场综合分析,对项目做进 一步深入调研,包括投资环境研究、项目财务评价及经济社会评价、SWOT分析,风险评价等,最终形成项目可行性研究报告,并尽可能提出不同方案进行比选,确定项目的最优开发方案。二、前期工作阶段前期工作阶段是落实项目方案,进行
15、房地产开发建设的准备阶段,该阶段的主要工作为立项、购置土地,筹措资金和项目的规划设计。前期具体工作包括:1)前期立项;2)申请建设用地规划许可3)获得土地使用权;4)实施筹资计划;5)进行拆迁、安置、补偿;6)进行项目规划设计7)获得建设工程规划许可三、工程建设阶段工程建设阶段是房地产项目进行正式建设的实质性阶段。其主要工作包括落实承包及监理单位、获得施工许可,进行工程建设及管理,竣工验收等。当项目建设完毕后要进行工程的竣工验收。房 地产建设项目的竣工验收是全面考核建设成果的最终环节。验收是指开发项目的质量在施工单位自 检评定的基础上,由相关监督部门对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样
16、复验,根据相 关标准以书面形式对项目质量达到合格与否作出认定。竣工验收不仅是全面考核项目建设成果,检 查设计与施工质量,确认项目能否投入使用的重要步骤,而且为开发商与建筑商今后项目的实施积 累宝贵的经验财富。四、销售经营阶段房地产项目的销售经营是开发阶段的最后一个环节。该环节直接影响到房地产开发企业的利润,通常开发商可以选择进行销售或物业自留经营两种方式,并且在一般在建成之前,开发商则开始进 行房地产预售活动,它可以提前收回建房开发成本,减少投资风险,降低投资成本,提高资金周转 率。该阶段的完成标志了整个项目开发流程的结束,项目正式进入运营阶段。5颜鹏:房地产项目报建流程对开发环节的影响分析投
17、资分析阶段 前期工作阶段收集开发项目信息市场调研可行性研究工 程 建 设 阶 段前期立项申请建设用地规划许可 获得土地使用权 实施筹资计划 进行拆迁、安置、补偿 进行项目规划设计 获得建设工程规划许可招标、发包项目 申请施工许可 施工组织管理与控制 竣工验收销 售 经 营 阶 段营销策划、租售 商品房产权登记 物业管理、经营国内房地产开发的一般流程图综合国内外房地产开发流程进行比较,在整个流程中国外开发商更加重视投资分析阶段,将前 期的市场分析做得更加具体和深入。如在早期已开始广泛接触市场潜在的租客和业主,力图根据客 户需求特征来“量身定做”自己的产品,并在市场的变化中不断调整自己的开发进度。
18、当然这跟完 善的市场经济体制与健全的法律法规体系紧密相关。在分工精细化的成熟的房地产市场中,开发商 主要通过协调内外部环境各因素的沟通工作以及对合同的管理来实现自己的开发目标。小结:本章分析房地产开发流程的含义及主要特征,比较国内外房地产开发流程的大致阶段及 基本工作任务,发现随着房地产市场的不断成熟和完善,分工将更趋精细化,开发商将从整个繁杂6颜鹏:房地产项目报建流程对开发环节的影响分析的开发流程的每个环节中抽身出来,而对重点开发节点进行控制,尤其是前期的投资分析和可行性 研究将更加重视,同时营销策划进一步深入到整个开发流程中。第三章房地产项目开发流程中的行政审批程序分析31房地产项目行政审
19、批程序及相关政策法规对于一般开发商而言,根据我国房地产开发管理的相关重要政策、法规规定,其项目开发过程 中的管理事项可大致分为以下儿个方面:3 城市土地管理为进一步完善土地供应制度,坚持土地政策市场化的价值导向,我国目前主要实行土地使用权 出让的土地供应方式。所谓土地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年 限内让与土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。其主要包括:协议、招 标、拍卖和挂牌。城市房地产管理法第14条和15条规定:土地使用权出让,应当签订书面出 让合同”,同时“土地使用者必须按照合同规定,支付土地使用权出让金”叫3 J 2房地产开发项目规划管
20、理城市规划法对建设项目的审批程序作出了明确规定,即实行选址意见书、建设用地规划许可证 及建设工程规划许可证制度,通常称为 一书两证制度。这也是开发商在房地产开发前期工作阶 段的主要行政审批内容之一。选址意见书是建设项目住要指新建的大、中型工业与民用项目)在立项过程中,城市规划行政 主管部门对提出的关于建设项目选择具体用地地址的批复意见等具有法律效力的文件。城市规划 法第30条规定:“城市规划内的建设工程选址和布局必须符合城市规划,设计任务书报请批准时,必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”其主要内容包括建设项目基本情况和建设项目选 址依据两大部分。建设用地规划许可证是由建设单位或个人提出
21、建设用地申请,城市规划行政主管部门审查批准 的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。城市规划法第31条规定:“在城市规划内进行建设 需要申请用地的,必须持国家批准的建设项目有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城 市计划行政主管部门核定其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证。”一般建设用地规划许可审批程序可分:建设用地规划许可申请f现场踏勘征求意见一提供设 计条件f审查总平面图及用地面积f核发建设用地规划许可证建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门核发的,用于确认建设工程是否符合城市规划要 求的法律凭证。城市规划法第32条规定:“在城市规划区新建、扩建和改建建筑物、构
22、筑物、道路、管线和其它工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市计划 行政主管部门根据城市规划得出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证。建设单位或者个人在 取得建设工程规划许可证和其他批准文件后,方可申请办理开工手续。”一般建设工程规划许可程序分五个步骤:建设用地规划许可证申请一初步审查f核发规划设计 意见书一方案审查一核发建设工程规划许可证313房地产开发项目建设管理7颜鹏:房地产项目报建流程对开发环节的影响分析建筑工程施工许可办理办法第2条规定:“从事各类房屋及其附属设施的构造、装修装饰 及与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政基础设施工程的施工,建设单位
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