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商丘市快捷商务酒店分析报告

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2

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商丘市快捷商务酒店

分

析

报

告

撰 写 人：宁 斌
2012年10月25日

商丘市快捷商务酒店分析报告
一、市场前景分析:
目前，国内商务旅游和商务会谈的主体已转变为中小企业管理人员和经济收入相对较高的小康族，他们对食、住、行等基础设施的要求已有较大提高，特别是“禽流感”“手足口”等对人们的警示作用,使得那些环境卫生差、条件简陋的招待所、个体旅社等社会旅馆不再受到这部分消费者的青睐。但受经济实力的限制，高档饭店对他们来说仍有一段距离。因此，伴随着我国经济的发展和国内旅游市场的不断扩大，“干净、舒适、价廉”的经济型酒店呈现出了良好的发展前景。
随着经济的快速发展，人均需求的日益增大，科学性、经济性快捷酒店正在成逐年上升的趋势,对有档次、价位合适、个性彰显的快捷式酒店有着越来越多的追求。而且当地年轻人现今的生活娱乐方式也多种多样,也为他们提供一个舒适的平台。而快捷酒店就是在这样的行业大环境，大背景中应运而生并快速发展。而这种符合市场需求的现代化快捷酒店利润却高达50%,投资回收期短，良好的经济效益吸引了广大投资者的眼球。
二、地域优势分析：
享誉海内外的三商之源·华商之都商丘市，简称“商”或“宋”，为六朝古都、中国历史文化名城，拥有五千余年的建城史,因商人、商品、商业发源于商丘,商朝建都于商丘，商丘被誉为“三商之源·华商之都",古称商、亳、宋国、梁国、睢阳、宋州、宋城、应天府、南京、归德府等。中国商丘六朝古都“三皇五帝"时期、夏朝、商朝、周朝宋国、西汉梁国、南宋等都城建都地，是华夏文明的发祥地、中国儒家思想发祥地、中国景区文化发祥地、 中国旅游发源地、中国钻木取火的发源地、中国道家思想发源地、中国墨家思想发源地、中国名家思想发源地，是经国务院批准的中国历史文化名城。东与江苏省相望，四通八达的商丘交通、北与山东省接壤、南与安徽省相连,为中国东引西进、通达南北的桥头堡,亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一,中原经济区承接产业转移示范市、东部中心城市及对外开放前沿城市，国家中东部豫鲁苏皖四省接合部区域性中心城市。全国主体功能区构建“两横三纵"为主体的国家级城市化战略格局中的“一横”。亚欧大陆桥经济带贯穿商丘东西全境,为国家重点开发的城市化地区。北通京津,南达穗深，东抵沪苏，西接兰新的商丘，地处华中、华北、华东三大中国最发达经济区的结合处，东南连长三角、东北通环渤海、正南接珠三角，位于东部沿海地区和中部地区的过渡地带，是中原距离沿海最近的地级市,是国家促进中部崛起的“两纵两横”经济带(沿京广铁路经济带、沿京九铁路经济带、沿陇海铁路经济带、沿长江经济带)的四大交汇城市（郑州、商丘、武汉、九江）之一.国家东西、南北交通大动脉陇海铁路、京九铁路、商杭高速铁路、郑徐高铁、京九高铁、连霍高速、济广高速、105国道、310国道等均在商丘市区纵横交汇，建设中的民航商丘机场通达全国主要城市，通往华东沿海港口的沱浍河即将通航，优越的区位、发达的交通，使商丘成为中国重要的综合交通枢纽、商贸物流中心和国家东西南北经济联系的“十字路口”。本文为互联网收集，请勿用作商业用途本文为互联网收集，请勿用作商业用途
在市委市政府制定未来规划中，是把围绕旅游服务和工业发展
为全市第一等主导产业来设定战略目标的，大力实施旅游精品工程,精心打造工业经济建设的整体布局，充分发挥“桥头堡”的作用。随着经济的发展，人群收入的稳定增长和大量流动人口的涌入，快捷酒店行业将迎来她最美好的时代。
三、规划分析:
总体的规划先初步定位为具备酒店、餐饮、娱乐休闲、商务会谈和停车场等多功能高水准的综合性高层建筑式快捷酒店。装饰的风格是既注重使建筑融入城市文化之中，与周围环境和谐一体；又注重在城市环境中彰显建筑的个性；同时关注商业价值和经济效益.希望能营造出形象突出优雅，同时富于古典和现代精神，文化气息浓郁，籍此使酒店的商业效益得到完全开发，使此地域整体形象得以提升，成为区域内标志建筑，为城市形象增添一道新风景。虽然说现在快捷酒店装修已经逐渐的成熟起来，但是快捷酒店设计还是呈现出一定的误区,这些会阻碍着快捷酒店的正常健康的发展。快捷酒店装修规划不合理,功能与规划的匹配，比如说大堂缺卫生间、贵重物品保管、行李寄存等。快捷酒店装修设计与社会需求脱节。有些投资者仅凭自己对酒店的一些感性认识，就直接投资建新酒店，没有先完成市场调研、酒店选址、酒店定位、酒店规模档次确定、项目可行性分析等工作。也没有设计单位介入到酒店筹建的初期阶段，这是极度不科学的。快捷酒店装修设计复制严重，没有亮点。我们说这是一个个性十足的时代，没有个性就没有市场。酒店装修设计在不断的发展之中也变得更加细分，面对不同的群体及不同的地域的不同消费习惯及不同的消费能力，要对酒店制定出不同的差异化方案，要确定酒店在本地的市场环境下及当地的文化背景下要能够健康有序的发展。快捷酒店装修对客房不够重视.客房是酒店创造效益的主要部分，酒店客房设计不是一件容易的事，其设计要最大限度体现到对客人的关怀，因为客人对客房的要求远比对大堂、餐厅的要求更细。客房设计不好、不精、不方便，不仅对客人不好,也会降低酒店的档次。快捷酒店装修缺少地区性文化的支撑，竞争力不强.民族的就是世界的，我们想要走出去就要能够赢得本地市场，这就要求酒店设计师在设计之初，要更加注重项目所在地“文化",包括地域文化、民族文化、历史文脉，以便准确、合理地定位好酒店的文化内涵，让酒店具有深厚的文化底蕴和无穷的魅力，给客人带来不仅生理上，还有情绪上，甚至心灵上的享受。快捷酒店装修设计是一个全面的营造过程,我们只有将那种舒适的享受融入进来，才能给人一种吸引,进而获得市场创造价值。本文为互联网收集，请勿用作商业用途本文为互联网收集,请勿用作商业用途
四、人员配置分析：
1、组织架构：
快捷商务宾馆实行总经理负责制.机构设有5个部门，即:前厅部、客房部、保安部、早餐会议部、综合办公室。职级分别为：总经理、部门经理、主管、领班。
2、人员配备：
本着精简部门，提高效率，降低成本的原则，暂时按40—50人配备,人员安排如下:
A、 商务宾馆设总经理1人,负责宾馆全面经营管理工作。
B、 前厅部：
前厅部经理1人，负责前厅范围内的工作并兼一级质检。前厅
部每班设接待登记员1人、收银员1人、收银员兼客服中心文员，
三班倒共6人、保洁2人，共计9人。
C、 客房部：
客房部经理1人，负责客房部范围内的工作兼二级质检。服务
员三班倒，早班服务员每层楼1人，每2层设专职领班1人，中班
服务员1人，领班1人，夜班服务员1人，布草员1人.客服部共
计16人。
D、保安部：根据停车场规模的情况，设保安部经理（或主管）一人，兼管消防安全防范工作及设施。设早班保安员1人,中班保安员1人，夜班保安员2人,共计5人。
E、早餐会议部：
a.设早餐服务员3人，菜品、面食、餐厅各1人；
b.厨房3人，热菜、凉菜、面案各1人，负
c。早餐会议部共计6人
F、综合办公室:
a。综合办公室主任1人，负责酒店日常事务，会议安排及接待，对外事宜，兼一级质检，职工宿舍、食堂、浴室管理。
b、设维修工1人（负责普通的电工、木工、管工维修），电脑、电视、电话、空调等电子器件及其他设备的维修。
c。 设财务出纳员1人，负责财务核算，银行业务,报税业务等各类业务.
d、设采购员1人，负责餐饮和其它部门的物品采购。
e、设库管员1人，负责宾馆所有物品的出入库工作.
f、 综合办公室共计5人。
酒店总经理
3、快捷商务酒店岗位图

客房部经理
前厅部经理
综合办公室主任

浴 室
宿 舍
食 堂
外 联
保 安 员
库 管 员
出 纳 员
采 购 员
服 务 员

布 草 员
楼 层 领 班
总 台 接 待
收 银
早 餐 后 厨
早 餐 领 班

五、预算投资分析：
1、房屋使用费（房租）：
房租为180万/年，半年一交.9层建筑面积共计9800平米,分为两侧，房屋总数220套房间.
2、酒店装修费:
每间使用面积40平方（含卫生间）,具体造价如下表:
卫生间:5000元
吊顶：600元
地面：900元
墙面：1000元
卫浴：1800元
镜子：200元
放水：500元
客房：9400元
吊顶：造型吊顶，石膏边线,涂料刷白2800元
地毯：1800元
壁纸:1800元
水电改造:电线,开关，插线板等600元
衣柜：800元
门两扇：1600元
房间装饰：1600元
房间顶灯：200元
房间喷淋烟感：300元
房间壁灯：200元
房间台灯：200元
房间窗帘:500元
房间壁画:200元
房间家具电器:8600元
单人床2张:2200元
电视机一台：1500元
茶几圈椅1套:300元
写字台一套：500元
空调一台：2000元
淋浴器一台：500元
镜子两面:200元
热水器：600元
床上用品、低耗品、备用品：800元
房间总造价24600元×220间=5412000元
餐厅装修：600000元
电梯安装:200000元
3、不可预知费用（未知项预留）
证照手续、门头广告位、一层服务台、楼梯内广告位、招聘广告、办公家具采购、宣传印刷品、消耗品定做（卷纸 牙刷 牙膏） 等
合计：150000元 流动资金：500000元 总投资合计：8662000元
六、投资回报分析：
1、客房收入：
标准间： 168。00元/日
入住率： 80%
客房年收入=168元/天×220间×80％×365天
=36960×80%×365
=10792320元
2、酒店收入:
人均消费:50元-80元
客流量：200人
上座率：80％
酒店年收入=200人×50元×80％×365天
=2920000元
年总营业额=客房10792320元+酒店2920000元
=13712320元

年总营业额：13712320元
七、运营成本分析:
1、物料成本分析：
客房费用=（早餐+客房低值易耗品）×客房数×365
=（10+10)×220×365
=1606000元
低值易耗品=低值易耗/月×12
=5000×12
=60000元
布草费用=布草/月×12
=10000×12
=120000元
维修费用=维修费用/月×12
=2000×12
=24000元
电梯维修费用：8000元 /年
取暖费用=取暖费用/月×采暖期
=20000×6
=120000元
员工餐费用=员工餐/日×员工数×365
=6×40×365
=87600元
广告公关费用=广告公关/月×12
=2000×12
=24000元
其它费用=其它费用/月×12
=1000×12
=12000元
客房费用：1606000元
低值易耗品：60000元
布草费用：120000元
维修费用：24000元
电梯维修费用：8000元
取暖费用：120000元
员工餐费:87600元
广告公关费用：24000元
其它费用：12000元
物流成本费用合计：2061600元
2、人工成本分析：
人工成本按照42名员工数数及员工平均工资计算，员工平均工资按1500元/月计算，计算公式如下：
人工成本=员工数×员工平均工资×12
=42×1600×12
= 806400元
人工成本费用合计 ：806400元
3、水电费用预测分析：
水电费（元/月）
水：5000元
电：5000元
年水电费=（水＋电）×12个月
=（5000元＋5000元)×12
=100000元
4、酒店成本分析：
年运营费用=营业额×正常利润率50%
=2920000元×50％
=1460000元
5、酒店总成本：
物料成本：2061600元
人工成本:720000元
酒店成本:1460000元
水电费 ：100000元
年总运营成本费用合计:4341600元
八、营业税：
营业收入的6％ ×13712320元=822739元
九、 利润分析:
计算方式=酒店总收入-总成本—营业税
=13712320元—4341600元—822739元
=8547981元
年总利润：8547981元
十:投资总成本：项目所需投资总额约8662000元
十一、回收周期:回收周期=投资总成本/年净利润=1年零1个月

撰写人：宁斌
2012。10。25
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