我国产权式酒店发展困境的破解之道.doc

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2013年3月，海西首届产权式酒店高峰论坛在福州闽江饭店召开。此次论坛主要在地产、旅游、法律三个层面讨论了产权式酒店在福建的发展。此次论坛的主办方、中旅驿家作为福建省内首家产权式酒店运营商，将在福建省内布局以及合作运营多个产权式酒店项目，并在3-5年时间内，在福建省建立一套交换度假平台，以及借助省内旅游地产开发企业，建立一个省内产权交换度假模式。
前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国产权式酒店行业发展前景与投资战略规划分析报告》分析认为产权式酒店自在国内出现之后，便逐年增加。2004-2012年，我国产权式酒店进入良性发展，项目开始逐步发展到二、三线城市。但截至2012年，全国产权式酒店数量估计在750家左右，数量还是偏少。报告分析认为有三个因素制约了我国产权式酒店的发展，具体情况如下：
一、制约产权式酒店发展的因素
1、价格偏高
国内产权式酒店标准间一般标价20万到40万元之间，按照首付30%-50%计算，首付在6-20万元之间，就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品。
2、受限过多
国内大多数产权式酒店规定：业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民现在的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。目前我国公民出境旅游在范围上还受到一定限制，这也制约了产权式酒店的发展。在多数国家，国际化交换机会是分时度假产品的主要卖点之一，而我国，公民自费出境旅游的目的地目前还只有24个国家和地区。
3、虚假运作
产权式酒店异化为房地产开发商的销售手段，为了能够尽快把手中项目销售出去，牟取暴利，一些开发商以各种夸张、溢美之词包装宣传项目，虚构回报率，吸引投资者购买酒店产权。许多投资者被虚假广告吸引而产生消费。但是决定这种产品命运的在于后期的经营管理工作，而此时开发商早已转移经营重心或者干脆脱身而去，影响消费者的预期收益和行业的长期发展。
二、促进我国产权式酒店发展的建议
前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国产权式酒店行业发展前景与投资战略规划分析报告》针对上述问题提出如下四条对策，具体情况如下：
1、发展分时度假交换体系
交换系统是指将产权式酒店联成一个网络，产权式酒店小业主可以将自己拥有的免费住宿通过交换系统交换至网络内的其他酒店享用。交换系统的出现，扩大了产权式酒店小业主的权益范围。在产权式酒店经营中，交换系统更使产权式酒店具有了连锁经营的特征和优势，锁定了全国各地产权式酒店小业主这样一个高端消费群，并利用有限小业主免费房为更多的目标客户提供住宿体验机会，起到了推广宣传的目的，增强了产权式酒店的市场竞争能力。
目前国内产权式酒店交换系统——TPC交换平台(软件系统)已经研发完成，并制定了加盟标准、点数评定标准和交换规则，至今已审核批准了50多家产权式酒店加盟，2008年完成交换3000余次，总计20000余间夜。可以说，交换系统的发展与完善将是产权式酒店可持续发展的重要保障。
2、服务经营与资产经营并重
产权式酒店如何有效兑现小业主回报是产权式酒店一直在研究的重要课题，产权式酒店走服务经营和资产经营并重的道路是解决方案之一。
酒店经营最大的特点就是客房具有不可存储性，如果今天没有售出，明天它的价值就是零。如何出售客房未来的价值，就属于资产经营的范畴，分时度假就是酒店资产经营的策略之一。前瞻建议产权式酒店管理公司可以利用通过委托经营获取的酒店客房经营权，开展分时度假业务，并用由此获得的收益建立一个风险池，如果某年酒店经营情况不好，经营收益不足以兑现小业主回报，可以利用这个风险池对抗不能兑现小业主投资回报的风险。
3、价格实施本土化
符合中国实际消费水准产权式酒店在中国被套上了"贵族化"的外衣，实际上，它是一种非常大众化的产品。因此，产权式酒店在中国的兴业初期，要通过缩减利润空间，实行低价策略刺激消费.并且还应该有计划、有针对性地推出一些优惠价或促销活动吸引消费者。广州的香格里拉花园酒店就做出过承诺：只要成为香格里拉花园的业主，就自动成为了南国桃园内各个娱乐服务单位的VIP客人，享受各种优惠。
4、产品结构力争多元化
产权式酒店和一般星级酒店一样，服务是整个竞争的焦点，从客观上来讲，有竞争就会有同质，而有同质就需要有差异，酒店所能够提供的最大差异就是提供一种“个性化服务”。规范化、标准化的服务给顾客带来满意，而高水准或真正意义上的个性化服务给顾客的是“满意加惊喜”。
另外，由于中国的带薪休假制度尚未真正确立，消费者一般有周末度假的习惯，所以对于购买产权式酒店的业主，消费酒店客房的时段也应该本土化，以2-7天的标准比较适合中国的实际情况。
本文作者：罗国军（前瞻网资深产业研究员、分析师）
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