策划分析报告.ppt

东岳品牌产业基地前期设计策划分析 规划设计部编制人：苏冠峰 审核人：劳敏青5/22/20241 序言考察目的：我部根据东岳品牌产业园基地的初步产品意向，对广州及周边地区的类似产品楼盘进行考察，并从其规划、建筑、室内、园林角度进行对比分析及归纳，从而对东岳项目给出相应的前期设计策划分析建议。考察简介：基于本次考察目的，我部分别对广州及周边地区新建及改建的六个楼盘进行考察佛山中企绿色总部、番禺节能科技园、合景科汇金谷产业园、芳村1850产业园、广州纺织基地交易园和广州红砖厂。其中根据分析及对比，且考虑到地域、规划、建筑形态等因素，建议以佛山中企绿色总部、番禺节能科技园、合景科汇金谷产业园作为东岳项目的主要参考对象。本次报告按照建筑篇、园林篇、室内篇进行设计分析，从而指导本次项目设计意向。5/22/20242 建筑篇总体规划规划设计分析：1.规划布局以棋盘状布局为主，利于交通疏导，利于提高容积率2.可采取中轴线布局、建筑组团结合形式3.交通流线须简洁清晰，避免曲折；考虑卸货区域及停车区域4.可选择设立中心交流区域，增加商家互动5.车道以8m双车道为主，单边停车，可解决大量车位问题主要交通流线中心交流区域组团布置示意佛山中企绿色总部5/22/20243 建筑篇总体规划主要交通流线组团布置示意番禺节能科技园5/22/20244 建筑篇总体规划主要交通流线组团布置示意合景科汇金谷5/22/20245 建筑篇功能布局功能布局分析：总体布局功能分区大致分为两个区域：A、办公区 B、生活区办公区：1.考虑工业用地的产权为整栋出售，尽量采用独栋形式。2.满足容积率达到2.0可部分做成小高层办公楼3.设立办公交流的中心区域，增加商家间的互动合景科汇金谷办公区域番禺节能科技园办公区域佛山中企绿色总部中心交流区域5/22/20246 建筑篇功能布局生活区：1.建筑间采用集中的小型广场形成活动交流区域。2.需在底层设立商业、餐饮区域，满足日常生活要求3.如产业园有员工需常驻园区，可选取某一位置设立公寓合景科汇金谷公寓前及广场番禺节能科技园组团间的花园中企绿色总部组团间花园5/22/20247 建筑篇道路车位道路分析：基于建设成本考虑及园区停车这两个考虑因素，建议采用路面停车、各栋入口前广场停车为主，配以局部高层地下室停车为辅的方案。根据此意向，建议道路宽度至少8m，道路两边做1.5m绿化带兼（解决井盖存在路面的问题）。5/22/20248 建筑篇道路车位5/22/20249 建筑篇单体平面单体平面分析（独栋共性）：1.平面布局规整2.室内除电梯、楼梯、卫生间，不划分其他功能。3.标准层层高建议4.5m以下 首层平面三层平面二层平面5/22/202410 建筑篇单体平面5/22/202411规划特点l园区内将地块分割成若干区域方块，建筑设计排布呈兵营状，类似强排效果，容积率能达到较大取值，符合经济效益。l道路流线多采用正交模式设计，流线清晰，利于车辆通行；l建筑组团内形成相对独立的围闭公共庭院，采用内连廊、电梯达到卸货运输功能中企绿色总部主要交通流线中心交流区域组团公共区域5/22/202412l设立中心区域，利用特殊的建筑形态展厅，兼有展示舞台功能的中心水景广场，形成人流聚集地，创造出商业交流气氛，成为吸引商家投资的卖点。中企绿色总部l多类型产品结合，除了独栋、双拼的产业外，亦结合项目所处位置，设立相应的办公楼层。5/22/202413中企绿色总部建筑形态l采用双拼及联排为主的产品形式，面积区间8001500，可满足各类规模的投资商家要求。l道路两侧立面基本能营造出产业园街区的感觉，各户有独立出入口但立面的延续仍俨然一个整体建筑；每户入口效果做得较为出色，既显档次，亦有足够空间满足展示功能的需求。l各组团由内连廊、电梯连接地面卸货区，充分考虑了交通流线；同时将中庭空间设计为简约的花园，提高整个建筑档次5/22/202414中企绿色总部l建筑外立面色泽较为朴素，材料主要为铝合金玻璃加石材。但立面线条及构件过于繁复，与其材质选用的质朴感并不十分协调，且成本较大。l室内楼层平面基本呈规整四边形，楼层高度最小3.6m，首层6m，顶层坡屋顶最高点5.6m，室内空间除电梯、楼梯、卫生间外，其他空间并无划分；毛坯交楼。无论首层还是顶层，楼层加高均是能吸引投资商家的隐形卖点。5/22/202415中企绿色总部小结l规划分区明确，交通流线简单清晰l沿街建筑立面的效果能较好的营造出产业园的氛围l立面效果质朴，配以简约园林空间，档次提高l设立中心交流区域，能造成商家互动l户型平面布置规整，楼层净高高，可作为销售隐形卖点5/22/202416广州1850产业园概况 1850创意园位于芳村大道东200号。园区由原华南最大的金珠江双氧水厂改造而成，占地5万多平方米，总建筑面积3万多平方米，由76栋错落有致的厂房车间组成。园区基本保留了原来的道路系统和平面布局，通过利用和改造各栋独立旧厂房车间，营造出艺术创作、设计、时常展览、文化交流、办公生活的品味空间。5/22/202417规划特点l由于是旧厂区改造，道路流线基本维持原状，再在此基础上对入口、局部局部位置进行调整。道路路网基本呈正交状l建筑密度较低，建筑与建筑之间的空间较宽敞，利用为绿化、小品及路边车位。广州1850产业园5/22/202418建筑形态l各栋建筑根据原厂房的构架进行改造，并由各投资商根据自身需求自行设计，因此立面材料不一，风格各具特色。l每栋建筑呈独立个体状，自身浑然一个整体，但相互间缺乏联系。广州1850产业园5/22/202419小结l建筑密度低，园区环境开豁l建筑形态不一，各具特色，结合各自门前的建筑小品，园区漫步时可赏性较高。l道路景观采用较为简单的铺装、围墙及原有乔木进行点缀，但细节位置并不精致广州1850产业园5/22/202420其他改造楼盘广州红专厂 该项目亦属旧厂区改造。规划形态与1850产业园类似，但建筑形态基本按照原有厂房外立面修葺，并不具备太多特色。参考意义相对较小。5/22/202421其他改造楼盘广州纺织交易园 该项目亦属旧厂区改造。由于原厂区布置呈街区片状分布，因而改造后能呈现较有气氛的产业社区。项目主要是针对纺织业，目标群体是各类大中小型的商家，因此每栋建筑内部空间的分割较细，适应不同层次的商家需求。平面规划中道路流线亦呈正交状，建筑物排布亦属规整，5/22/202422其他改造楼盘广州纺织交易园 建筑立面除入口外，均采用统一的红色色调的外墙砖，尽量使产业园区营造出整体感觉；但由于该项目的定位档次不高，因而材料的选用，建筑的形态统一性等方面并没进行详细推敲，整个园区还是较为凌乱，并没有高端产业园的档次，更类似小商铺、厂房的运营模式5/22/202423其他改造楼盘广州纺织交易园5/22/202424总结参考以上楼盘的特点，对东岳品牌创新基地的设计有以下建议：规划上应采取较为规整的路网系统，利于建筑的布置；动静功能需分区，设立中心交流区域，增加整个园区的卖点。建筑总体形态上，由于基地为新建，应采取统一的建筑设计风格，并形成片区、组团，营造有产业园气氛的街区环境；中心交流区作为人流聚焦互动地方，建筑形态应较为突出且符合各种展示交流功能，以作为园区标志。建筑单体以别墅（包括联排和双拼）形式为主，面积区间800-1500，提高楼层净高；立面材料建议选用仿石无机涂料配局部石材，减少成本，风格可采用现代简约或新古典；入口设计考虑橱窗展示功能要求。不建议采取如1850产业园此类较为散落的点状布置建筑群体，避免过多的立面设计风格，同时亦减少施工难度以及设计、工程成本；且散乱的立面风格如由各自商家设计，对整个建设进度及园区环境的营造存在较大的困难。5/22/202425 室内篇-空间布局优点室内空间分析：1.中空部分集中在布局中央，观光电梯设置在中空区域的角落，使观光梯内可欣赏整个空间的大气和层次穿插。2.首层没明显的墙体分隔，既可由客户自由布置，也可在展示时表现大空间的感觉，使人印象深刻。非中空区域中空区域5/22/202426 室内篇-空间布局缺点室内空间分析：1.洗手间的位置把大空间切割开，增加了不必要的走道空间。应该移至四周，可有效增加空间利用率。2.公共办公区域较小，且分布散乱。三层平面二层平面首层平面5/22/202427室内空间分析：顶层有大面积景观花园，既能达到引景入户的效果，也能为后期销售的“赠送面积”提供基本条件。建议除顶层采用这种设计外，首层可用半开放式天井，标准层多造阳台来达到这种效果。同时可使建筑单体充满雕塑感和层次感，如下图。室内篇-建筑单体建议5/22/202428 室内篇-引景入户案例首层可用半开放式天井，标准层阳台来达到引景入户效果。5/22/202429 室内篇-采光顶棚及幕墙案例采光顶棚及幕墙的变化，白天和晚上都可使光的效果更多的变化，使室内效果表现更多的层次。5/22/202430 室内篇-错层结构案例错层复式结构使标高拥有更多的变化，室内的光影可使整个空间具有更多的趣味性。5/22/202431 室内篇-交楼标准室内交楼标准建议：本项目产品定位可为办公空间或企业形象展示会所空间，采用毛坯交楼可给予客户更多的装修自由度。内容详下：1.消防系统按验收标准完成管道布置及设备安装。2.外水外电只保留外接点，室内不作布线布管。3.大面积中空位置的通道桥、楼梯等，可预留钢连接构件，建筑验收后再钢结构施工，作为“赠送面积”销售亮点。（图中红色框选位置）4.楼层栏杆采用临时围栏，减少建设成本。5.混凝土结构面，表面平整整洁。5/22/202432谢谢！5/22/202433