会计实务：哪些房地产交易征收土地增值税？哪些不征收土地增值税？.doc

哪些房地产交易征收土地增值税？哪些不征收土地增值税？

问：近年来，随着城市建设和房地产事业的发展，机关、团体、企事业单位以及居民个人买房、卖房的现象也频繁出现。请问，哪些房地产交易征收土地增值税？哪些不征收土地增值税？
答：现根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕第6号）及其他相关规定，将土地增值税的征税范围分层次整理如下，供参考。
一、原则性规定，有四个方面：
1.对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地（非国有土地不准转让）和出让（政府卖地称为出让土地）国有土地的行为均不征税。即国有的征税、非国有的不征税；转让的征税、出让的不征税。
2.不只是房地产开发企业转让征税、其他企业转让也征税；企业转让征税、个人转让也征税；中国人、中国企业转让征税；外国人、外国企业转让也征税。
3.不仅对转让土地使用权课税，对转让地上建筑物和其他附着物的产权也征税。即：不仅对转让土地征税，对转让的房产也征税。
4.对有偿转让的房地产征税，以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不征税。有偿转让征税实际上是指有现金或者实物性收入的征税，继承、赠与等没有实质性收入的不征税，但继承是指法定继承，赠与是指符合以下两种情况的赠与：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为
二、具体规定，有九个方面：
1.将房地产作价入股转让到投资、联营企业的，暂不征收土地增值税；但投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征收土地增值税；将投资、联营的上述不征收土地增值税的房地产再转让的，征收土地增值税。
2.合作建房（一方出土地，一方负责建房）建成后自用，暂不征收土地增值税；建成后转让，征收土地增值税。
3.企业兼并转让房地产的暂不征收土地增值税。
4.单位之间换房征收土地增值税；个人之间互换自有居住用房不征收土地增值税。
5.将房地产抵押，在抵押期不征收土地增值税；抵押期满，不能偿还债务，以抵押房地产抵债的，征收土地增值税。
6.房地产出租不征收土地增值税。
7.房地产评估增值不征收土地增值税。
8.代建房行为不征收土地增值税。
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9.土地使用者转让、抵押、置换土地的征收土地增值税。
三、减免土地增值税的项目。
按照现行政策规定，土地增值税的减免税项目范围如下：
1.建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的予以免税。增值率超过20%的就其全部增值额按规定计税。
但”普通标准住宅标准”必须同时满足三个条件：一是住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；二是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；三是允许单套建筑面积和价格标准向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.
2.因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权、或者因城市实施规划、国家建设需要搬迁而由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
4.对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同或已立项的房地产凡具备以下条件的，免征土地增值税。
⑴已按合同规定投入了资金并进行了开发。对未投入资金即转让的房地产不予免税。
⑵属于该房地产开发建成后的首次转让。如果不是首次转让而是再次转让，每转让一次，都应按规定计征一次土地增值税。
⑶在规定的5年期限内（后又延长2年）首次转让。除特案规定予以免税的以外，超过7年期限的首次转让也不予免税。
总之，判断转让房产地产是否征收土地增值税，除转让非国有、继承、规定范围内的赠与、投资（联营）的企业属于从事房地产开发的或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的、个人之间互换自有居住用房、以及减免政策规定的减免项目不征收土地增值税外，其他行为是否征收土地使用税，关键是看土地使用权是否发生转移，发生转移就征收土地增值税，否则，就不征收土地增值税。
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