青岛敦化路项目可研性研究报告.doc
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4、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF青岛敦化路地块项目可行性分析报告青岛敦化路地块项目可行性报告目录第一章:项目概况第二章:市场情况分析第三章:项目SWOT分析第四章:项目建设方案第五章:成本测算、财务效益、投资风险一、 报告目的1、 了解市场状况、市场形势2、 了解地块周边区域发展状态3、 分析项目可行性4、 为项目开发提供数据依据二、 报告依据1、 青岛市统计信息网2、 青岛房产交易中心3、 行业资源共享4、 青岛市城市总体规划(1995-2010年)5、 市场调查研究6、 Internet资源7、
5、青岛市房地产开发企业平均水平第一章 项目概况一、项目名称报告中简称“该项目”二、地块位置项目位于青岛市市北区敦化路(延吉支路斜对面),地处中央商务区核心地带,同时位于青岛市热电股份有限公司西北角,地形呈“L”形分布。周边主要有青岛市阜外医院、市北区区政府、家乐福、市图书馆、市档案室、维多利亚洗浴休闲中心、小背蒌全国连锁名店等。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。项目地理位置图(项目位置即“百合花园”文字所示方位)三、规划条件根据资料显示,该项目的经济数据如下:项目经济数据表(略)四、地块现状该地块区域内现在为大部分已拆迁地,部分还未拆迁。地貌情况如图。五、周边环境项目地块位于青岛市中央商务区核心地段,近邻市
6、北区区政府和市图书馆,地理位置优越,周边的商务、商业、文化、休闲、交通等配套齐全。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。市政配套:市北区区政府、市图书馆、市档案馆、购物:家乐福、友客便利店餐 饮:肯得基、大背蒌(全国食用菌名店店)、茶楼学 校:馨馨幼儿园、敦化路中学、53中医 院:青岛阜外医院、市北区中医院公 交 车:370路、308路、309路 银 行:交行、华丰农村信用社附近社区:百合花园、良辰美景、环宇康庭、鹏欢花园、荣昌花园第二章 市场情况分析第一节 宏观经济概况一、青岛市的地理环境、人口和经济青岛市地处山东半岛南部,位于东经1193012100、北纬35353709,东、南濒临黄海,东北与烟台市毗邻
7、,西与潍坊市相连,西南与日照市接壤。青岛市总面积为10654平方公里,其中市区(市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区)为1102平方公里,所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。青岛市共有720万人,其中,市区246万人,五市473万人。市北区位于青岛市区中部,面积29平方公里,总人口4651万,是个商业发达的老城区。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。青岛地处北温带季风区域,属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节,受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响,故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润,雨量充沛,温度适中,四季分明。春季气温回升缓慢,较内陆迟1个月;夏季湿热多雨,但
8、无酷暑;秋季天高气爽,降水少,蒸发强;冬季风大温低,持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考,市区年平均气温12.7,极端高气温38.9(2002年7月15日),极端低气温16.9(1931年1月10日)。全年8月份最热,平均气温25.3;1月份最冷,平均气温0.5。日最高气温高于30的日数,年平均为11.4天;日最低气温低于5的日数,年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米,春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17、57、21、5。年降水量最多为1272.7毫米(1911年),最少仅308.2毫米(1981年),降水的年变率为62。年平均降雪日数只有10天。年平均气压为100
9、8.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒,以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73,7月份最高,为89;12月份最低,为68。青岛海雾多、频,年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。酽锕极額閉镇桧猪訣锥。青岛是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市,国家历史文化名城和风景旅游胜地,以港口为主的国际综合交通枢纽;国际海洋科研及海洋产业开发中心;区域性金融、贸易、信息中心;国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地;旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。1981年4月,青岛被列为全国15个经济中心城市之一;1984年4月,被列为全国14个对外开放的沿海港口城市之一;1986年10月15日,被国务院批准为国家计划
10、单列市,赋予相当省一级经济管理权限;1994年2月,被列为全国15个副省级城市之一。青岛城市发展目标是构建有特色的现代化国际大城市。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市,国家历史文化名城和风景旅游胜地。 青岛是中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市,获得“企业家满意奖”。 青岛是首批全国文明城市。 青岛是全国两个“中国品牌之都”之一。 青岛是国家环境保护模范城市、国家卫生城市和国家园林城市,获得“中国人居环境奖”。 青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名。 青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市,是中国的“帆船之都”。 青岛是中国14个沿海开放城市
11、和8个国际会议城市之一。 青岛是中国重要的外贸口岸之一。 青岛是中国重要的海洋科研基地。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。经济与发展 青岛经过20余年的改革开放和不断进行的工业产业结构调整,现已形成了电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。初步核算,2005年实现全市生产总值(GDP)2695.5 亿元,增长 16.9 %,为1994年以来的最高增幅。其中,第一产业增加值174.64 亿元,增长 0.4 %;第二产业增加值1399.75 亿元,增长20 %;第三产业增加值1121.11 亿元,增长16 %。三次产业的比例关系为6.5:51.9:41.6 。综合经济实力在全国
12、城市中居第10 位,在15个副省级城市中居第 4位。 厦礴恳蹒骈時盡继價骚。青岛与192个国家和地区有贸易关系。截至2005年末,共有 77 家世界500强企业在青岛投资 142个项目。 茕桢广鳓鯡选块网羈泪。青岛农业资源丰富,盛产粮油、林果、畜牧、水产品,平度大泽山葡萄饮誉海内外。青岛海区港湾众多,滩涂广阔,土质肥沃,饵料丰富,有多种水生物栖息繁衍,如鲷鱼、黄鱼、鲈鱼、鲍鱼、牡蛎、寨鱼及对虾、干贝、海参、螃蟹、海螺等。 鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。青岛拥有一批中国知名企业,如海尔集团、海信集团、青岛钢铁控股集团、青岛啤酒股份有限公司、澳柯玛集团、颐中烟草(集团)、双星集团、青岛广源发集团、利群集团
13、、青岛港(集团)、青岛建设集团、山东绮丽集团等。青岛啤酒已经拥有百年的生产历史;海尔集团是改革开放后迅速崛起的企业,2005年实现全球营业额达1039亿元人民币;海信集团、双星集团、澳柯玛集团等均已成为中国的名牌企业。 籟丛妈羥为贍偾蛏练淨。青岛,荣获“中国品牌之都”的称号,拥有中国大陆唯一的世界最具影响力百强品牌海尔,另拥有中国名牌产品44种,中国驰名商标15个,有5家企业获得国家质量管理奖。 預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴。青岛市境内上市公司10 家(发行股票 11 只),境外上市公司 2 家; 12 家上市公司已累计融资 124 亿元,股票基金交易额 563.6 亿元; 渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。二、
14、青岛城市规划及建设1【城市总体布局结构】城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城,西岸为辅城,环胶州湾沿线为发展组团,形成两点一环的发展态势。主城区和辅城规划为城市相对集中发展的区域,环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域,形成相对集中与适度分散相结合的城市组织结构关系。铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡。主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区(城阳、流亭)、崂山区中心城区(高科技工业园区)和环崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建设用地面积192.5平方公里,实际居住人口230万人,人均建设用地83.7。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心;资金流、物资
15、流、信息流集散中心;集约化现代工业和高科技产业区。擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。山东半岛城市群总体规划(20062020年)对外公布。按照这一规划,山东半岛城市群将致力于成为黄河流域的经济中心和龙头带动区域,与京津冀、辽中南地区共同构筑引领中国经济发展的重要增长极。 规划提出,以青岛为龙头,以青岛、济南为区域发展的双中心,积极培育烟台的副中心城市地位,加快发展重要节点城市,弥补城市群薄弱环节和塌陷环节,形成6个等级的城市规模结构。到2020年,青岛、济南发展成为城区500万人、430万人左右的超大城市。青岛全市总人口将达1200万,济南总人口800万。 半岛城市群目前是以青岛、济南为区域发展的双中心,
16、但随着城市经济的发展和城市空间结构的调整,区域双中心结构将由以龙头城市青岛为核心的单中心结构所取代,但济南的政治、文化中心地位并不会被改变。 贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。从城市整体布局结构来看,本项目所在的区域属于主城区居住次中心的范畴。因此在项目开发定位时一方面要看到其旅游区内旅游物业的特点,又要看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚。【城市用地布局】城市中心区规划以公共建筑为主体组成,形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构,是城市发展的核心地区。(1)沿山东路、湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的城市主中心,并作为青岛市的中心商务区。
17、(2)沿中山路、莱州路、馆陶路、胶州路形成以商业商贸为主的主城西部副中心。(3)海尔路以东形成以行政办公、商业、文化娱乐为主的主城东部副中心。(4)自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城中部副中心。(5)在城阳区中心城区形成以行政办公、商业服务为主的主城北部副中心。(6) 在黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公、商业商贸、文化娱乐为主的城市副中心,同时作为辅城中心。蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。主城的新建居住区主要向东部发展,辅城的新建居住区主要向西部和南部发展。规划红岛发展组团作为远期城市居住区的发展用地。至2010年人均居住面积为12,住宅总
18、建筑面积为5481.6万,人均居住用地面积为24.8,居住建筑用地面积为76.88平方公里,约占城市建设总用地的28.8%。買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄。至2010年规划新建15个居住区:夹岭沟、洪山坡居住区、浮山后一、二、三居住区、高科技工业园一、二居住区、老虎山北居住区、城阳一、二、三居住区、辛安一、二居住区、珠山一、二居住区、薛家岛居住区。旧居住区的更新改造应按规划集中成片有计划、有重点地进行,重点是改造棚户区和提高住宅成套率。綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴。从上述用地布局来看,夹岭沟、洪山坡居、浮山后、高科技工业园居住区将连成一片,成为被“城市主中心”、“东部副中心”、“西部副中心”所围绕的纯粹生活居住
19、区,同时在商业、文化、教育、体育、医疗以及公共绿地上均有相应规划,因此在这片区形成真正意义上的CLD(中央生活区)是具备相关条件的。所以本项目在营销推广上可以突出CLD的发展前景。驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。三、青岛市居住格局及发展变化解放前夕,青岛市的主要居住区大致分为以下三类:一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区,这里多是别墅、洋楼和公寓区;第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区,主要是平民区,建筑较为简陋,亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑;第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期,城市“带状”布局得到有效调整,但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展,在实施旧
20、城保护性开发与改造的同时,市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区,该区集中了大量的合资企业和外资企业,使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展,该区的购买力大大提高。经济快速发展,外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区,崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑。综观近年来青岛房地产发展态势,由于市区土地资源的稀缺性和城市半径的不断放大,市场竞争的激烈程度日趋增强,必然促使开发商的外向突围 。规模化动向日趋明晰,“规模化范围”的概念逐步得到了市场更清晰的强化。居住生活城郊化将成为青岛楼市发展
21、的又一新阶段。锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔。大青岛“品”字形的发展战略,正在努力缩小南北经济差距的政策扶持,也为这种趋势起到推波助澜的作用。市郊城镇在几年“退二进三”的城市经济规划引导下,利用青岛制造业和重工业的生产基地纷纷迁离市区的发展契机,带动当地经济的升级改造,以此吸引了大量的居民在当地工作、生活和居住,为房地产的发展带来直接的市场驱动力。同时,市中心拥挤的居住环境现状、“非典”肆虐后所启动的绿色健康理念、区间交通设施的改善和私家车的广泛普及也为居住地域革命带来不小的冲击。再有,市郊房地产尚处于启动阶段,巨大的升值潜力也是吸纳市场游资的最理想栖息地。 構氽頑黉碩饨荠龈话骛。首先,随着2001年政
22、府已作出了城市经济发展重心西移的决定,在比较长远的未来(58年)城市发展的重点区域是青岛西海岸。黄岛区、青岛经济技术开发区和胶南市,城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区,预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。輒峄陽檉簖疖網儂號泶。其次,近年来即墨市不断涌现出一些大手笔的楼盘。即墨市的城郊人口基数很大,经济发展日趋活跃,自身的城市化进程也有较快发展,其综合规模化的发展,正是多种因素共同促成的。这其中,消费需求的裂变与细分,是重要的诱因之一。当前的房地产消费市场,住宅产品的“梯次”消费需求形成了“住宅链”,住宅产品要适应这种需求链,就要将具备明显差异化的产品
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