松鹤山庄老年公寓项目可行性研究报告.doc
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1、 顺义区“松鹤山庄老年公寓”项目可行性研究报告 目录目 录第一章 总 论1一、项目背景1二、项目概况5第二章 市场分析7一、世界人口老龄化及其相关问题7二、中国人口老龄问题及社会福利化现状9三、老年公寓发展现状11四、老龄人群服务市场发展特征分析14五、需求分析预测15第三章 场址选择18一、项目区位18二、场址建设条件18第四章 建筑方案22一、建筑设计指导思想与原则22二、总体规划方案24三、建筑方案27第五章 环境影响评价34一、环境条件现状调查34二、环境质量标准34三、设计原则34四、项目对环境的影响35五、施工期间的环保工作35六、营运期主要污染物37七、环境影响综合评价37第六章
2、 劳动安全、卫生与消防38一、设计依据38二、建筑物耐火等级38三、劳动安全设施及措施38四、消防设计39第七章 项目管理41一、项目组织管理41二、开发模式及管理制度41第八章 项目实施进度45一、建设工期45二、项目招标45三、项目实施进度安排48第九章 投资估算51一、项目总投资估算51二、资金筹措53第十章 财务评价55一、编制说明55二、整体项目财务评价56第十一章 社会评价63一、项目对社会的影响分析63第十二章 研究结论与建议65一、研究结论65 第一章 总 论一、项目背景1、项目名称:北京顺义区“松鹤山庄老年公寓”项目2、项目地点:该项目位于北京市顺义区大孙各庄镇湘王庄。3、建
3、设规模:该建设项目总占地面积265466m2(398亩)总建筑面积m2。4、可行性研究报告编制依据 北京城市总体规划(2004年2020年) 老年人建筑设计规范建标1999131号 民用建筑设计通则(JGJ37-87) 民用建筑电气设计规范(JGJ/T16-92) 、项目建设单位提供的有关资料、 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 国发201335号 财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号5、项目提出背景和建设的必要性(1)所谓“老年公寓”,就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区,是一种居家养老与社区
4、服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式,又是一种城市老年人聚居形式。老年公寓是一种新的居家养老方式,不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施,让老人既住得安心、舒心;又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以,优势十分明显:1)减轻子女养老压力,提高社会效率。2)有利于老年人身心健康。3)服务专门化、系统化,使老年人生活质量大大提高。4)老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具,让老人既有“家”可归,又能享受一般住家无法享受到的配套服务。老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式,为老年人服务已成为一种新兴的产业。(2)从人口增长趋势看,根据2010年全国第六次人口普查资料,2010
5、年全国总人口137054万人,与2000年第五次人口普查相比,总人口增长了5.84,而60岁以上老年人口占到全国总人口的13.26%,比2000年人口普查上升2.93个百分点,65岁及以上人口占8.87%,比2000年上升1.91个百分点。按照国际标准,当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时,即为老龄化社会。当前,我国已经进入人口老龄化快速发展阶段,2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿,2020年将达到2.43亿,2025年将突破3亿。2050年将达到4亿左右,占总人口25以上,表现出“两高两大两低”特征,即高速、高龄,基数大,差异大,社区
6、养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段,将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响,也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。人口老龄化要求调整现有的产业结构,以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求,发展老龄产业,增加老年人所需要的社会服务业,改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅,是一种居家养老与社区服务相结合的模式,满足了老年人对居住的特殊需求,解决了传统养老模式的不足,是一条老年公益性事业市场化运作的
7、新路子,是解决老龄化问题的有效对策之一。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境,解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾,使老年人安心养老,使其家属子女集中精力工作,对社会稳定起到了直接的促进作用。(3)“老年公寓”市场潜力巨大2010年据中国老龄工作委员会估算,中国老年人消费每年已达1万亿人民币,而且随着老年人消费观念的逐步转变,其消费数额还将进一步增长。由此可见养老产业市场潜力巨大。(4)国家、北京市各级政府鼓励进行养老社区的建设面对我国进入老龄化社会,老年人生活问题已越来越被社会所关注。各级政府出台相关政策,鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。国家民政部
8、及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人,尤其是老年人养老与生活方面,并鼓励从事老年社区的建设。北京的一些机构在吸取国内外养老社区的成功经验后,结合本地区老年人生活习惯建养老社区,都取得了良好的经济效益和社会效益。(5)老年公寓发展趋势 社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念 社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平 老年公寓将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿,因此对环境质量要求较多,而现有的养老院、福利院因历史原因,大多选址于市中心,噪音和空气污染相当严重,相信随着老年人对养老质量要求的提高,其老年住宅从主城区向城郊转
9、移将成必然之势,且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。 老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和高档产品对老年公寓的档次之分,现尚无明确界定,但可以肯定北京市现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品,而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺,有效需求相对较大。低档产品仍有市场,但需要升级换代。总之中高档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流。(6)老年公寓目标客户需求及应对分析 老年社会的来临 专家预计我国到21世纪中叶 ,60岁以上的老年人将达到4亿左右,约占亚洲老年人口总数的36%,约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大,老龄
10、化速度之快,高龄人口之多,都是世界人口发展史上前所未有的。 老年人收入水平 随着经济的发展,人们生活水平的逐步提高已是不言而喻,而随着现阶段高收入人群的增加,未来具有高消费能力的老年群体将会凸现,另外,随着收入结构的多元化,未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴,投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高,为老年住宅产品提供了强大的消费支持。 老年人福利水平 随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强,未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后,老年人手中的积蓄就可解放出来,寻求更优质的生活环境,为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。可见
11、,国内老年人的居住现状亟待改善。目前,国家正在积极探索建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老社会服务体系:一方面加快养老机构建设,加大资金投入,在城镇建立社会福利院,发展老年公寓、养老院和老年护理院建设;同时鼓励和调动社会力量,采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种形式,推动养老机构发展,以期最终实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。加快社会养老设施建设,逐步满足老年人养老的差异需求,提高老年人生活质量,是落实党中央国务院、北京市委市政府方针政策,构建和谐社会的新举措。所以,该项目建设的必要性是十分充分的,其建设能够促进社会和谐
12、,加速社会文明建设。二、项目概况1、拟建地点本项目建设地点位于北京市顺义区大孙各庄镇湘王庄农业生态旅游示范区一侧。2、项目建设规模与目标本项目总用地面积398亩,总建筑面积。主要技术经济指标如下: 总用地面积: 265466m2 总建筑面积: 容积率: 1 绿化率: 60%3、项目总投资本项目总投资为万元。资金来源为政府政策资金投入万元。4、主要经济指标项目完成后,实现经营收入380136.45万元。其中:房产销售收入122236.47万元,租赁收入257899.98万元。利润总额185286.71万元,净利润134764.67万元,销售利润率48.74%,投资利润率12.74%。项目寿命期内
13、财务净现值为49900.42万元,内部收益率38.42%,静态投资回收期4.70年,动态投资回收期5.25年,盈亏平衡点为14.23%。5、结论本项目明显区位优势。公路:京平高速公路西连首都机场,东连天津唐沽港,是北京市东部发展带的重要交通干线。向东4.5公里连接密三路,直接融入华北地区发达的公路网络。该项目紧邻顺平快速路,龙塘路,顺29路可直达,乘车方便。铁路:平谷马坊专业从事货运的火车站通过市级公路龙塘路与基地紧密相连,距离仅有4公里,车站年可供运力为300万吨,运输各类大宗货物极其便利。到达顺义地铁口车程15分钟。水文情况:基地周边水源丰富,70米可以正常采水,镇域126家企业用水充裕。
14、同时,该镇地下还蕴藏着丰富的矿泉水资源,很多市民慕名到该镇东华山、西华山两村品尝、取水。环保:该镇地处顺义区东南,北侧分布有二十里长山。按照华北地区常年风向判断,我镇处在下风向,下游为大面积耕地。距离居住区较远,周边村广阔分布,自然灾害影响小。电网:北侧4公里为110KV、220KV变电站。中心设110KVA变电站,电力出线方便。该项目地区区位优势明显,设计方案科学,潜在升值效益明显,社会效益显著。第86页第二章 市场分析一、中国人口老龄问题及社会福利化现状自改革开放以来,在党中央、国务院的领导下,我国老龄事业有了较快发展。中国政府先后颁布实施中国老龄工作七年发展纲要(19942000年);关
15、于加强老龄工作的决定;中华人民共和国老年人权益保障法;中国老龄事业发展“十一五”规划(2006年);中国老龄事业发展“十二五”规划(2011年)等一系列政策及措施,有力地推动了我国老龄事业的发展。老年人的经济供养与医疗保障得到了明显改善,老年福利、文化、教育、体育事业有了较快发展,老年人合法权益受到重视,敬老、养老、助老的社会氛围逐步形成,老年人生活质量明显提高,老龄组织健康发展,各级老龄工作委员会及其办事机构正在健全和加强。但是,目前我国老龄事业总体上仍滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展。社会保障制度不够完善,老年设施、产品与服务短缺,老年精神文化生活不够丰富,侵犯老年人合法权益的现象时
16、有发生,适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。我国人口老龄化与先期进入人口老年型的国家相比,具有老龄化发展快、老年人口数量大、地区之间不平衡、超前于社会经济发展等特点。老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面需求的日益增长,必将给国民经济和社会发展带来巨大的挑战。解决老龄问题,满足老年人不断增长的物质和文化需求,实现老龄事业与经济社会协调发展,促进社会公平和稳定,是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务。因此抓住机遇,制定对策,有计划、有步骤地推动老龄事业持续健康发展显得尤为重要。二、老年公寓发展现状有专家指出,发展老年公寓,首先要考虑老年人在心理和生理上的
17、特殊需求,确保设施无障碍,同时还要配有供老年人娱乐、健身的场所及邮电所、小卖店等。其次,还要坚持适度发展的原则。我国老年公寓发展较晚,数量还较少,今后会有较大发展,且大中城市发展较快,这是一种趋势。但必须根据各地经济的发展水平和社会需求情况,有计划、适量地发展。要根据地区特点来考虑,使老年公寓的高、中、低档次适量,以适合不同层次老年人的需求。发展老年公寓,既迎合了老年人的心理,又能有效减轻家庭养老负担。但在我国经济尚不发达的情况下,完全由国家办老年公寓是不现实的,也满足不了老年人的需要。中国老龄协会会长张文范曾说,要采取政府决策、社会参与,调动各个方面,包括国内外各种社会组织和个人的力量来共同
18、兴办老年公寓,并要以社会筹资兴办为主、政府资助为辅,形成多层次、多渠道、多种经济成分并存的投资体系。充分发挥非政府组织、社区和个人的作用,走民办公助、民办民助和法人投资、法人管理的道路。对社区办老年公寓,政府应在法律规定的职权范围内,在批地、引资、拆迁、税收等方面,提供条件或给予政策上的扶持。发展老年公寓,既可以为老年人创造一个适合养老的居住环境,又可以节约住房资源。老年公寓可以成为住房商品化的一种形式,对购买老年公寓产权的老年人的住房,可租、可卖、转让。可以预期,老年公寓作为一种新兴的养老方式,将会被越来越多的老年人所接受,老年公寓也势必为更多有识的投资者所关注。老年公寓特别是独立的老年公寓
19、,在欧美国家发展较早,建设较多,也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高,对老年公寓的需求也在不断增长,老年公寓在一些城市也相继发展起来,如北京太阳城国际老年公寓,是北京市规模最大的独立老年公寓。老年公寓和养老机构的发展,为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件,并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。但是,由于我国老年公寓的发展时间较短,加之区域差异,从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。l老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家,进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5左右。以北京市为例,截止2010年第六次全国人口普查全市常住人口为1961.2万人,同
20、2000年第五次全国人口普查相比,十年共增加604.3万人,增长44.5%。平均每年增加60.4万人,年平均增长率为3.8%。60岁及以上的人口为286.3万人,据悉2014年北京市常住人口已达2114.8万人,约占常住人口的14.6%,其中有20%的人具有较高的消费能力,即将有62万人需入住老年公寓和养老机构,而目前现有床位,远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。目前,北京养老机构总数401家,其中公办215家,民办186家。民政部副部长窦玉沛此前明确指出,到2015年,“十二五”末,养老床位要达到每千名老人30张。北京市对民办养老机构出台土地、资金、税费补贴三方面优惠政策,鼓励民
21、间资本进入养老机构,预计2015年北京养老床位数达到12万张, 2020年达到16万到18万张。在未来的5到10年,中国应有35家世界级的养老服务企业。这个远景,我们值得期待。在2012年底召开的“2013年全国民政工作会议”上,民政部部长李立国公布了两个数字:截至当时,中国养老床位共有390万张,每千名老人拥有养老床位20.5张。而按照国际标准,每千名老人拥有的床位数通常为4050张。若以此为标准,中国养老床位还空缺一半左右。这是一个巨大的市场。2老年公寓的布局不尽合理。目前在多数城市老年公寓和养老机构的建设还没有加入城市的总体规划,缺乏从中国老年人的特点和需求出发,而制定的科学合理的建设规
22、划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好,但地点远离社会、远离亲友。交通不便;有的居住高层密度较高,活动空间少等,这些都给老年人生活和社会活动造成不便。3老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美,设施齐全,服务较好,但是租售价位较高,有的月租价高达50008000元,很多老年人只好望洋兴叹。北京市近年调查显示,50岁以上的常住人口中,60 以上表示近期或以后愿意入住老年公寓,但他们所能承受的平均价格为3000元;可见,在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下,老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。 4政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机
23、构存在资金投入不足、管理不善等问题。北京市老龄事业社会化运作已经进入推进阶段,但现有福利机构还比较少,养老机构普遍存在着养老模式单一,民政部门资金投入不足,养老居所品质及功能落后,服务项目不配套,尚不能完全适应老龄群体的需求。三、需求分析预测全球人口老龄化是经济发展和社会进步的结果,是人类历史发展的巨大成就。因此,由人口革命、科技发展与人口长寿而出现的人口老龄化,应视为社会文明的胜利成果。但人口老龄化也是对经济社会协调发展的挑战,老年人口的比重加大,劳动年龄人口比重下降,社会赡养比上升,财政压力加大,对社会经济的发展会产生影响,随着人口结构的变化,出现了老年公寓这一新兴产业,随着老年人对老年公
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