新邱区旅游重点项目可行性研究报告.doc
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1、新邱风景区重点项目可行性研究报告浙江五洲工程项目管理有限公司2014年7月88项目可行性研究报告目 录第一章 项目概况1一、项目概况1二、项目承建单位概况2三、经济技术指标2四、项目编制依据2第二章项目的背景及建设的必要性3一、项目建设战略背景3二、产业政策分析3三、本项目的由来4四、本项目符合辽宁省促进旅游项目发展的要求5第三章 市场分析8一、中国旅游市场环境趋势8二、国内旅游市场分析8三、辽宁旅游市场分析10四、阜新旅游市场分析11第四章 项目的建设条件12一、地理位置12二、气象条件12三、水文地质、地形地貌13四、基础设施条件13第五章 项目的定位14一、主题定位14二、功能定位14三
2、、目标定位15第六章 重点项目建设16一、丁香湖旅游度假区16二、太平洋养生度假区29第七章 项目的配套系统30一、给水工程建设30二、排水工程建设31三、电力工程32四、通讯工程建设33五、环境卫生建设33六、管线综合建设34七、道路网结构建设34第八章 管理机构及职责36一、管理机构36二、劳动定员与来源36三、管理机构主要职责36四、人员培训36第九章 环境保护38一、建设原则与保护目标38二、生态环境保护建设39第十章 安全防护43一、防洪建设43二、水土保持43三、消防建设43四、防震建设44五、疏散通道建设44六、防病建设44第十一章 节能分析46一、必要性46二、节能措施46三、
3、节水措施46四、能源管理46第十二章 项目实施计划48一、项目管理48二、项目实施阶段和建设周期48三、各阶段的进度实施安排49第十三章 投资估算50一、投资估算依据50二、建设投资确定50第十二章 阜新市服务业发展专项资金申请51第十三章 经济评价54一、项目产品分类投资构成54二、经营项目收入成本费用估算54三、经营项目计算期利润54四、财务效益分析54五、分析结论54第十四章 项目的招标方案55一、工程项目招标投标管理55二、工程项目招标投标依据55三、招标方式55四、招标程序55五、招标组织55六、招标范围55第十五章 项目的社会效益58一、社会效益评价58二、生态效益评价58第十六章
4、 结论和建议59一、结论59二、建议59附表60一、投资估算表60二、项目投入总资金估算汇总表 (单位:万元)63三、投资计划及资金筹措表 (单位:万元)64四、固定资产折旧估算表(单位:万元)65五、旅游经营收入表(单位:万元)66六、旅游项目损益表(单位:万元)66七、全部财务现金流量表(单位:万元)68八、借款还本付息表(单位:万元)69附图71一、总平面图71二、功能分区图72附件72一、企业法人营业执照复印件72二、关于本项目的会议纪要、文件及证书72第一章 项目概况一、项目概况(一)项目名称新邱区重点旅游项目建设(二)项目性质新建(三)项目地点本项目位于新邱区常营镇丁香湖及元宝山村
5、。(四)用地及功能项目总体具体分布:表1-1:各功能分区占地面积名称功能分区占地面积丁香湖旅游渡假区旅游度假及配套区800公顷太平洋旅游渡假区旅游观光及配套区20公顷(五)项目的定位及主要建设内容本项目根据景区独特的地形地貌,综合考虑旅游业发展、生态保护等要求,以丁香湖旅游渡假区、太平洋旅游度假区的建设,通过建设方案的实施,在建设期内将两个景区建成为立足大阜新旅游区,面向国内外游客,充分展现新邱山水田园文化内涵,以观光、休闲、度假为主要功能的,经济效益、社会效益和环境效益共同发展的“世界知名、国内一流的中国休闲度假旅游景区”,成为中国山水田园景区的典范。丁香湖旅游渡假区包括:温泉度假板块、现代
6、农业板块、山地休闲板块太平洋休闲度假区包括:太平洋休闲广场、太平洋军事教育基地(六)项目投资工程建设总投资为235184.7万元。其中建设投资202357万元,包括:建筑安装工程及设备工器具购置费为176646.9万元、其他费用10720.7万元,预备费(仅含基本预备费)14989.4万元。建设期利息31327.8万元,流动资金1500万元。(七)建设期建设期为7年。(八)资金筹措本项目总投资235184.7万元,其中 有限公司出资133184.7作为资本金,申请阜新市服务业发展专项资金1500万元,申请银行贷款75000万元,经营利润及折旧27000万元。(九)申请阜新服务业发展专项资金20
7、14年,阜新市下发了服务业发展专项资金的实施管理实施细则,对列入省市重点支持范围、总投资额10亿元以上旅游重大项目的公共设施建设给予资金支持,主要包括旅游道路、生态停车场、游客中心、生态环保厕所、标识系统等设施;对旅游网站建设、重点旅游产品宣传促销(国家和省级媒体广告宣传、境外宣传活动、专项旅游节会活动、民族文化保护与传承)等项目给予补助;对“引客入阜”贡献大、拉动经济增长的旅行社按考评结果给予适当奖励。新邱区旅游重点项目符合上述规定,为省市重点项目投资达到23.5亿元,申请的专项资金全部用来建设旅游道路、生态停车场、生态厕所、表示系统等,因此申请1500万元服务业发展专项资金。二、项目申报单
8、位概况 三、经济技术指标表1-3:主要经济技术指标描述数量单位备注重点规划用地4000ha建设用地95ha容积率1%建筑密度18%建筑层数1-6层绿化率45%地上停车位1200辆总建筑面积604820平方米四、项目编制依据本项目依照国家发改委和建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版),并参考投资项目可行性研究指南中的有关要求和委托方提供的有关资料进行编制。第二章项目的背景及建设的必要性一、项目建设战略背景旅游业是当今世界的热门产业,因其巨大的经济收益和美好的发展前景,又被人们称为“黄金产业”、“朝阳产业”。随着经济发展、社会进步、人们生活水平的提高,旅游愈来愈成为人类一种高层次的物质文
9、化需要,成为生活的重要形式。随着全国城乡居民收入的提高,基础设施建设的不断完善,多种旅游资源的开发,加上政府强有力的扶持政策,全国旅游业呈现高速增长的发展态势。“十一五”期间,全国国内旅游人数年均增长12%,全国旅游业总收入年均增长15%。2010年旅游业三大市场实现全面恢复并较快增长,全国旅游业总收入1.57万亿元,同比增长21.7%。旅游直接就业达1350万人,旅游消费对社会消费的贡献超过10%。世界旅游及旅行理事会(WTTC)对中国未来10年旅游及旅行业的前景作出十分乐观的预期。它这样认为:截止到2013年,旅游及旅行业GDP将贡献8446亿元人民币;旅游及旅行业就业年增长率将达到3.8
10、;旅游及旅行业每年直接就业将达到1610万个工作岗位;每年直接及间接就业将达到6580万个工作岗位;游客出国年增长率将达到22.4。 二、产业政策分析(一)国家政策为建设区旅游发展提供机遇东北复兴战略大力支持重点旅游景区的发展,另外实施振兴东北老工业基地的有关政策,对于阜新市旅游起到快速推进的作用。(二)辽宁省政策为建设区旅游发展指引方向辽宁省把旅游产业作为实现东北崛起、辽宁振兴的一大优势、一大支撑、一大后劲,作为现代服务业的发展重点来培育,作为东北经济区建设的先导产业、经济社会发展的支撑产业、改善民生的富民产业、促进经济发展方式转变的引领产业来打造。“十二五”时期,辽宁省旅游产业发展将进入黄
11、金机遇期。抓住“十二五”时期发展机遇,立足满足人民群众旅游需求,把旅游产业放在国民经济更加优先的位置来发展,放在加快新型工业化、城镇化和推进农业现代化的大格局中来谋划,放在产业升级和提高产业竞争力的大背景下去考虑,充分发挥辽宁省旅游产业的综合优势,全面释放辽宁省旅游产业的巨大潜能,在加快发展中推动转变,在加快转变中更好发展。(三)地方政策为建设区旅游发展保驾护航阜新市通过发展旅游把工业城市变为绿色山水城市,成为资源枯竭型城市成功转型的全国范例,被全国旅游界誉为“阜新现象”。旅游产业是建设资源节约型和环境友好型社会的先导产业,是扩大内需的主导产业。阜新市旅游业发展总体规划指出,在突出旅游城市,打
12、造阜新新区城市旅游品牌。坚持以政府为主导,加快旅游基础设施建设,优先发展旅游交通设施,合理分布旅游服务设施;努力开拓国际、国内两个市场,深入开发旅游商品,不断提高旅游服务质量;配合相关部门进一步健全城市旅游功能,完善配套服务设施,增强综合接待能力,促进旅游经济全面发展。新邱区旅游业发展总体规划指出:将新邱区建设成为旅游产品特色突出,产业体系较为完善的旅游目的地。特别是发挥旅游业对于塑造新邱区全新区域形象的战略性作用,通过开展旅游业促进由于长期煤炭开采而破坏的生态环境,将旅游业建设成为环保、科教、绿色新能源利用的平台,发挥旅游业在统筹城乡发展,建设社会主义新农村等方面的独特作用,为促进整个新邱区
13、经济社会的转型贡献力量。三、本项目的由来新邱区以煤矿起家,为无依托城市(无依托资源城市多形成于区位差、经济条件落后地区,这类城市的非资源性很难得到相应的发展,城市形成的突发性和发展的阶段性、产业结构的初级单一性和资源的依赖性、区位条件的先天劣势,城市空间布局缺乏统筹规划)。 近年来,随着矿业资源的日趋枯竭,如何实现经济的可持续发展成为新邱政府需要面对的重大课题。丁香湖地区,生态环境较好,旅游资源丰富,在新邱区及阜新市具有重要重要地位,因此在宏观层面,丁香湖区域开发肩负着“探索资源型城市发展转型、培育接续产业”的时代使命。丁香湖区域综合开发,自然而然的具备了三个维度: 现代农业、新型城镇化、生态
14、旅游。 本次开发建设是在三个维度在内容上、内涵上不断充实、拓展,并取得有机统一,实现区域发展模式向可持续化转型。因此,本项目的建设将成为阜新文化旅游的新地标、典范、引领者,将有利推动阜新成为名副其实的旅游城市。本项目的建设将引爆新一轮的文化旅游热,引爆阜新旅游,成为阜新旅游的形象与品牌。四、本项目符合辽宁省促进旅游项目发展的要求(一)顺应中国休闲旅游市场发展的必然选择中国旅游市场已经由传统观光市场向休闲旅游市场转变,旅游资源的开发利用也呈现出多元化发展趋势,而且中国休闲旅游市场需要的不仅仅是基础休闲产品,还需要顶级休闲产品,本项目就是充分利用新邱的资源优势,借助丁香湖及其休闲配套做大商务度假市
15、场,提升新邱休闲市场的市场知名度,推动相关配套项目的开发和销售,提升新邱项目的整体知名度。(二)是满足旅游市场需求的必然趋势随着消费需求不断升级和市场竞争日趋激烈,旅游观光行业和旅游休闲行业需要进行重新洗牌,休闲行业的开发将从“单一利用时代”走向“综合开发时代”,这是市场的必然选择。本项目的开发,正是适应了这一发展趋势,通过打造旅游休闲综合体,满足消费者对于保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假等全方位、多层次、综合休闲消费需求。(三)项目的建设可加快当地群众脱贫致富的步伐,增加社会就业,促进产业升级,具有较高的社会效益。1、增加地方财税收入,带动地方经济发展。丁香湖景区的建设运营有利于促进阜
16、新市产业结构调整,拉动第三产业发展,增加地方税收和财政收入水平,加快当地经济发展,与把阜新市建设成东北经济区充满活力的新兴城市的目标要求相适应。根据有关资料表明:旅游业每收入1元,可给相关行业带来57元的增值效益,由此本项目建成并进入稳定期后,每年可为社会创造数亿元的间接收入。2、提供就业机会,带动相关行业尤其是农村经济发展。丁香湖景区从开发建设到经营,将为社会创造高于本身人数的数十倍的就业人员,而且间接带动一系列相关行业的发展,特别适应广大农村剩余的劳动力和目前城镇及企业单位待业青年、下岗职工的就业。与制造业、金融业以及高新技术产业相比,旅游行业的从业人员上岗就业培训时间较短,创造就业机会所
17、需的资金也少。另根据专家研究,旅游行业固定资金产上100万元,可容纳就业人员50人,相对比资金密集型行业的30人高出1.66倍。3、培养阜新市旅游泉的管理人员和服务人员,促进阜新市整体服务质量水平的提高。阜新市旅游行业的管理和服务目前仍属落后,休闲中心区建成后,需要的管理人员和服务人员可达到数百人,通过人才的引进和培训,将形成阜新市相关产业的管理和服务人才资源库,为阜新培养大量管理和服务人员,带来新的经营管理和服务理念,促进阜新市服务质量水平的提升。4、带动当地物质文明和精神文明的进步,共建和谐社会。开展康体、健身、休闲等旅游活动,可以丰富人民群众的精神生活、陶冶情操、强身健体,促进人民群众的
18、身心健康,提高生活质量,对构筑社会主义和谐社会具有积极的推动作用。从上面分析可以看出,阜新丁香湖景区项目的建设,适应了辽宁省及阜新的行业发展方向,得到当地政府的强力支持;本项目的建设符合当地的行业标准,并将阜新旅游业的产品质量和档次提升到新的高度。第三章 市场分析要正确认识其未来的市场,需要进行两个方面的研究:一方面,需要从宏观层面上把握中国旅游的发展大势,明确市场的大方向;另一方面,需要把握新邱旅游休闲度假区的市场特征,明确未来重点市场的主要分布。一、中国旅游市场环境趋势据世界旅游组织预测,到2020年,中国有望成为世界最大的客源接待国,世界上最大的旅游目的地国家,接待国际旅游者将达到1.3
19、7亿人次,占世界市场总份额的8%。同时,随着我国国民可支配收入及闲暇时间的增多,国内旅游需求日益旺盛。我国旅游业宏观发展环境,呈现以下特点和趋势: 1、 中国旅游业已进入新的发展时期,在落实科学发展观的过程中正担负起新的历史任务,旅游业要加大推进旅游文化和旅游文明建设; 2、 中国在世界旅游组织中的作用将越来越重要,发展步伐将会明显加快,到2020年将成为世界第一旅游客源地国家; 3、当今中国旅游将由入境游向入境、出境及国内游三大市场转型;由创汇型产业向创收型产业转型;由数量增长型模式向质量增长型模式转型;由组织结构链条化向一体化转型;由点线运作方式向板块运作方式转型;由旅行社为主体运作方式向
20、旅游景区为主体运作方式转型;由旅游客源地代理商运作方式向旅游目的地运营商、散客服务中心运作方式转型;由观光为主的产品向观光、休闲度假等复合型产品转型。 4、旅游消费呈现如下特点:追求大众化、多样化和个性化;市场上升、休闲上升、散客上升、个性上升;国内高端社会出现了自由行、深度的、高享受、不参团、慢餐文化等倾向。 二、国内旅游市场分析1、旅游度假区的主题突出性:随着度假旅游需求的日益多样化度假区的类型也日益增多,除了综合性的度假区继续发展外,具有特定主题和专门内容的度假区得到了较快发展。如:“海南博鳌”会议型度假地作为以官方为鲜明特色的高层次论坛的会议型度假地;苏州太湖国家旅游度假区的规划突出了
21、“生态、文化、科技”3个主题,通过文化与生态的契合,以及现代科技的应用形成独具特色和舒适宜人的度假环境;土耳其南安塔利亚海滨度假区则以其“生态”“健康”和“人文”主题著称于世。2、度假区发展的文化倾向性:文化是度假区的灵魂是度假区能够存在与发展的源泉,是度假区形成特色的主要组成部分。因为文化既体现在度假区的特色之中,又成为度假区旅游吸引物的主要内容。如印尼巴厘岛的特色文化主要是巴厘传统习俗和社会习俗吸引着国内外游客到此度假区领略其浓郁的地方特色文化;墨西哥坎昆大型海滨度假区以玛雅文化著称。3、旅游度假区建设的生态环保性:随着旅游度假区发展过程中出现的生态破坏现象加重以及人们对健康、干净、回归自
22、然的追求使得旅游度假区的开发建设趋向生态化,即充分考虑本地区的环境经济和社会文化的平衡发展,客服旅游业发展中忽视环保与生态的短视行为,实现旅游业的持续发展。因此度假区的建设应提高度假区的绿化率,对生态环境脆弱地区进行生态保育,注意建筑风格与周围环境的协调一致,尽量减少旅游活动的负面影响,并开始重视环保规划以及生态产品的生产。4、旅游度假区的景观依赖性以及休闲性:旅游度假区的景现性趋势主要源于一方面,景观本身就是度假区旅游吸引物主要方面(舒适康益的度假环境、丰富多彩的休闲活动、保健康疗服务、以及优美风景的观光游览)之一,到苏州太湖国家旅游度假区的游客以观光游览为主要目的的占了68.3。另外,度假
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