鑫泰湘园房地产项目可行性研究报告.doc
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1、湖南城建置业有限公司鑫泰湘园可行性研究报告湖南城建置业房地产咨询研究所房物0901班王帅2010年6月目录第一部分:项目概况分析1项目基本情况介绍1项目决策背景2第二部分:项目市场调查分析3项目投资环境分析3项目竞争环境分析7项目客户群分析11项目定位分析12第三部分:项目规划设计建议13项目规划设计建议13第四部分:项目开发进度安排15项目开发进度安排15第五部分:项目费用估算1编写投资成本费用估算表1开发期经营税费的计算1第六部分:项目资金筹措1收入估算1借款偿还1第七部分:项目财务评价2盈利能力分析2清偿能力分析4资金平衡分析1第八部分:项目不确定性分析1敏感性分析1第九部分 项目可行性
2、研究结论与建议4结论4建议5房产项目可行性分析报告第一部分:项目概况分析一、 项目基本情况介绍1. 项目名称:鑫泰湘园2. 土地位置本案鑫泰湘园可行性分析项目地所处于湘潭市岳塘区双拥中路、霞光东路、火炬北路的包围圈附图:项目在该城市的区位图,与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。3. 项目合作单位介绍湖南城建置业有限公司成立50年来,先后完成了国内外一大批大型复杂的工业与民用建筑、道路桥梁、水利水电、装饰装潢、信息网络、市政等工程设计、施工任务,连续几年都被评为优秀单位。目前,正在进一步开拓国内市场,并与湖南建工集团、中建五局等国家企业建立了良好的关系。近年来,湖南城建置业
3、有限公司大力弘扬“真心创业、实意做事。 本着“以人为本”、 “高品质”、“超现代”时尚雅居理念,打造跻身国际市场的宏伟目标。4. 项目经济指标介绍主要经济技术指标表规划用地面积14870.98其中基地面积14566.00 道路面积304.98总建筑面积47848.71其中住宅建筑面积13653.75架空层面积676.55阁楼面积211.56A座商业建筑面积6450.871-3F裙房A座酒店建筑面积18682.444-5FB座商业建筑面积2671.081-3FB座公寓建筑面积5373.454-15F其他建筑面积129.01建筑基底面积4914.16净容积率3.29建筑密度33.74%绿地率22.
4、74%酒店地下停车库建筑面积5527.55停车位其中地面停车位103个地下停车位158个架空层停车位39个注:地下车库不计入容积率,地下停车位按35/个计算,住宅底层架空2.18m,用作车库或者杂物间。二、 项目决策背景1. 城市发展规划与土地的关系及对项目开发的影响,湘潭市城市中心区位于河东岳塘区,地处湘潭河西、板塘、易俗河三片之中心位置,其核心区规划有市级行政、文化、经贸三大中心,范围由丝绸中路、芙蓉路、宝塔路、河东大道为东南西北四至所围合的地块构成,用地2平方公里。它是湘潭市委、市政府为加快城市发展、改善城市形象、提高城市品位、加速长株潭经济一体化城市群的形成而实施的“城市中心东移战略”
5、的城建重要工程。通过以城市中心区核心区的发展来向四周辐射,带动周边区域的经济发展,再用35年的时间建造一个河东“新湘潭”。2. 土地所属地域在该城市的文化名城:以“伟人故里、文明湘潭”为主题创建“全国文明城市”;发掘伟人文化、名人文化、湖湘文化等历史文化遗产,申报“省级和国家级历史文化名城”;促进教育均衡快速发展,扩大职业教育规模;发展文化产业和文化事业。第二部分:项目市场调查分析一、 项目投资环境分析1. 政策环境分析(1)湘潭政策环境分析A. 总体战略定位湘潭是全国“两型社会”建设的示范区,中部地区率先崛起的经济强市,长株潭城市群向西辐射的城乡服务中心,具有国际品质的文化旅游名城和现代化生
6、态型宜居城市。B. 城市建设用地控制按照“两型社会”建设要求,切实加强土地资源的管理,集约节约利用土地,确定建设用地标准,严格控制建设用地规模。建立城市发展的动态监控机制,依据人口增长和经济发展的趋势与变化等因素,调控城市建设用地投放总量和建设时序。明确城市空间发展重点,合理调整城市空间结构。 规划建设用地指标选择:a. 居住用地 规划人均居住用地达到31平方米,提高居住区的建设质量,注重居住区的配套设施和环境建设。加快旧城与城中村改造,提高土地集约利用水平。b. 工业用地规划人均工业用地达到17平方米左右,未来重点提升工业用地的集约化水平,提高产业的集聚度和土地使用效率,控制占地规模,有效扩
7、大产业的经济发展规模。c. 绿地规划人均绿地达到13平方米以上,其中人均公共绿地面积达到10平方米以上。d. 道路用地规划人均道路广场用地13.5平方米左右,使道路建设水平与其功能相适应。2. 经济环境分析生态宜居型的现代工业新城和文化旅游名城。即规划把湘潭打造成为经济强市、文化名城、宜居家园和旅游胜地。经济强市:促进经济又好又快发展,经济结构明显优化、人民收入持续增加,到2020年人均GDP超过8万元人民币,湘潭经济发展走在全省前列,成为湖南乃至中部地区的经济强市。宜居家园:在交通、通讯、电力、供热、燃气、水利和防震减灾等方面建立完备、高效、稳定的城市基础设施系统,有效处理生产、生活污染物,
8、建立相应的危机处理机制,保障市民生活工作环境清洁安全,积极创建生态园林城市。旅游胜地:整合市域内旅游资源,培育壮大旅游支柱产业,强化伟人故里、红色文化、滨江风光、现代城市的特色,以红色文化旅游带动发展湖湘文化旅游、生态休闲旅游,将湘潭建设成为全国知名的旅游胜地。3. 土地现状分析1) 四至范围; 该地块位于湘潭市岳塘区中心地段,南临霞光东路、西靠双拥中路、东近火炬北路,该地块地势平坦,起伏不大。2) 该项目所在地地面凹凸不平,有小丘陵和沟壑,需要整平方可便于施工。周边没有高压电线等影响施工的网线便于高曾楼盘的机械运作。3) 项目所在地并无居民住宅对拆迁构不成影响,但是由于开发项目地块空间比较小
9、可能会对居民生活有小小的影响。4) 项目开发土地的完整性:没有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据; 地形地貌图,主要反映土地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容; 地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。4. 项目周边的配套设施分析1) 交通状况本案(1) A:湘潭职业技术学院公交站(25路环城巴士、107路、109路、116路、CZT-104路)、B:双拥中路公交站(24路、25路环城巴士、1078路、109路、116路)、F:职业技术学院公交站(长株潭104路)、H:金桥世纪苑公交站(24路、25路环城巴士、10
10、7路、116路、CZT-104路)、J:金桥步步高公交站(109路)。(2) 出行主要依靠公交车即可。(3) 现有交通捷运系统,近期或规划中有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;2) 教育机构:湘潭职业技术学院、湘潭高新区火炬学校、小哈佛美语幼稚园金桥园、湘潭市教育局3) 医疗机构:湘潭第三医院、芙蓉医院、第六医院4) 购物中心/超市:金桥步步高(霞光东路)、步步高(宝塔路口)、芙蓉农贸(电厂新村侧)、华隆步步高(建设路)、万博港(吉安路)、盘龙布市(宝塔路口)、红旗商贸城、汽车城、中天家具城、农贸市场5) 文化、体育、
11、娱乐设施:图书馆、6) 公园:东方红广场、锦源广场、湖湘公园、双拥广场7) 银行:中国农业银行、中国农村信用社、湘潭商业银行、中国交通银行8) 其他:锦城国际大酒店、梦泽山庄、莲湘酒店、亿安酒店附图:生活设施分布图,具体位置、距离。5. 城市规划分析湘潭市城市中心区的建设是按照高起点、高标准、新思路、新观念的要求进行的,力求把它建成一流城区。它的开发是采取“政府引导、公司经营、市场运作”的模式进行运作的,市政府授权市财政投入2600万元引导资金,成立了国有独资的湘潭市城市中心区开发建设有限公司,与指挥部两块牌子一套人马合署办公,以通过中心区内可售的约1100亩土地的经营收益,来平衡区内的征地拆
12、迁和基础设施配套建设上近9亿元资金的投入。湘潭市城市总体规划提出:将在建设富裕湘潭、生态湘潭、文化湘潭、诚信湘潭、和谐湘潭5个方面着手,建设好“一江两岸三中心四公园五广场六道路”,打造湘潭精美名片。按照这一总体构想,湘潭市将系统规划、精心构建。一江:就是湘江城区段;两岸:即湘江东岸的经济生态风光带,湘江西岸的历史文化风光带;三中心:即市政府东移后形成的行政中心以及体育中心、齐白石文化艺术中心;四公园:即雨湖公园、和平公园、菊花塘公园、白石公园;五广场:指的是市政中心附近的东方红广场、建设路口的君子莲广场,丝绸广场、护潭广场以及湘潭西大门的砂子岭广场;六条道路:即韶山路、建设路、芙蓉路、河东大道
13、、丝绸路、吉安路。 目前中心区开发建设工作在市委、市政府的正确领导下,在市人大、市政协及各界的大力支持下,开发建设指挥部开拓创新、精心组织、积极推进,使中心区规划、设计、建设、管理都较有特色,得到了社会各界好评:一是现代特色,着力打造一流的城市中心现代气息。城市中心区按功能划分为行政中心、文化中心、商贸中心、高档住宅区四块,各区域既独成体系又相互关联,有机的结成一个整体。区内的所有建设项目的规划设计,坚持生态保护与文化传承并重的现代化建设理念,都是坚持科学择优按程序面向社会进行公开招投标的,一些新的设计思路、科学的发展理念被采纳实施;二是生态特色,着力打造一流的城市中心生态环境。上网征集、优化
14、完善的规划具有较高水准,特别是规划充分利用原有的地形、地貌设计有一个生态公园(湖湘公园),因地制宜、适地开发,区内树林植被整体收购,尽量保持原有生态和地貌,并利用中心人工湖,在全国首例实施地温区域中央空调模式;三是文化特色,着力打造一流的城市中心人文环境。湘潭历史悠久、人文丰厚、人杰地灵。为发挥人文资源打造城市名片,一些历史人文、特色文化安排其中,如梦泽湖畔的莲诗文化、锦源广场内的历代颂潭城诗碑,还有东方红广场上即将矗立乡情雕塑等,通过这些着力营造以人为本、与人关怀、人文气息浓厚的城市环境。湘潭市中心区规划依据中心区的规划目标,将中心区结构规划成3轴、3心、4片的 布局。中心区城市设计延续总体
15、规划的构思,在中心区设计一纵、二横景观轴。其一:沿河东大道以建筑景观为主体的景观轴,在沿线各路口形成主要建筑景观节点,两端路口 形成中心区的门户空间。其二:沿经三路、经四路之间,以100 m宽绿化开敝空间为主 ,以纬一路、河东大道、霞光路和市政广场形成序列景观节点,在福星路和芙蓉路口形成中心区门户空间,通过系列空间组织形成中心区环境为主的景观轴。其三:在行政中心与文化中 心之间,通过文化广场、市政中心广场、行政广场序列组合形成中心区另一重要景观轴。重点建设市政中心广场为了控制中心区建筑中的空间节奏,使空间变化有序,在重要地段安 排标志性建筑,形成标志作用。通过中心区环境设施和绿化空间组织形成南
16、北绿化景观轴和东西绿化景观轴,以此构成中心区城市开敞空间框架,通过对景观轴两边建筑的重点控制,使景观轴成为湘潭市中心区的特色。湘潭城市中心区建设日新月异,成绩有目共睹,但要实现全部目标还许多困难有待克服。我们相信有市委、市政府的正确领导,有市人大、政协的支持,有全市各部门的鼎力配合,有社会各界的关注,在全体建设者的开拓进取、努力奋战下,一个功能完善、环境优美、文化浓郁、的新城区将会呈现在眼前。6. 市政设施分析(1).充分利用现状,合理确定规划标准和建设规模,统筹优化市政设施布局,实现区域基础设施共建共享,保障城市健康发展。(2).统一规划,近远期结合;分期、分步骤实施。(3).充分体现节地、
17、节能、节水和污染物减排等两型社会建设的规划理念。二、 项目竞争环境分析1、 房地产市场分析 2010年一季度,国家出台多项房地产调控政策,受其影响,我市房地产市场的各项指标与去年四季度相比,均有所下降,但仍高于同期水平,交易市场热度不减,呈现供小于求,商品房供销比为0.69:1,商品住房供销比为0.68:1,房屋销售均价小幅攀升。A、房产一级市场(商品房)1)市场供应量逐月回升。一季度,商品房批准预售面积25.39万,同比上升17%;其中商品住房批准预售面积为24.44万,同比上升16.73%。今年是我市的“形象提升年”、“项目建设年”,将重点推进十大类45个城市基础设施建设项目,尤其是沿江风
18、光带及棚户区改造工程将于年内全面铺开,住房保障政策效应的显现,消费需求将进一步释放,这使得市场预期看好,投资信心提升。同时,中国首届长株潭三市房博会即将于四月召开,通过前期的活动路演、宣传造势,营造了良好的市场氛围,促使市场供应量逐月回升。2)易市场热度不减。13月,商品房销售面积36.99万,销售套数为3159套,同比分别上升31%、42%;其中商品住房销售面积35.76万,销售套数为2865套,同比分别上升48%、28%。月末累计可售套数为8766套,同比减少2873套,减幅达到25%。数据显示,一季度我市商品房销售情况保持稳定,市场库存消化加快,各项数据虽与四季度相比略有下降,但同比仍有
19、较大增幅。自去年四季度以来,商品房市场持续热销,已经透支了部分市场需求,加之一季度为传统销售淡季,国家调控政策又相继出台,使得市场成交量的上扬趋势有所抑制。但是仍有一部分购房者受到“买涨不买跌”心理的影响,房价上涨预期加深,选择入市购房,在一定程度上提升了交易市场的活跃度。3)商品房销售均价小幅攀升。13月,商品房的销售均价为2978.77元/,同比增长16%;其中商品住房的销售均价为2724.46元/,同比增长20%。分区域来看,岳塘区商品住房均价为2855.64元/,雨湖区商品住房均价为2329.71元/;分层数来看,多层商品住房均价为2294元/,高层商品住房均价为2699.5元/;分套
20、型来看,90的销售均价为2611.47元/,90144的均价为2619.52元/,144的均价为2845.54元/。一季度,商品房成交均价在良好销售预期的带动下,继续保持上升趋势,预计在一段时间内将在上行区间内运行。B、房产二级市场(二手房) 一季度,我市二手房市场共成交面积8.85万,成交套数983套,成交金额13278.09万元,销售均价为1499.6元,同比分别增长160%、145%、223%、24%;其中二手住房成交面积7.89,成交套数873套,成交金额10241.42万元,销售均价为1298.33元,同比分别增长140%、127%、175%、15%。一季度,我市二手房市场交易量同比
21、增长较大,但与去年四季度相比,成交量明显回落,跌幅达到五成。究其原因,主要是受个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年的政策影响,同时银行对于二套房贷政策收紧,促使二手房交易成本增加,一部分投资性和刚性需求受到抑制。2、 楼盘竞争对手分析城郊新府华城1) 位于丝绸路(现又称双拥路)与晓塘路交汇处(也即帝景国际楼盘背后),本楼盘是湘潭龙头品牌地产商城郊置业在本年度又一力作,将投入巨资建设成一个以高尚、生态环境为主题的高档小区。 2) 整个楼盘总占地约150亩,总建筑面积达30余万平米,是目前湘潭唯一既紧挨大型市政绿化广场、又拥有高达56%超高小区绿化环境的高档小区,整个小区将规划40栋清新并具
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