房地产常识.doc
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4、案等内容却属于楼盘个性的范畴。对于前者,置业顾问应秉着积极学习、不断充实的态度;对于后者,置业顾问应按着培训内容与统一说辞,熟练、灵活掌握,作到顾客有问必答。第一节 房地产登记相关问题一、综合类1、 预售商品房的条件房地产开发商预售房地产应当符合下列条件:土地使用权已经依法登记,取得房地产权利证书;取得建筑许可证、规划许可证和开工许可证;除付清地价款外,投入开发商建筑的资金已达工程预算投资总额的25%,并经注册会计师验资;房地产开发商和金融机构已签定预售款监管协议;土地使用权未抵押或者已经解除抵押关系。符合上列条件的,经主管机关核准后,发给房地产预售许可证。核定为外销的商品住宅,还应发给商品住
5、宅外销许可证。2、住房公积金制度结合我国城镇住房制度的改革的实际情况而实行的一种房改政策,是指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等环节有机构成的整个运行机制和管理制度。3、房地产登记的程序房地产登记按下列程序办理:1、提出申请;2、受理申请;3、审查申请文件;4、权属调查;5、依法公告;6、确认房地产权利;7、将核准登记事项记载在房地产登记册上;8、计收规费并颁发房地产权利证书;9、立卷归档。4、房地产登记的种类有哪些?房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其他登记。5、怎样申请房地产权登记?申请房地产权登记,应当按照各省市房地产登记条例规定的时间向登记机关提交申请书
6、及有关条件,经审查,申请人的申请符合规定的,登记机关应于规定时间内核准登记,并发给房地产权利证书。6、房地产登记的权利人名称是如何确定的?房地产登记的权利人名称根据如下办法确定:1) 企业法人,为该企业法人的法定名称;2) 国家机关、事业单位,为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称;3) 非法人组织,为该组织依法登记的名称或政府确认的名称;4) 个人,为合法身份证上的姓名;5) 共有人,为各权利人的名称或姓名。7、房地产登记是以什么为单位进行登记的?房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地,是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的,各权利人分别对该宗土地上
7、的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。8、哪些房地产登记需要由有关当事人单独申请?房地产买卖、抵押、分割、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。9、哪些房地产登记可由当事人单独申请?下列情形的房地产登记,当事人可单独申请:1) 土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记;2) 因继承或遗赠取得房地产的转移登记;3) 因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调节而取得房地产权利的有关登记;4) 变更登记;5) 因土地使用年限届满的注销登记;6) 因房地产权利证书丢失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。10、法律规定共同申请的,一方当事人不配合,应承担什么法律责任?根
8、据房地产登记条例的规定,应由当事人共同申请登记的,一方申请,另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的,登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的,可处以一千元以上五千元以下的罚款。登记机关经审查认为符合登记条件的,可为其登记。11、申请房地产登记,可否委托他人代理?申请房地产登记,申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的,应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。12、哪些房地产合同必须办理公证手续?按照有关规定,房地产合同当事人一方为境外人士或机构的,须办理合同公证手续。13、房地产登记费是如何收取的?按各省房地产登记
9、条例规定,一般情况下,申请房地产登记,权利人应按下列规定交纳登记费:1) 初始登记的,按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的,超过部分按万分之五交纳;2) 转移登记的,按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的,超过部分按万分之五交纳;3) 抵押登记的,按抵押价值万分之一交纳。但每项最低不低于一百元;4) 变更登记及其他登记的,每项交纳二十元。14、什么是地籍?什么是产籍?因为实行房地产一体化管理,所以我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记,包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲,是对在房地产登记调查
10、过程中产生的各种图表、证件等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。15、关于调整房地产市场若干税收政策的通知有哪些?1) 个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税;不足一年的,销售时按售价减去原购价的差额计征;2) 个人拥有的普通住宅,转让时暂免征土地增值费;普通住宅是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅,高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴;3) 积压空置的商品房在销售时应缴纳的契税在2000年底前予以免税优惠。其他条件为:商品住宅于1998年8月1日之后售出。二、初始登记类1、什么是房地产权初始登记?指对未经登记机关确认其房地产权利,领取房地产权
11、利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行登记。2、具备什么条件可以申请初始登记?(深圳之规定)1) 凡与各省市规划国土局或属下分局签定了土地使用权出让合同书,并付清了地价款后三十日内;2) 自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内;具备上述两个条件,方可申请处世登记。3、申请土地使用权初始登记应提交什么文件?申请土地使用权初始登记应提交下列文件:1)房地产初始登记申请书;2)身份证明,包括:个人身份证,或企业法人营业执照和法定代表人证明,或国家机关负责人证明。或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证或认证。3)土地权属证明包括:以出让方
12、式取得土地使用权的应提交:土地使用合同书;根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的,应同时提交征地补偿协议书;付清地价款证明。以行政划拨方式取得土地使用权的应提交:市政府批准用地文件;用地红线图;征地补偿协议书;以其他合法形式取得土地使用权的,应提交有关证明文件。4)登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。4、申请房地产权初始登记应提交什么文件?申请房地产权处世登记应提交下列文件:1) 土地使用权属证明;2) 建筑许可证;3) 施工许可证;4) 建筑物竣工验收证;5) 经市政府指定的机构审定的竣工结算书;6) 建筑设计总平面图、建筑物竣工图(包括单体建筑平面图、立面、剖面图等);7)
13、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。5、哪些房地产登记需要公告?公告期是多长?申请房地产初始登记及申请补发房地产证需要进行公告,公告期分别为三十日及六个月。6、土地的使用年限是如何确定的?凡与省市规划国土局签定土地使用权出让合同书用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。7、什么叫宗地?宗地号代表什么意思?宗地是地籍的最小单元,是指以权属界限组成的封闭地块。如深圳市的土地,以宗地为基本单位统一编号,叫宗地号,又称地号,其有四层含义,称为:区、带、片、宗,从大
14、范围逐级体现其所在的地理位置。如:B107*24这个地号表示福田区第一带07片第24宗地。8、什么叫宗地图?什么叫证书附图?宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质、与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产后面的附图,是房地产证的重要组成部分,主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。9、向开发商购买一手商品房申请登记时,每证另贴花五元。1) 印花税:数额交易为交易价的万分之五,每证贴花五元。2) 登记费:数额为交易价的千分之一。10、房地产产权初始登记流程图 受理申请 权属调查 1、管理所或测绘中队实地
15、测绘并制图计算机用地面,做分栋汇总表和分户汇总表 (30日) 公 告 2、初审 (6日) 3、复审 (6) 4、核准 (6日)登 记缮 证 发 证 立卷归档 三、转移登记类1、什么是房地产转让?房地产转让,是合法拥有土地使用及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。2、哪些情况需要办理房地产转移登记?经初始登记的房地产,有下列情形之一的,当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记:买卖;继承;赠与;共有房地产的分割;交换;人民法院判决、裁定的强制性转移;依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。3、房地产买卖合同应
16、具备的条款有哪些?房地产买卖合同应当具备以下条款:当事人的姓名或者名称、地址;房地产权利证书编号;房地产坐落的位置、面积、四周界限;土地宗地号、土地使用权的性质和年限;房地产用途;买卖价款支付和日期;房地产交付使用的日期;公用部分的权益分享及共有人的权利义务;违约责任;合同纠纷的解决办法;合同生效的条件及时间;双方认为必要的其他事项。4、楼花是否可以转让?预购的楼花当预购方付足购房价款总额25%以上时,可凭已在的登记机关备案的买卖合同再转让,并在合同背上载明在转让的价格情况。5、什么样的房地产不予转让?下列房地产,不得转让;根据城市规划,市政府决定收回地使用权的;司法机关、行政机关依法载定,决
17、定查封的或者以下其他形式限制房地产权利的:共有房地产,未经其他共有人书面同意的设定抵押的房地产,未经抵押权人同意的;权属有争议的;法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情况。6、办理房地产二级市场转移需提交什么文件?1)房地产转移登记申请书;2)房地产证或其他权利证书;3)买卖合同书;4)行政划拨或减免地价款的土地,需提交市局或分局同意转让的批准文件及补足地价款的证明;5)市、区房改办的批复及分户汇总表;6)身份证明;7)非法单位的,需提供其产权部门同意转让的证明。7、房地产转让时,其他公用设施是否一起转让?房地产转让时,转让人对同宗土地上的道路绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台
18、或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别的约定的,经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。第二节 房地产面积的测算1、建筑面积建筑面积指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。具备有上盖、结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。2、计算全部建筑面积有哪些?(按国家规定共15条)1)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积总和计算。2)屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅
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