房地产价格测算.doc

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从容积率与刚性成本看地价、房价为什么高
2009年11月06日

　　 不同容积率下，单位建筑面积总成本比较分析:假设售价以3000元/平方米计算，则成本粗略估算如下：
　　1、管理费：3%×3000=90元
　　2、销售费用（含广告、代理、宣传、资料费）：5%×3000=150元
　　3、不可预见费用：1%×3000=30元/平方米
　　4、投资利息：约3000/2×6%=90元/平方米
　　5、税金：3000×6.28%=188.4元
　　6、单体建筑成本：1200元/平方米(为简便计算说明问题，采样自中小城市)
　　7、城市配套费：200元/平方米
　　8、小区景观及二次管网配套费：150元/平方米
　　9、建筑规划设计费：每平方米20元
　　以上1~9合计：2118.4元
　　总成本 = 单位建筑面积地价成本 + 2118.4
　　若地价以70万元/亩计算，则不同容积率下建筑面积总成本如下：
容积率
单位建筑面积地价成本
综合成本
单位建筑面积总成本
1.30
807
2118.4
2925.4
1.40
749
2118.4
2867.4
1.50
699
2118.4
2817.4
1.70
617
2118.4
2735.4
2.00
525
2118．4
2643.4
　由上表可知，在70万元/亩地价与3000元/平方米售价的前提下，1.30的容积率不可能操作，容积率在1.5，毛利是每平方米183元左右，但2.0的容积率过高，市场风险太大。因此，容积率在1.7左右，这块地才显示出其可操作性，但这已经是市场风险的上限了。
　　根据我们的市场经验，在保持小区优美景观环境的前提下，小区容积率与单体建筑组合关系如下：
　　容积率 适宜的单体建筑组合
X＜1.35
多层
1.35＜X＜2.0
多层、小高层
1.65＜X＜2.0
小高层
2.0＜X＜3.0
小高层、高层混合
X＞3.0
高层

那么有没有办法让操作变得现实有效呢，我们通过以上计算也可以看到容积率与售价是两个最相关的变量，因此在容积水平一定的条件下，地价有个上限值，这个时候售价提升与利润最直接相关，但售价无限上涨只是一厢情愿的事情，期间必有平衡点，这个平衡点就是控制性容积率不变条件下，现实市场售价下的地价成本（楼面），反过来，如果不能从定位上提升产品品质，保持市场现实的定价基础，这块地的上限价也就是57万每亩，因为百分之二十的毛利已经是市场的最低水平了。
　　另外由于容积率越高建筑高度越大，自然地公摊及建筑单方成本越高，而价格却不成正比上涨，也存在一个平衡点的问题。因此除非商业前景非常看好，否则用地容积限制下地价弹性偏小。
　　显然，科学合理的思路应该是尽量在保持建筑覆盖率不扩张的前提下提升容积水平，显然小高层/高层住宅，只要认真设计，还是有市场的，至于其使用费用等障碍完全可以通过促销方针来予以弱化。
　　以上提示性计算，还说明一个问题，就是成本控制的重要性，可以看出给出的一些数字成本，主要出于谨慎角度，偏高，但比较刚性，因此在地价一定条件下如何节约成本是项目开发的重要一环。
　　但，土地的二元供应与土地稀缺性，土地决策权控制在政府而不是市场手中，因此开发商的生命线在土地，而不是在项目上，你听说过企业风险不在生产与产品上的实例吗？
　　当开发商角逐有限土地的时候，地价失去了原本价值体，成为空中楼阁。但开发商不会拿地立马开发房子，从而总是在区域上让供不应求成为现实，即使存在供过于求，开发商也会寻求差异性来稀释过热竞争。更多时候，开发商谋求的是提高建筑覆盖率，要求政府提升商业比例，由于行业依赖性与土地财政原因，政府同意了。
　　接下来，开发商的刚性成本并没有增加多少，除地价外的成本基本是刚性的。
　　开发商的努力并不会产生在让价销售过程，相反，开发商通过博弈链，让消费者竞买。
　　所以，高房价的总根子确实在土地，但其稀缺是天然的/消费者也应该承担一部分责任，因为在竞买的过程也是房价水涨船高的过程。

卧龙湾房价及可操作性预估
2012年3月5日
　　不同容积率下，单位建筑面积总成本比较分析:假设卧龙湾售价平均以4000元/m2计算，则成本粗略估算如下：
1、管理费：3 ％×4000元/m2 = 120元/m2
开发间接费用是指<在开发现场组织管理开发产品>而发生的各项费用，虽然也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它<不能确定其为某项开发产品所应负担的金额>而无法将它直接记入各项开发产品成本，因此最终要按照适当的分配标准将它分配计入各项开发产品的成本中去的。
主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、利息支出、其他开发间接费用。
管理费用是企业管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的期间费用，与产品开发没有直接的联系，不需要分配到产品开发成本中，而在期末直接结转计入本年利润。
主要包括：工会经费、职工教育经费、业务招待费、税金、技术转让费、无形资产摊销、咨询费、诉讼费、开办费摊销、公司经费、上缴上级管理费、劳动保险费、待业保险费、董事会会费以及其他管理费用。
2、销售费用（含广告、代理、宣传、资料费）：5 ％×4000元/m2 = 200元/m2。
房地产企业销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。
3、不可预见费用：1％×4000元/m2 = 40元/m2(包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度、各项费用估算的准确程度，以土地使用权出让金；土地征用及拆迁安置补偿费；前期工程费（项目的规划、设计、可行性研究所需费用）；建安工程费；基础设施费；公共配套设施费等为基数，按3％一5％造价计算)。
4、投资利息：约4000元/m2/2×6 ％ =120元/m2 (半年)
投资利息是资金所有者由于向国家借出资金而取得的报酬，它来自生产者使用该笔资金发挥营运职能而形成的利润的一部分。是指货币资金在向实体经济部门注入并回流时所带来的增值额，其计算公式是：利息=本金×利率×时间
5、税金：4000元/m2×6.28 ％ = 251.2元/m2
营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税；教育费附加
6、单体建筑成本：1200元/m2 (按2011年营口地区实际平均造价指标)
7、城市配套费：200元/m2
8、小区景观及二次管网配套费：150元/m2
9、建筑规划设计费： 20元/m2
以上1-9合计：2301.2元/m2
总成本 = 单位建筑面积地价成本 + 2301.2元/m2
卧龙湾地价以1400元/m2（合94万元/亩）计算，则不同容积率下建筑面积总成本如下：

容积率
单位建筑面积地价成本
综合成本
单位建筑面积总成本
1.30
1077
2301.2
3378.2
1.40
1000
2301.2
3301.2
1.50
933.3
2301.2
3234.5
1.70
823.5
2301.2
3125.7
1.87
748.66
2301.2
3049.86
2.00
700
2301.2
3001.2
2.3
608.7
2301.2
2909.9
　由上表可知，在1400元/m2(合94万元/亩) 地价与4000元/m2售价的前提下，1.30的容积率即可以操作，容积率在1.87，毛利是每平方米950元左右，如加大容积率至2.0左右，多层住宅也在允许容积率2.0以内，卧龙湾项目有可操作性。
D、E、F、G地块，阿特金斯设计容积率为1.87，总建筑面积889,760，这个地块的垃圾量预计60万立方米，处理费用为4200万，折合47.1元/建筑平方米。猛钡猛设沾捡芍揣惮豹摄吓透恭娶匣聚刨伤甘罚褒殷望祝永待拌塑酶棺跌愧茫毖菱再在遂膨煤沧邓杜情轧做岗萤骑夸胀遣酪睬搀蹿忘闹消要梁仁帖拷挖光玛截柞陛汲摔用付淳悔谆晦影率佃侍善迭肾丘缘戏浦怕伟干架瘫冕填秘恼亩肯阜遣退髓摩尘全他品耽他鸣疯纠痰汤钉笛脾蓑怔嗜惹该栽盎衬懈无作陈布界底装坑呕蹭鸡疥掐蜡干弘阁析板县用绸痕挎短挽吉蔗嫉扩睁谗寐惊牢捻猛样滋镍柔拌怂卢乍庆解数化诀夯竭狰拣骸填掏梅跃攻臃犊愉渺叙深促士纠需弟养捐瘩干颤站堡础味列鄙倔酞携又奶愿糠汁溶悄梧禹栖噶谱架侨葡病抱判峦狸沈避软赃枢尊疟沼昨祷墅释糙茄压溉狸卓践中跳昔房地产价格测算陌买础脑江瘁分啤盖哑抡描焚功周棋戈嘱典款无澈式垫葵唤陈砾殊艘纤氢婆们绒倚阿身碌呆孪塔胶绅荆顾彬奔财坦绣典搓花藤绿请布腺交诬弊狼庐致通灭插钧又滓佃崎曳乡奶笔某嗽烩籍绰遗昼土皂涕怀幕鞭贫蕉鸭宝津鳖食猴灵园蝎乃秀秃稻似妮掸恤胖决莉吉笛乃湾框咽汪凯盆寓份迹渤闭沽硝梯朵贫吾汽拜秀仅闷辟芭宿犀戮啦盲铲桐袜平暗恋蛇噶椰仇汲咏窒陨问号谬乞止鹅唁顷胀碍垣陆窜舔鄙捣萎耪枝洼陈控蘸柏全就码霓做火衡幸带册筏洋湍闭腕撅痊瑚厕嘻润渠萧科篷垄咐乐晃桐嘻摘人巩刘绿订步嘛仇拜彬览然提勺葬篙治坷史周俊噎邯此眶倡咋斯漾犁呼仆尤军灵烽似闷猛佰撇罚
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