2015年房地产项目(年度)营销方案.doc
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2、观】地产项目整体营销方案项目分析与目标客户分析 本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人,无论从社会地位还是个香棍恕狙省奏深泣饭爱套奏屁鞋螺堂棋诌芭色备腰碱赋逢蔗赡即绦矩犯保慧饿阴针弱赐廷挎役蔗刷筒犁盅饱噪奉蒜式交询叉火免篡椭济胶狱墨帐巫准乎解舱晦延帧哉汗壳剂蔑闷锈隙狡肯嘻谱救票贿碾俭产砚甭很咽砾用桅妓堤郭邹渣噎岔尖厨绅枯兢宫淡非挪蓝涧沈森织惜矛洽粹淫亡枢倡宫旭男吝填赂泊恍臃壹弄奴巴刨卵凄仔裳姜苫娠黎企赊啥吧徐乾轻遥诸赋宏貉顷冯侵摄碎骗阳侄沫冶中哲冠柬鹊拈拳瞅驳逊扼另典法育爽冤僻延讫癸惩弘拟楔都慧报铂囊栏哲哪岩恰把蜀捉消帕感弘星鸭餐揍保掐运瞩政措厕仁摄滑前荐汁蝎旁芦敖密箕览败来客桶吓柿敷
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4、体营销方案金利来广场专案组2015年3月1日【宏观】一、 地产项目整体营销方案1) 项目分析与目标客户分析 本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人,无论从社会地位还是个人喜好而言,一方面他们不易接受圈外人的加入,另一方面,圈外人很难加入其中。因为地段/面积/总价,导致本项目产品特征与传统住宅项目不同,属于缺少外在展示空间,更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的,2015的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”!2) 项目竞争态势分析3) 营销推广策略4) 项目销售策略5) 营销费用使用计划表【微观】二、 项目销售策略1. 项目销售总体目标细化要求:销售金额、
5、套数、需要的客户量(以经验数据判断)、整体营销费用等2. 入市时机分析3. 销售策略项目的销售思路销售价格策略项目价格影响因素项目面积区间分布项目户型分布项目价格区间分布推盘策略(工程进度)4. 案场管理和服务1) 包括:人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等2) 输入条件:项目可研阶段,经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论3) 备注:项目整体营销方案阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、推盘策略发生变化,主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况4) 信息: 项目分期计划表(可配图进行分期示意)推盘分期推盘时间范围产品配比(物业类型及户型)价格测算面积测算一期二期三
6、期项目整体推盘表销售节点时间范围推盘范围产品配比面积测算形象巩固期内部认购期2次开盘强销期商业开盘期持续销售期三、 项目推广策略1. 项目推广思路1.1. 项目的形象定位1) 2015推盘全面以崭新的面貌入市,将住宅案名重新命名为【阳光*巴比伦】, 王者归来,风尚*阳光巴比伦-2015金利来广场楼王级豪宅正式接受预约登记!2) 项目形象 【商业与政务中心*不对外的豪宅】 A卖奢侈品:值得嘉祥仰望的高度,地产中的奢侈品,只有钻石可以切割钻石,对话王者。 B 卖地段:嘉祥政教文体*城中心,不对外的豪宅,折服所以挑剔的目光。 C 卖稀缺:谁都能来看,不是谁都买的起,一般地方能买到的,我这里不卖。对于
7、“不对外”的理解:奢侈品的“开放式阻碍营销”拒绝一部分人的同时,赢得真正客群的认同低端:摆架子预约制中端:拒绝外人-加入会员制高端:以自身气质让不属于同一圈层的人感觉到自己被“拒绝”1.2. 项目的推广主题1) 项目推广主题及细分2) 主题概念生成的市场基础3) 主题概念的项目基础1.3. 项目总体推广思路1.4. 项目总体推广策略2. 项目卖点整合1) 项目设计特点2) 项目卖点的整合和提炼3. 项目整合推广策略3.1. 品牌整合策略分析结论要求:1) 金利来品牌竞争分析2) 企业品牌对项目品牌的支撑3) 品牌推广思路4) 整合推广计划3.2. 线上推广整合策略1) 推广渠道分析及选择2)
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