厦门市房地产企业土地增值税清算管理办法.doc
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4、费征收职能的直属、派出单位厦门市房地产企业土地增值税清算管理办法(2014)厦门市地方税务局第一章 总则第一条 为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)(以下简称187号文)、国家税务总局关于印发的通知(国税发200991号)(以下简称91号文) 等有关规定,结合我市房地产开发经营业务的特点,制定本办法(以下简称办法)。第二条 办法适用于从事房地产开发的企业(以下简称纳税人)。第三条 办法所称土地增值税清
5、算(以下简称“清算”),是指纳税人在房地产项目符合清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额,并填写土地增值税纳税申报表(见附件一),向主管税务机关提供清算资料,办理清算申报,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条 纳税人应根据国家税收法律、法规、规章以及办法等规定,办理项目登记、报送土地增值税涉税资料、开展房地产项目核算以及办理其他有关涉税事项。第五条 纳税人应当如实申报缴纳土地增值税清算税款,并对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。第六条 本办法所称土地增值税清算工作主管税务机关(以下简称主管税务机关)为各区地方税务局以及被
6、赋予税费征收职能的直属、派出单位。第七条 主管税务机关应及时开展清算审核工作,重点对纳税人清算申报收入、扣除项目金额等情况进行审核。第二章 项目管理第八条 纳税人应当按照主管税务机关房地产项目管理的要求和土地增值税清算管理规定,从取得土地使用权开始,就房地产项目立项、规划设计、施工、预售(销售)、竣工验收、工程结算、项目清盘等情况及时向主管税务机关报告。主管税务机关应当做好项目跟踪管理工作。房地产项目土地增值税管理应当保持连续性,不得因房地产项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。第九条 纳税人应当按照财务会计制度的要求,做好财务会计核算工作。纳税人分期开发项目
7、或者同时开发多个项目的,应当按照清算要求按不同期间和不同项目归集有关收入、成本、费用。第十条 纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的,应当按项目或按分期项目开具发票,并按中华人民共和国发票管理办法及其实施细则的要求做好发票的开具、保管工作。第十一条 纳税人应当自取得房地产项目立项批文或取得国有土地使用权之日起30日内,向主管税务机关办理房地产项目信息登记,填报房地产开发企业土地增值税基础资料登记表(一)、(二)(见附件二)和土地增值税项目登记表(见附件三),同时提供以下书面资料:(一)房地产项目立项批文。(二)国有土地使用权出让合同或转让合同。(三)纳税人以接受投资、抵偿债务、非货币性交换等
8、方式取得国有土地使用权的,应当提供相关书面材料。第十二条 纳税人应当自下列事项发生之日或取得相关书面文件之日起30日内,向主管税务机关提供以下资料:(一)建设用地规划许可证(含许可证附件)、厦门市建设工程项目报建表;(二)建设工程规划许可证(含许可证附件)、建设工程设计方案自审表、规划控制指标核查表、规划要点、红线图、建设工程设计方案批复通知书;(三)建筑工程施工许可证、建筑工程施工许可申请表;(四)测绘成果表;(五)商品房(预售)销售许可证;(六)建设工程竣工验收备案证明书;(七)主管税务机关要求提供的其他资料。第十三条 纳税人在开发项目销售面积(含视同销售面积,下同)达到可售建筑面积85%
9、的,或者销售面积虽未达到85%,但是已售建筑面积与自用、出租面积合计达到建筑面积85%的,应当在15日内向主管税务机关报送房地产项目销售和使用情况表(附件四)。第三章 清算申报与受理第十四条纳税人符合下列条件之一的,应当进行土地增值税清算:(一)房地产项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产项目的;(三)直接转让土地使用权的。第十五条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:(一)已竣工验收的房地产项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(二)取得销售(预售)许
10、可证满三年仍未销售完毕的;(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(四)省税务机关规定的其他情况。第十六条 第十五条所列第(一)项中“该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”,是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比例在85%以上的。对于房地产项目存在187号文第三条第一款规定的视同销售情形的,视同销售的房地产面积计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。纳税人符合第十五条所列第(三)项情形的,应当在办理注销税务登记前进行土地增值税清算申报。第十七条 第十四条和第十五条所称竣工,是指除土地开发外,其开发产品符合下列条件之
11、一:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;(二)开发产品已开始交付购买方;(三)开发产品已取得了初始产权证明。第十八条 主管税务机关在纳税人领取预售许可证后,实地了解房地产项目的销售情况,跟踪销售进度,并根据房地产项目的竣工结算(决算)、项目验收等情况,及时评估房地产项目是否符合清算条件。对于符合办法第十五条第一款至第二款规定的房地产项目,主管税务机关应定期进行研究、讨论,根据项目管理情况确定是否需要进行清算,相关结果应当存档。主管税务机关确定需要进行清算的房地产项目,应列入年度清算工作计划并在3个月内下达厦门市土地增值税清算通知书(附件五),同时将列入清算工作计划的房地产项目报送
12、市局主管处室。主管税务机关对清算项目已下达厦门市土地增值税清算通知书的,不得撤回。第十九条 纳税人开发的房地产项目符合办法第十四条规定的,应当在清算条件之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发清算通知书的,应当在收到清算通知书之日起90日内,到主管税务机关办理清算申报。对于符合办法第十五条第三款规定的清算项目,纳税人应当在申请注销税务登记前至主管税务机关办理清算申报。纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款;清算结果为退税的,经主管税务机关审核后,纳税人提出退税申请,主管税务机关按退税管理的有关规定办理退税手续。纳税人在规定的清算申报期
13、限内缴纳的清算税款,不加收滞纳金。第二十条 按办法第十四条、第十五条第三款规定应当进行清算的纳税人以及主管税务机关依据办法第十五条第一、二款规定通知清算的纳税人,在规定期限届满未办理清算申报的,主管税务机关发出税务事项通知书(见附件六),责令纳税人在收到税务事项通知书之日起30日内办理清算申报,逾期仍未申报的,按照中华人民共和国税收征收管理法第62条处理,同时主管税务机关综合分析后认为纳税人涉嫌偷税或其收入、成本费用有重大嫌疑导致税负有明显偏低的,按照现行程序移交稽查部门进行检查。第二十一条 纳税人开发的房地产项目符合办法第十四、十五条规定的清算条件的,进行清算时,以满足应清算条件之日起或者接
14、到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天,为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间(以下简称清算截止日)。第二十二条 纳税人逾期未办理清算申报的,应自规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。纳税人办理清算申报后,税务机关通过清算审核补缴的清算税款,应当自规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。第二十三条 纳税人可自愿委托符合资质的注册税务师事务所对房地产项目进行土地增值税清算鉴证。纳税人委托注册税务师事务所进行清算鉴证的,注册税务师事务所应当按照国家税务总局关于印发的通知(国税发2007132号)的规定开展鉴证、出具鉴证意见,涉及调整事项以及重大事项的,应当在鉴证报告披露调整过程、调整结论和
15、应当说明的重大事项。注册税务师开展清算鉴证时,应当对纳税人取得的10万元及以上大面额发票通过合法途径鉴别其真实性。第二十四条 纳税人办理清算申报时应当提供以下清算资料:(一)厦门市土地增值税纳税申报表及收入和扣除项目明细表(按年度统计)(见附件七)、收入和扣除项目明细表(按类别统计)(见附件八);(二)土地增值税清算通知书;(三)房地产项目清算情况书面说明,主要内容应包括土地来源、开发建设、销售、关联方交易、资金融通、税费缴纳等总体情况及纳税人需要说明的其他情况。(四)国有土地使用权出让合同(或转让合同)、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、建
16、设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件。(五)金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装合同、材料和设备采购合同、商品房买卖合同一览表(见附件九)、项目工程合同结算单、房地产项目竣工决算报表以及有资质的第三方出具的工程结算审核报告等复印件。(六)与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表(附件十)。(七)关联交易详细书面说明,包括纳税人在房地产开发过程中接受关联方规划、设计、可行性研究、勘察、建筑安装、绿化、装修等服务、向关联方购买设备、材料以及纳税人向关联方转让开发产品等情况。(八)扣除项目金额分摊书面说明,包括纳税人在不同项目(含分期项目)、不同房地产类型、已转让房地产与未转让房地产之
17、间分摊扣除项目金额的情况。(九)纳税人委托注册税务师事务所审核鉴证的清算项目,还应报送土地增值税清算税款鉴证报告。(十)主管税务机关要求报送的其他与清算有关的资料。上述资料主管税务机关已经取得的,可不再要求纳税人报送。第四章 清算审核第二十五条 主管税务机关应当自纳税人办理清算申报之次日起1个月内通过纳税评估形式启动清算审核,并按照纳税评估规定的程序、时限完成土地增值税清算审核工作。第二十六条 主管税务机关在土地增值税清算审核过程中,发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为,应当移交稽查部门处理。纳税人清算申报后,稽查部门已立案检查的,主管税务机关不再进行清算审
18、核,由稽查部门并案处理。主管税务机关在土地增值税清算审核过程,稽查部门又对纳税人立案检查的,主管税务机关应将清算审核移交稽查部门并案处理。第二十八条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,以政府建设主管部门颁发的建筑工程施工许可证作为分期标准,以分期项目为单位清算。2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目,可按政府规划主管部门颁发的建设工程规划许可证作为分期标准,以分期项目为单位进行清算。第二十九条 清算项目中包含不同房地产类型的,应当分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。第三十条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济
19、收益。税务机关根据纳税人报送的清算资料,结合房地产专用发票、商品房买卖合同一览表、商品房预售(销售)许可证、测绘成果以及其他有关资料,重点审核房地产销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税收入。第三十一条 税务机关对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的,要求纳税人提供书面说明。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,按照房地产评估价格计算征收。第三十二条 非直接销售和自用房地产的收入确定(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法
20、和顺序确认:1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格确定。(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。第三十三条 纳税人在土地增值税清算时转为企业自用或用于出租等商业用途以及其他未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,按187号文第八条规定进行土地增值税清算。第三十四条 土地增值税扣除项目包括:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费
21、、公共配套设施费、开发间接费用;(三)房地产开发费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)国家规定的其他扣除项目。第三十五条 在土地增值税清算中,扣除项目应当符合下列要求:(一)经济业务应当是真实发生的,且是合法的;(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是确实已实际支付的。房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。(三)计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法、有效凭证的不得扣除。符合以下条件的,为合法有效凭证。1、支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;2、支付的行政事
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