打通资本经营的出路—房地产企业上市融资战略.doc
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4、是全方位的,将全面冲击中国房地产业。首先是资本实力相差悬殊;其次是经营管理水平相距更远的;而更重要的是,国际资本对中国房地产业的冲击,并不是以单个资本的形式出现的,而是伴随着金融资本、保险资本、电讯资本、汽车资本以及其他相关产业资本,以一个完整的产业链形式出现的。中国地产界面临未来挑战的将是国外整个完整发达的市场经济体系。房地产业需要大投入,是一个非常典型的资本密集型产业。而中国以民营发展商为市场主力军的房地产企业,其发展最大的障碍是企业规模小、资源分散、开发商整体水平不高、社会资源分散、社会资源低效使用,与其资金密集的行业特点极不相适应。对比深港地产商的实力,仅对比两者的资金状况就相差甚远,
5、顶级企业如新鸿基地产资产为1300亿港币,一般“次塔尖”的企业也是几百亿资产,如信和置业等;几十亿资产的地产开发商,在香港地产界几乎没有市场空间,深圳发展商以最大的万科集团为例,其资产规模40亿元,净资产22亿元,资产负债比率约50%,新鸿基净资产规模是万科的60倍,资产是万科的45倍,资产负债比率仅百分之二十几,国内企业很难与境外企业相提并论。因此,进军股市,走证券化之路,也就成为国内房地产企业资本经营的一条出路。房地产企业上市意义房地产企业必定要力争上市,只有上市才能募集到成本较低的直接资金,提高企业自有资本,降低投资风险;只有上市才可以获得社会资本的支持,才有可能尽快进行资本积累;而只有
6、进行长期化的经营行为,才会吸引长期投资的股民。房地产企业上市对整个行业有推动作用。房地产属 资金密集型行业,同时建设周期长,开发商通常要2至3年时间才能完成投资回收。由于银行贷款成本高,增加了企业的开发成本;而且要获取贷款也非易事,银行对企业的贷款条件要求高,一般的企业难以获取贷款。上市企业通过上市可以获得大量的资金,使开发成本大幅度降低,并对未上市企业形成竞争压力。所以,房地产企业上市将促使所有的房地产企业加强管理、降低成本、提高自身的竞争能力,从而有利于整个行业的发展。由于房地产企业上市使开发成本降低,可能增加住房供给量,压抑过高的楼价,老百姓有可能买到便宜的住房。而且据了解,已有超过50
7、00家海外房地产企业进入了中国房地产开发市场,占中国房地产企业总数的20%左右,它们大都拥有资金、人才技术、管理等多方面的优势,对国内房地产企业已构成越来越多的威胁;同时入世后将有更多国外房地产公司进入中国市场。这些企业多为一流的公司、企业集团。与之相比,我们的房地产企业相对弱小,经营机制落后,但都享受国民待遇,则国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将不断消失,这无疑是一个巨大打击,国内企业只有积极争取上市,筹集雄厚资本,扩大规模,增强实力,方可以和境外房地产公司抗衡。房地产企业上市条件从融资的成本上看,通过上市进行股权融资是房地产企业最经济的选择。进入2000年后,随着房地产市场的逐
8、渐走好,房地产企业上市逐步解禁。截至目前,在我国两万多家房地产企业中只有50多家企业实现了在证券市场上市融资。实际上,自房企上市解禁以来,已有不少跃跃欲试者:地产类上市公司在加大力度开发项目,非地产类上市公司在大举进军房地产,没上市的地产企业则在设法登陆资本市场。据粗略估计,目前深沪两市1000多家上市公司中,涉及房地产开发业务的公司数量在1/3 以上,有的上市公司上市后增加了房地产业务,目前,这种趋势正在增加。据了解,去年上市的房企共有5家,但随着去年底,中国证监会全面取消了房地产公司上市的限制性规定以后,相信将有更多的企业会争取上市。上市融资对房地产企业筹集资金的益处不言而喻,那么房企要实
9、现成功上市并在股市上募集到资金、具备哪些条件?(如下表)房企上市条件首先要符合国家对上市公司的要求;建设部要对申报企业的主营业务(必须以住宅为主)、规模效益、规范运作程度以及募集资金投向、发展后劲和公司实力(包括企业土地储备、技术水平)等各方面进行考核;总的原则是在现有规范的股份制企业中选择,业绩评价主要看其在房地产行业发展的前景;至少要把募集资金的70%投到其主要住宅建设上,未经证监会同意不能私自转移。除此之外,我们认为房地产企业要想被证监会“相中”,成功上市,吸引投资者,至少还应具备以下前提。1、良好的企业素质及市场形象。房地产业的高风险决定了公司不能出现决策性失误,否则几乎就没法翻身。而
10、拥有良好的企业素质及市场形象,却又往往能化不利为有利。2、历史遗留问题少。地产公司严重的历史遗留问题,主要体现在积压房。1999年地产类上市公司平均存货为7.9亿元,大量资金无法盘活。因此,历史遗留问题少是地产类上市公司取得良好业绩的基础。3、优质项目和土地储备。有没有优质的开发项目是衡量地产类上市公司最重要的标准。优质项目至少应具备以下特点:一是要有一定的规模;二是要有区位优势并有良好的策划;三是相对较低的获得成本。而土地储备,则是地产公司得以持续发展的必备条件。进一步分析可知,仅仅以上三条仍不足以吸引投资者。因为,“企业素质和形象”是一个无形资本,“业绩”只表现过去,而“项目”和“土地”其
11、实还仅仅是公司的流动资产,甚至不能算作公司的资产各个项目完成以后,房产和土地都会从房地产企业转到业主或银行手中。投资者投资地产股,为的是通过地产的增值为自己带来投资回报。一些非地产企业可以把它所拥有的房地产作价上市,企业的房地产成为企业的固定资产。相反,我们的地产企业拿来上市的只是要开发好并出售出去的土地或项目。严格地讲,这种土地或项目只能算房地产企业的待产品或成品,它们不是企业的固定资产,而必须尽快售出,若滞留于企业,会影响企业资金周转。这样实际上就形成了一个可笑的情况,即非地产企业可以以其不动产作为固定资产上市,而地产企业却没有作为固定资产的不动产。在这种局面下,就很难区别地产股与非地产股
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