房地产专业知识.doc
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4、地。唯一性、固定性与不可再生性是土地特有的属性。2、地产与房地产的区别用于种植、养植、工矿、建筑、交通、水利、旅游、军事等等都属于地产,而房地产只是地产中的一部分。3、房地产与房屋的区别与价值房屋是建筑物,房地产包括建筑物与建筑物下面的土地。由于房屋因物理性折旧,其价值会越来越小,而土地因其资源特有的属性,其价值会越来越大。4、自用房与商品房二、建筑规划设计城市居住区城市居住区一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模3000050000人相对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居
5、住小区 居住小区一般称小区,是由城市中由居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模 700015000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住组团 居住组团一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模10003000人相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 公共活动中心公共活动中心是指配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。建筑小品 建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空
6、间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 容积率容积率是指:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 覆盖率(建筑密度)建筑密度:即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。建筑面积房地产证中的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,其具体数据是由房地产登记部门认可的测绘部门提供。套内面积包括套内使用面积,套内墙内面积和阳台建筑面积使用率房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例何谓“预售面积”和“竣工面积”?它们有何区别?预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房
7、地产建筑面积,它只供房地产预售时使用;竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的筑设计图计算的建筑面积,它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。有些房地产的竣工面积与预售面积不一致,其原因主要有哪些?其产生的原因大致可概括为:(1)建筑物的某部分改变设计;(2)施工过程中,建筑物的某部分未按原设计施工;(3)施工错误或施工误差过大;(4)竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变;(5)正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。三、商品房市场期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的
8、商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子。 现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产
9、业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。四、相关知识按揭(一)按揭的概念1、按揭的概念目前我国个人住房贷款主要有四种形式:公积金贷款、按揭贷款、住房储蓄贷款、其他担保贷款,其中公积金贷款为政策性贷款,按揭贷款为商业性贷款。将购房贷款称为“按揭”,这是沿用香港的说法,即英语“MORTGAGE”的音译,中文意思是抵押。“按揭”即楼房抵押贷款,是指
10、购房者购置房地产时,如果资金不足,可以将要买的房地产作为抵押品向银行申请的贷款,它是房地产信贷中的一种抵押担保方式。楼宇按揭是发展商(或担保公司)、银行和购房者三方之间的一种约定,是约定购房者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押,发展商(或担保公司)为购房者按期偿清银行贷款做担保,在购房者不能按时履行债务时,银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。2、按揭的特征按揭与其他贷款形式不同,其特征是:1)借款人(购房者)用购买的房地产作抵押向银行申请贷款,是银行提供贷款的最起码条件。房地产作为抵押品是由债权人(银行)持有和控制的财产,也是债务人(购房者)按合同规定如期偿还贷款本息的担保物
11、。2)借贷双方签订借款合同的同时,也要签订抵押合同及委托扣款协议。3)借贷双方具有双重关系,即债权债务关系和受押出押关系。贷方既是债权人,又是受押人或抵押权人,借方既是债务人,又是出押人或抵押人。4)债务人不按期偿还本息,称为违约。在这种情况下,银行有权取消房地产的抵押赎回权,可以拍卖房地产,将所得的款项优先抵偿未偿还的贷款本息,剩余款项仍然交还购房者。3、按揭的要素按揭的成数、借贷期限和利息是按揭内容的三大要素。1)按揭的成数银行通常不给购房者相当于房价款百分之百的贷款,而要求购房者自己支付房价款的一定比例的现金,即首付款,其余的向银行申请贷款,按揭成数指贷款额与楼价的比率,目前在国内一般一
12、手楼最高的按揭成数为7成,也有个别银行为八成,国外一些银行对于资信好的购房者,也有到九至十成的;二手楼一般的按揭成数为6成。2)借贷年期年期指楼宇按揭贷款分期偿还的期限,目前在国内住宅按揭贷款一手楼一般最高的年期为20年,也有个别银行为30年,国外一些银行可达到50年;二手楼一般最高的年期为15年;商业用房为10年。贷款期限对于借款人有正负两个方面的影响。一方面,借期越长,借款者的利息负担越重,借期越短,利息负担越轻。借期长,使最终的房价也越高;借期短,借款人每期偿还的债务金额相对就大。3)利息借款人在借贷期限内不仅应当偿还贷款本金,而且应支付银行贷款利息,按揭利率为银行同期贷款利率。按揭利率
13、高低主要取决于银行存款利率和政府对按揭的金融政策。4、按揭基本条件与要求1)基本条件银行在具备以下几个基本条件时,可代购楼者将贷款支付给销售开发商或卖房业主:A、银行同意给予贷款额度银行接受开发商的申请,同意给予所申请项目的按揭贷款额度(一手楼交易);B、购房者有完善的购房手续购房者与开发商或卖房业主签订房地产买卖合同,并支付首期购房款(其余的购房款可与银行办理按揭手续,并由开发商或其他担保机构提供担保,向银行贷款); C、办理按揭贷款需提供以下资料并同时具备下列条件: a 个人身份证明个人住房贷款对象应具有完全民事行为能力的自然人,具有城镇常住户口或有效的居留身份,已婚提供配偶身份证及结婚证
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