中国房地产业发展的思考-铁勇.doc
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4、开放以来,我国房地产市场改革日趋完善,房地产市场不断发展壮大,为我国经济发展贡献了巨大力量。然而,我国的房地产市场化起步较晚,发展不够成熟,金融环境不够完善,房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来,不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。特别是近几年来,房价突飞猛进的上涨,不仅在建筑领域,在社会各个领域已形成一股不可阻挡的强大潮流,这股潮流正影响着社会经济的发展。从一方面来说,城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”;但是,从另一方面,房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本,阻碍城市经济的发展,降低城市的竞争力
5、,供需矛盾突出等问题已经严重威胁到经济的安全,影响到社会民生等问题。房地产市场遵循市场运行的一般规律,如果房价一直持续近几年快速上涨的势头,市场自身迟早也会调整,但房地产业上下游关联产业较多,特别是与金融产业密切相连,自然调整将会付出巨大的代价,造成经济的波动和资源的浪费,因此,实现房地产业健康稳定发展成为产业发展的重要课题。本文主要探讨我国房地产市场发展中的诸多问题,提出了抑制房价过快增长,防止泡沫进一步扩张,化解金融风险及完善相关政策法规措施为主,以实现完善相关政策法规,促进房地产金融完善,调整房地产供需结构,促进房地产市场良性竞争等目标,以期通过这些措施使房地产业良性发展,从而实现新的繁
6、荣,有效地满足经济和社会的发展要求,并服务于社会经济和人民。一、 中国房地产业的现状分析 2012年3月18日,国家统计局公布了2月份中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示,虽然2月份房价整体仍呈上涨态势,但70个大中城市中有45个城市新房价格环比下降,涨幅缩小的城市个数也明显增多。从同比数据来看,一线城市中除广州外,北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅价格均出现了明显下调。尽管如此,房屋价格仍远超居民收入水平,房价调控何时才能真正发挥效力,使之回归合理价位,这不仅是温总理的期望,也是国人共同的心愿。温总理在全国“两会”结束以后的记者招待会上说,房价还远远没有回归到合理价位。
7、如果硬要说房价下跌,那也只能是环比下跌,就是拿这个月房价跟上个月房价比,但如果同比,跟2011年比,70个大中城市中,只有28个下跌,剩下的42个还在上涨。拿昆明二手房金沙小区来说,在2008年10月份我朋友购房时一套2室1厅1卫1厨55平米的房子是23万元,均价是4100元/平米,到2012年10月是7037元/平米,在3年间上涨了71.63%,昆明的租房价格更是如此,市政府在这几年间无休止的拆迁,导致租房价格像坐电梯式的猛涨,一室一卫一厨的单间在2008年10月份月租金是180元,到2011年5月份却涨到了400元,不到3年时间里就涨了122.2%,调控的效果一看就知道。说房价下跌只是一个
8、统计学游戏,感谢北京有个通州,上海有个南汇,广州有个番禺,内蒙古有个鄂尔多斯,这给这些城市一个更好的机会来个统计游戏,用来调整房价。如果按照跟收入比的话,房价还远远没有回归到合理价位。通州不是北京市区,南汇不是上海市区,东莞、鄂尔多斯是四线城市,但是把它也平均进去统计,这样是跌。但是一二线城市三环之内它是没怎么跌。只是这样平均下来好像是跌了,政府觉得调控成功。想买房的人就到郊县去买。市区房价没怎么跌,市区的人心里也挺好过的,因为他本来就有房子,所以说看起来好像是一个皆大欢喜的局面。对于开发商而言,中小型开发商被大量淘汰,大型开发商却越来越壮大。比如说,2011年万科的销售量上升了41%,利润上
9、涨了32%,就连第七名的碧桂园,它的销售量和利润也都上升了35%。政府调控大开发商的利润却越来越高,因此,大开发商也挺高兴,他们掌控了大量的资源,是真正的利益集团,而调控的结果是他们发了。2011年地产界有规模的收购兼并高达124宗,再加上小型的兼并以后,地产界所有的收购兼并总金额超过1500亿。也就是说,调控之后小房产商慢慢被兼并,而大开发商则变得更大了。2010年土地出让金是2.7万亿,2011年高达3.15万亿,创历史新高。地方政府当然挺高兴,因为出让金也上升了。因此可以说,调控的结果是表面上看起来皆大欢喜。二、 中国房地产业存在的问题(一)中国房地产业的政策及税收制度经过统计,房价里面
10、有12项税跟50多项费,加在一起占到了房价的70%左右。70%是税费,这是刚性的,还有10%是最起码的构建成本。另外还有开发商有20%的利润,再有,里面还有很多的灰色支出,它至少还要有10%的利润,来保障它的灰色支出,所以70%加10%加10%等于90%,再怎么降也不可能突破90%这个刚性关口。(二)地方政府与房地产开发商的关系 我国的特殊土地产权制度决定地方政府对房地产进行干预的必然性。另外,我国实行分税制其中一部分也就是房地产的钱都收入到地方政府,而且不纳入预算。这样,就更进一步助长了地方政府大肆从土地价格中增加自己的财政收入的势头,土地收益已经成为地方政府的第二财政。在地方城市发展和经营
11、中,需要大量的资金支持,地方政府就会通过各种手段推高地价和房价,以实现土地收益的最大化,城市的房价就会在地方政府的推动下单边上涨,居高不下,使得多数居民难以承受。就是由于地方政府高度依赖土地收入来经营城市的模式推高了地价和房价,以致房地产发展绑架了城市建设,也绑架了地方政府。这种状况是在侵蚀城市居民尤其是购房者的利益,来增加地方政府自己的财政收入,有损社会的公平正义,同时也透支了地方未来的土地收入,由此带来的经济利益是不稳定的、不可持续发展的。在现有的财税体制下,土地财政的依赖让地方政府想方设法打土地出让金的主意,这是土地乱像的深刻根源。城市建设的背后,是地方政府饥渴式的土地出让供应、积极地应
12、对调控政策和房价的飙升。由于城市建设需要大量的资金支持,这时政府的城建活动与房地产价格发生了微妙的关系,一定程度上绑架在一起。只有房价上涨政府的土地才能卖上高价,财政收入才会提高。同时,城市基础设施建设的健全在客观上会推动城市房价的进一步上涨,也会进一步推动地价的上涨,又能给城市建设提供更多的资金,从而形成一种滚雪球式发展城市的模式。房价下降,房地产市场会遭遇冷淡,地价市场同样会遭遇冷淡,前段时间各地土地频繁遭遇流拍事件也充分印证了这一点。地方政府与房地产商属于同一利益链条上的两个主体。地方政府既是房地产市场直接的管理者,又是房地产发展的受益者,这种双重地位决定房地产经济运行中地方政府行为的内
13、生性,房地产价格与居民收入水平的大幅度偏离,与政府的不干预是分不开的。地价是房地产开发重要的成本之一,地方政府对土地拥有绝对的垄断权。地方政府靠土地的出让获得利润,现阶段土地的开发上市都是通过“招拍挂”市场手段出让土地,土地市场交易价格大多会超出底价,由于溢价出让土地的收益分配目前没有成熟的制度规定,作为土地出让执行者的地方政府实际获得了由于城市增长带来的大部分土地增值收益。地方政府兼顾本地城市的发展和中央通过GDP经济指标考核地方政府的双重任务指标,地方政府有着强烈的实现和维护地方经济利益的强大动机。因此,地方政府存在通过大量出让土地来获得更多财政的内在动力。房地产业的发展还可以增加地方政府
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