万科董秘谭华杰详解房地产合作开发模式.doc
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4、破了千亿规模,这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰,也是迄今为止中国非国有企业抵达的最高海拔线。但同时,国内地产业也经历了史无前例的调控,过去的辉煌并不意味着未来的成功。在这场变革中,任何经验都不可照搬,而顺应历史者、求新求变者或将获得真正发展壮大的机会,对于千亿后的万科,怎样巩固王者的宝座,又怎样面对四伏的危机呢?谭华杰从2004年开始担任万科的首席研究员,是万科投资和经营策略制定的重要参与者。同年,他也开始代表公司执笔撰写“致股东”,因此也是万科文化的主要布道者。提问:2010年,万科合约销售额已突破千亿规模,年报中屡次提到,要“追求有质量的增长”,从这个角度出发,2011年万科会注重提升哪
5、些会计指标?以及采取什么样的途径呢?谭华杰:在财务维度,万科“质量效益型”增长的首要追求指标是股东回报水平,体现在项目层面主要是IRR(内部收益率)、在公司层面主要是ROE(净资产回报率)。2010年万科全面摊薄ROE为16.5%,比2009年高2.2%,比2008年高 3.8%。2011年希望能进一步提升。提升ROE的手段是多方面的,产品性能、经营效率的提升和有效的成本适配、费用控制都是基本的“内功”。此外,合作开发也是提升股东回报的一个重要思路。2010年万科新获取项目中,按面积计算合作项目占比70%左右。2011年也希望能通过提升合作比例达到进一步提升ROE的目的。提问:合作开发的好处是
6、什么?谭华杰:合作开发的好处至少有三点:一,可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场,减少个别市场未来变化的不确定性,有效分散风险;二、可以扩大集中采购的规模,增强公司在采购环节的议价能力,体现规模效应;三、许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌,在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿,相当于输出品牌和管理,可以提升万科股东的资产回报率。所以,合作能够提升万科的股东回报率,在财务报表上体现为ROE的提升。提问:那合作比例提升的幅度和ROE提升幅度之间是否存在一种量化的关系呢?2011年万科的合作比例是不是会进一步扩大?谭华杰:合作比例和ROE提升之间并没有简单的量化关系,但是有较为明确的正相关
7、性。合作比例越高。意味着万科用同样的净资产,可以操作更大的规模,获得更多的品牌、管理输出收益。尤其在股权融资受限制的情况下,通过合作获得发展的价值变得更大。根据持股比例,合作项目有并表和不并表两种可能。一般来说由持股多的一方并表,如果持股比例刚好是双方各50,我们会充分尊重对方的意愿。2011年我们不一定追求合作比例的上升,但我们会通过更灵活的合作方式,来争取达到通过合作提升ROE的效果。提问:通常万科和这些企业的合作模式是怎样的呢?多大股权比例?如何分工?谭华杰:一般合作项目都是由万科操作,使用万科品牌。合作的模式可以非常灵活,在这个问题上万科的心态非常开放。对方用任何资源来和万科合作我们都
8、欢迎,出钱、出地都可以。合作的具体条款,只要是合规的,都可以谈。我们对合作比例也并不介意,从对方持股10到90,我们都不拒绝。提问:那么选取合作项目的标准是什么?谭华杰:合作必须基于双方自愿的前提。从万科自己的角度来看,有几个要点。首先,项目本身的质素,这当然是底线,如果不符合万科投资的标准,无论是否合作,万科都不会碰。其次,经营风格和价值观的认同。如果大家的观点趋同当然更好,否则对方能放手让万科去经营也可以。然后,各取所需,有利于合作的成功,偏好互补的双方更容易走到一起。比如,对方有地拿来跟我们合作,对他来说地价一平米算多少钱或者土地算多少股份很重要,但什么时候拿到钱相对不太重要;而对我们来
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