万科房地产项目可行性报告内容指引.doc
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1、万科房地产项目可行性报告内容指引(2010-08-18 03:52:09) 一、 前言随着集团公司房地产业务不断扩张,土地储备力度逐渐加大,未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作,提高工作效率,规避签约风险,提升集团公司竞争力,特制定可行性报告内容指引。二、 可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如,项目处在浦东,要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
2、3、 项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等;二、内部因素1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般35年),在公司发展中的地位(是否核心项目);2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;第一部分:项目概况一、 宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位
3、置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。二、 宗地现状1、 四至范围;2、 地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;3、地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;4、 地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;5、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;6、 土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖
4、泊等因素分割土地;7、 地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据; 地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容; 地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、 项目周边的社区配套(一)周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况(1) 公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;(2) 宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;(3) 现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;2、 教育:大中小学及教育质量情况
5、。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他附图:生活设施分布图,具体位置、距离。(二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)5、 危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)6、 周边景观7、 风水情况8、 近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、 其他五、 大市政配套(都要说明距宗地距
6、离、成本、接入的可能性)1、 道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。2、 供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、 污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、 通讯(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、 永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、 燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、 供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。六、 规
7、划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。八、 土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。九、 立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分:法律及政策性风险分析一、项目用地取得土地使用权的法律手
8、续现状描述(一) 项目用地现状1、 土地所有权归属2、 土地使用权归属3、 土地的他项权力(如抵押权)4、 土地的用途5、 有关项目用地现状的政府文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索引)(二) 计划手续1、 项目是否已经立项2、 立项主体是否能够变更3、 立项变更条件和时间4、有关立项的政府文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索引)(三) 规划手续1、规划用地所有权归属2、规划用地使用权归属3、规划用地用途4、有关项目用地规划的政府文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索引)(四) 土地手续1、 征地批文2、 土地使用权出让合同3、 拆迁安置补偿4、 有关项目地块的政府
9、文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索引)(五) 项目用地取得土地使用权程序评估1、 取得土地使用权的程序描述2、 取得土地使用权需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用权所需条件4、 取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)(六) 项目用地土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)1、 土地性质变更的程序描述和理由2、 土地性质变更的政策支持或障碍3、 土地性质变更需要的工作日(七) 政策性风险评估政府资源利用的评估:(1) 当地政府对外来投资的态度;(2) 当地政府职能部门的办事作风;(3) 当地政府对该项目的关注程度;(4) 地块周边已有开发商项目成
10、败的政府因素;(5) 与政府合作关系。政策变更对项目开发的影响:(1) 城市规划限制或更改;(2)突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫,从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。二、合作方式及风险评估1、 合作方基本情况:合作方名称,主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。2、 合作方式:(1) 合作方式描述例如:一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。(2) 选择合作方式的主要原因3、 主要合作条件双方的主要权利义务描述,包括但不限于:(1) 报批报建手续办理(2) 拆迁安置补偿
11、(3) 付款内容和条件(4) 交地标准除直接从政府出让土地外,都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。4、 合作风险评估:(1) 通过其他相关渠道了解项目背景资料:如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司;(2) 土地使用年限;(3) 土地权属有无瑕疵,抵押或其他的法律纠纷;(4) 土地方的信用;(5) 付款进度及与土地出让(转让、合作开发)土地手续的配合;(6) 其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。三、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价。如:签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确
12、定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分:市场分析一、 区域住宅市场成长状况1、 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化2、 区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年) 开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、 区域内供应产品特征1、 各档次产品供应状况2、 各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 平均消化率 平均容积率 物业在区域内分布特征3、 区域内表现最好个案状况附图:项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要
13、配置现场图片。4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、 分析:本案在区域市场内的机会点和威胁点6、 结论: 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题三、 区域市场目标客层研究和市场定位1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)2、 本案目标人群特征:区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。3、 确定目标客户4、 市场定位四、 整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场
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