房地产经纪公司筹备方案12-7-10.doc

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房地产经纪公司筹备方案

一、 公司成立筹备的思路
1． 公司分为四个部门，行政部、销售部、策划部、财务部，前期先招聘各部门经理；
2． 各部门经理制定各自的前期工作计划，制定各自部门制度，制作各种工作表格；
3． 由各部门经理牵头招聘各自部门相关人员；
4． 行政部布置办公场地，采买所需办公用品；
5． 所有人员到岗。
二、 公司的组织架构
（一） 部门划分
1． 行政部3人
2． 销售部11人
3． 策划部2人
4． 财务部4人
（二） 岗位划分（21人）
1． 总监1人10000元
2． 行政部办公室主任1人5000元
3． 法律顾问1人（可兼职）3500元
4． 行政部文员1人2500元
5． 签约专员2人2500元
6． 销售人员8人1000元
7． 策划部经理1人5000元
8． 策划主管1人3500元
10．财务经理1人5000元
12．出纳2人2500元
52500元/月X12=63万

三、办公用房的需求
1．总经理办公室1间，不小于15平米；
2．财务办公室1间，不小于20平米；
3．销售部办公室1间，不小于30平米；
4．签约档案室1间，不小于15平米；
5．策划部办公室1间，不小于15平米；
6．行政部办公室1间，不小于15平米；
7．售楼大厅，不小于30平米。
办公用房需要170平米，前期可先暂用村里提供的房子，等项目样板房盖好之后，可用一套样板间作为售楼处。

四、营销策略
（一） 项目推广策略
1． 项目销售前的市场调研工作，包括户型、客户群定位、销售价格等；
2． 项目自身卖点的挖掘，包括交通、周边配套设施、项目自身优势等；
3． 项目推广的途径：
（1） 报纸及杂志小篇幅进行宣传，告知性文字，突出项目自身价格和区位优势；
（2） 印制10万份宣传单页，单页内容主要突出项目的价格，别墅、环境、交通等方面，通过招聘兼职广告发放人员（提交后给予提成）在各大商场、房地产中介门前，商业街道等人流密集地方进行发放；
（3） 网络宣传途径，销售人员在网上各大房地产论坛内进行留言，留下项目信息及联系电话，主动出击对项目进行宣传推广；
（4） 项目周边指路牌、项目围档的宣传；
（5） 通过其他房地产中介公司，给予适当的点位进行销售；
（6） 通过以老带新的策略，就是老客户介绍新客户租房，给予物业费的减免。
（二） 销售策略
1．价格策略：项目总开发建筑面积18万平米，预期4年开发完成，市场在4年中会发生相应的变化，为了更好的对项目进行销售，扩大公司的利润，在价格销售方面采取低开高走的策略。
（1）低开高走：开盘由于项目市场认知度不高，没有积累一定的客源，所以定价低于7500元/平米，如为7400元/平米起价，虽然相差一百元，但是给客户的感觉是项目的价格只有7千多元，是比较低的一个价位。项目在样板间竣工、入住等阶段及项目的销售具体情况会进行适当的涨价，4年后现房入住阶段价格预期为8000元左右；
（2）项目价格的制定：项目各户型所在位置不同，户型不同、风格不同、面积不同、景观不同，所以价格也要有所区别，这样更为合理，也避免造成所有户型价格一样，导致好户型好景观的房子好租，不好户型不好景观的房子不好租，所以要制定房子的基准价格及景观系数、户型系数等，科学合理的制定每套房子的价格；
2．销售人员的佣金制度
（1）销售总监的佣金，提所有销售业绩的千分之三；
（2）销售员销售1套房子提0.15%，3套提0.2%（包括前2套房子也是0.2%）；
（3）兼职广告单页发放人员佣金，只要客户凭发放的单页买房，给发放人员提房价的千分之一。
（三）其他业务的拓展
1．在本项目销售良好的情况下可以承接其它地产公司的在售项目；
2．设立门市，涉足二手房市场，出租买卖二手房屋，增加公司的利润点。
（四）公司的利润预期
序号
支出项目
单价（月）
数量（5年）
总价（万元）
1
一年工资总额(18人)
5万元
60个月
300万元
2
人员福利、劳保、补助
1.5万元
60个月
90万元
3
所有人员佣金
项目销售总额的0.55‰
256000万×0.55%
1408万元
4
项目推广宣传费用
项目销售总额的0.15%
256000万×0.15%
384万元
5
税金、行政办公费用等
2万元
60个月
120万元

小计

2302万元
五、房地产开发相关问题建议
（一）对项目房地产开发商的相关建议
1． 一般别墅项目在业主入之后都会普遍出现房屋渗水漏水问题，这主要是由于项目在施工阶段，建筑施工单位没有做好屋顶及外墙的防水，导致这种问题的发生，所以开发商在施工阶段一定要监督施工单位做好防水层和保温层；
2． 建议项目房地产开发商成立客户服务部，接受客户对于工程及其它问题的投诉，做好服务工作；客服部制定验房标准，并与物业提前对房屋进行验收，入住前由客户服务部向业主发放《入住通知书》，其中包括《入住手续书》、《收费明细表》，在业主入住时提供《房屋实测面积测绘报告书》、《竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。另外业主签约时的房屋面积与业主入住房屋实测面积可能会有出入，所以还牵扯到一个面积多退少补的问题。
3． 建议成立工程管理部，处理入住到质保期结束期间的房屋工程质量问题，质保期过后再交由物业进行房屋的维修；
4． 建议在小区规划方面考虑修建一些户外体育设施，如篮球场、户外健身器材，一方面可以方便业主锻炼身体，另一方面可以用于今后物业组织业主举行一些社区活动；
5． 业主在签订租房合同时，可能会提出不同的要求，一种情况是房屋由开发商来进行装修，第二种情况是只租用地皮，房屋由业主自行修建，对于业主的这些需求，希望开发商能给出一个装修的标准和价格，还有就是对业主自行修建房屋的一个面积、户型等方面做一个限制，以符合社区的整体规划；
6． 客户可能会关心租房合同中以下几个问题：（1）房屋中途不能租住了怎么办，违约赔偿问题；（2）业主中途想转租，如何办理手续；
7． 样板房对于销售起到至关重要的作用，所以一定要请专业公司来做，要以美观为主而不以实用为主，比如地面，不用大理石而用面砖。样板间做几个不同风格的样式，以满足不同客户的需求。
（二）对物业公司的相关建议
1．业主入住后，物业可以成立一个社区文化部，主要来策划一系列的社区活动，如郊游、六一儿童节、中秋节等，一方丰富业主的业余生活，提高业主对物业的满意度，另一方面也可减少业主对物业的投诉，更好的收取物业费。

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