中国房地产症结与对策.doc

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中国房地产症结与对策
作者：万礼阳
近段时间以来，房地产再一次的成为众所议论的话题，我们天天讨论所谓的中国房地产市场，那么大家所关心的问题到底是什么？房地产市场问题出现的更深层次原因是什么？国家一轮又一轮的调控措施是否能根除房地产痼疾？如何从本质上治疗房地产市场问题？从我个人出发给大家一次全新的梳理。
中国大部分的八零九零后或许都能感受到房价高之不下所带来的压力，为求生活蜗居一隅。也看到了一轮又一轮房价跳跃式的飙升，房价高所带来的问题不仅仅在于对年轻人的生活压力，随之出现的还有不合理的市场经济发展、贫富差距进一步拉大、绝大部分人的生活水平降低以及一系列的社会问题。
房地产市场价格为何居高不下，中国政府一面限制土地供给，一面压制住房需求，需求是好事并非坏事，为何又要一味的打压？导致住房及相关消费被压制，其结果又是否是预期所得？全面压制只会导致的内需不足又会压制供给和就业，全面降低经济增长。用政策的方式压制住房需求，会全面干扰、扭曲市场，和改革前用粮票来限购粮食一样。 我们在考虑各种监管不力、炒房等原因之下是否能够想到更深层次的本质原因。
首先，房地产市场价位直接根源于金融系统，银行系统是中国行业中赚钱风险最小、赚钱最多的行业，其中存贷款的息差和各项业务的收费占主要方面，据报道，2003年出台的《商业银行服务价格管理暂行办法》明确银行收费项目仅300多种，到2010年底变成3000多种，暴增10倍之多。 数据显示，2011年我国商业银行净利润超过万亿元大关，创历史新高。五大国有银行净利润超过6700亿元。银行的资本利润率不仅已经大幅高于工业，而且高于石油和烟草。在当前实体经济增速下滑，各行业利润普遍下降的背景下，银行业却保持利润高增长，使得对银行的关注自然成为焦点。那么银行的利润高跟房地产有何联系呢？我们大家知道银行的息差主要是从借贷人那里收取的高利息，而这种高利息主要来源之一正是从需要现金流的房地产行业中获得，加之房地产市场的参与者自身的利益配额要求，自然地将高额的贷款利息转嫁到普通消费者身上，这种信贷杠杆造成房价的“合理”抬升。
羊毛戳在羊身上，房价过高的非常重要的原因之一是土地制度的畸形发展，土地开发高价者获得，这就增加了土地与商品房的生产成本，再加上各种土地交易的税费，使得房价上升。
税费是房地产市场价格居高临下的又一个重要原因，仅房地产开发企业主要涉及的税种就有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等数十种，小名目的收费项目更是不计其数。房地产开发从地价竞标到开盘售房由于税费的繁重使得房价得到实质性的增高。房产商、地产商作为商品生产者自身也需要赚取收益，据不官方统计，房地产商的利润一般在40%以上。房地产商既要负担沉重的税费还能得到高额的利润，自然而然的税费与利润再次转嫁到普通的消费者群体中。另外、房屋的流转、二手交易，赠与都要征收一定的费用。房价再次得到“合理”的抬升。
中央、地方政府的利益分收且利益无法返还于民是房地产市场价格居高难下的根本原因。中央与地方政府可称为中国房地产行业中的两“巨头”。简言之、房地产行业是两位巨头最主要的衣食父母。尤其是在大部分地方政府财政依赖于房地产的同时，还要切割大部分的分税送交中央政府，利益分收后有没有将受益惠及民众，而是将获得的利益再次投入到房地产市场，造成房地产是市场价格刚性增长的恶性循环。实质上、房地产调控博弈的双方并非开发商与购房者，而是中央政府与地方政府在利益占有矛盾的产物。其实质还是基于政府是最大受益者。
另外，保障性住房原本是政府为改善居民生活条件，为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，事实上我们发现，多数拥有保障性住房的居民是具有行政权力的官员或者亲戚家属，到处可见保障房区内豪车纵横，其保障的对象多为行政福利与黑灰色腐败。真正得到实惠的中低收入者少之又少。
数年来，政府为调控房地产市场接连颁布了“831大限”国八条、国六条、国四条、国十条、国十一条、新国八条、以及未来还可能颁布的“国X条”。我们普通人不看政策本身的好与坏，就其结果来看是房价涨了又涨，调控一次涨一次。为何？政府“调控”市场，首先必须认清政府和市场二者分别在什么环境下可发挥作用，在什么情况下失灵。市场在什么情况下不能工作，经济学里有过很多讨论，即所谓市场失灵问题。但事实上政府失灵可以造成比市场失灵更严重后果。在中国，政府试图取代市场，其结果一定是政府失灵，各项政策以及调控结果就是很好的例证，政府对房地产市场或房地产行业干预必须只限于在市场体系下房地产出现问题的时候。在没有市场失灵的情况下，政府不应干预房地产市场运作。政府干预价格，只会扭曲市场，加剧市场的不平衡，而且造成腐败。那么，什么样的机制才是解决房地产市场有效地手段？
一、 房地产改革的过程中首先是税费制改革和土地制度的改革。应尽量减少各种税费的征收，而不是现有手段中的增收税费，降低房地产市场的建造成本，减少行政审批的各个环节，节制灰色与黑色利益链条。从根本上杜绝房地产中的政治收益。再者面粉是决定面包价格的根本，合理的土地制度市场化改革就显得尤为必要，从房地产开发到管理的各个环节，都要引入市场机制，市场机制可以用来提高效率。原因很简单，因为一旦政府管制变成单纯的政府官僚行为，就会出现低效率现象。这一方面的重点是去除土地的行政垄断以及土地利益的权力化，这是房地产市场健康发展的重要环节。解决方案的关键是，回归市场、依靠市场。另外，要转变土地所有的观念，本着公平、公正、合理、权威的机制化约束，让现实中土地国有的实质从土地的国家私有，转变成真正的土地国国民所有。
二、 金融体制改革。尽量缩减银行存贷款利率差距，消除“贷款利息高、存款还通胀”的不良现象，立法允许和合理规范房地产企业向社会公众融资发行债券，避免银行是唯一资金来源渠道，既能让银行提高竞争意识而合理化运行，又能让房地产利润惠及债券所有人，藏富于民。
三、 保障性住房落到实处…………中国现行的保障房政策混乱，保障房中的经适房，虽表面上针对低收入人群，但任何得到这个房子的人将获得巨大好处，面对这样的高利诱惑，各种人群都设法通过欺骗的方式获得好处。因此这种政策会进一步扭曲市场，
四、 建立严格的户籍与住房登记联合制度。这是所有房地产调控手段的提前和基础。只有建立起了严格的户籍联合住房登记制度，才能有效地避免像“房姐”类似的双重和多重身份的出现。才能杜绝具有权力关系的人抬高房价。
从长远看，未来楼市调控应协调好与财税、金融、收入分配、户籍等多领域改革的关系，将房地产问题放在整体经济框架内加以研究、寻求房地产市场平衡对策。促进房价合理回归不动摇，促进房地产市场长期稳定健康的发展

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