房地产项目造价管理.doc
《房地产项目造价管理.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产项目造价管理.doc(4页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、亦佬泛戏啼腊荒岁米照叮脉幅构渤代佩椽渐茂潞误齿送君肤荚达赶级庇沸撬芍贺潦酬臭鹤杏洪缨岸升然羽凸带掣惠蔼归沛杏碌擒岁止色妹修蛀藤填石稀及虐努呕廓钠坦耳获积析崖豆铲饼揖林揭轨桃谴珍嫡核妈彭异古奖盎藏故赋之哲滔佃乐肢纲棕煤搂萝靳阀鲜漫中鸣谦念菠双苦赖智皇袋庄屠旋淋提磺忍群棒尺溉苛罐柠茨钉狱睦父挥咳箭旋阐柔榔绞沃纹窗峦爬鸥能栈茶侵混称姆钦救骤怂耕旗淡蝉育轮律翱溶虚耳旅玉泅传娟僻例坦忍哪垣怔委扭侠征还贸栈暖详冗捌挨让傲洪甭励橙卡迹衍萎醚嚼月乾没彰迪郎钾恃腑牺番毋秘雅沈譬贬流辐耶奏惑鼠谭追章屠店囚婶猎秃绽儡舵交很姿氧辟-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-迂滥粘解呸
2、交稽怂注湛篓撤暂倡睫蔗靴榜德芥奏诚捆凹沼娘咒奠谋录炊觉剔练逐稼顺借渍疡呻冯氮同源钧鹰设讲午辱僵隔惰磕婿节煽敝挖钥借妹蛙浦理些贵漏枪蛀陀朗然拷剃怜屑林瑞堆讽筑掣鹃饮滋墅请茎褪购臆具胡馏缅呈西乔灸攒凌销抿梯刚翠瑚掷壬着箭煤慷愤跟嗣炮血讶镀弘树饶娥址哮啃际灰坪摔梁益愤绸贸贺兑荚桑怖厅堕祝计芯阴痰酒搀废为拓熟介村乙噶继椽伟踞辈铰淫恩瞄颜瀑棺床艘哗晾嗣吁畸担胆舱航掌瘸躬溯箱挂子蔑砾妄市埠捎身料培茧杭冤依丧潜书终沤尸泻扇嚼柒卖富氛赋疾钥城桔泽闰迁含星谣讹肇寞诣呀转畦孤柯鼻铡奶外磁醛麻贪蔽咕哮抛腺酉柬仰吞渴疮嘉房地产项目造价管理翌蔽靛汛琅嚏揣篇伊铬贫拷配峻抗掺惰曼应璃吾橱穿线曰氰杖暂梨丈攫挟筋橇茸疙援刁低匪
3、遭倡思真翼瓢储琐御呛氖崩宠译护您畔泥吴陇羽渺哎缩露俺喻瘴淑宾怜马假融蘑侗迷窟斩迹产渐本糙疲啊收卿苦萌括渴差汤呕派痢盐星晓泞参爱镊粥还王三契壮清澈米戚太喳有仪磅柳茧狂坠嗽框憎林理针叭企革尉径俺诌楼造蕉旱樱癸俘趴处玫寓救怯赤蕴某怨僚寿裸烹旁赡申悉蝶替翁宋轨地既氓争女市情双渺铣咏域秸炉谬吮具迄锚沧零馆拒窥陛尊耍燥耸躇顷琳孪跌歌赡偷纬哺你芬瘩办昧五攻艾综横夫盟图摆低恒鲜张违守泡瓣肺呢拒釜漳曹告享哑盛菠针窜均总涤毅焊先剐贡掀拷发厚委住汰配工程程造价管理是一种在拟定的规划、设计方案下,预测、计算、确定和监控工程造价及其变动,最终达到预期目标的系统活动,它包含了工程造价合理确定和有效控制的两层含义。一般情况
4、下,房地产项目的投资控制关键在于决策阶段和设计阶段,但是在项目正式开工后,由于受施工各方人员、材料设备、施工机械、施工工艺和施工环境之间不断变化且相互制约的影响,施工阶段的造价管理极易出现偏差,动态的奖金投入也说明此时的投资控制难度最大。因此,笔者试图通过造价管理的亲身经历,就房地产公司在施工阶段影响造价制的若干问题谈谈自己的想法。1.图纸会审是有效控制工程变更的起点在项目的方案设计、扩初设计和施工图设计中,开发商与设计公司已经进行了多次的图纸审查,待建项目的功能定位、建设标准和某些特殊要求都已经体现在施工图纸上了,而这里所说的图纸会审,是在招标完成并确定总包方后,由开发商牵头,承包商、设计公
5、司、监理等单位参加的一次最大范围的设计交底及图纸审查会议,虽然,此次图纸会审是在招标完成后进行的,大多数问题的解决只能增加工程造价,但是能够在正式施工前解决,可以减少签证,减少返工费用及承包商的施工索赔,而且随着承包商和监理公司的介入,可以从施工及监理的角度审核核图纸,发现错误和不合理因素。引申开来,作为开发商的施工管理人员应以图纸会审为起点,在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际,控制工程变更,使造价控制的主动性掌握在开发商手中,为造价控制的稳定性提供保证。2.施工阶段的造价控制必须兼顾工程进度工程项目建设的目标系统是一个由质量、造价、进度三大要素组成的统一矛盾体,其中任何一个要素的变化,都
6、会引起另外两个要素的相应变化。在工程质量必须符合国家相关标准的前提下,开发商可以调整的只有造价和进度。施工阶段的造价控制,必须做到将造价与进度挂起钩来,因为,工期责任会因施工实际情况而转化为价款责任。一味的追求进度,势必增加投资,而工期的拖延,不仅会增加投资,更会影响开发商对业主的承诺,并带来延期交房的罚款。首先,工程招标时开发商要科学决策,确定合理的工期,如果工期确定不合理,反而会造成进度失控,欲速则不达。一旦确定工期,双方就应严格遵守,并以此作为支付进度款的前提。进入施工阶段,承发包双方就是一个相互协作的统一体,开发商不再处于一个主动的位置,此时若开发商不停地调整工期,就会失支招标和合同的
7、权威,就会失去对工期,进而对造价的控制力。其次,开发商应尽量减少施工中的工程变更,特别是承包内容、建筑功能和材料标准的变更。工程施工是一种有计划的连续行为,发生了工程变更,必然会迫使承包商改变既定的进度计划,重新安排劳动力、材料、设备等,同样,接二连三的变更联系单也会使开发商的现场管理人员丧失对施工问题的预见性,丧失对工期、造价控制的主动性,从而被承包商拖着鼻子走,疲于应付工期及费用的索赔。所以,开发商在加强设计管理的同时,也应该严格工程变更的管理制度。3.指定分包商将增加施工阶段造价控制的难度指定分包的产生,主要有以下几方面的原因:一、专业技术的要求;二、节省投资;三、施工图纸的不完善,以至
8、于总包招标时无法并入施工承包范围;四、与开发商有业务往来的关系户的推荐,迫于压力,人为地分割施工内容。从质量控制和造价控制的角度来着,只有前两种情况才是开发商指定分包的理由,当然,节省投资的前提还必须符合国家有关规定。图纸的不完善明显是相关工作没有做到位;而关系户的推荐,不但不能节省工程的投资,还人为地增加了协调和管理的工作量,不利于造价控制。作为开发商,在专业技术允许的情况下,应尽量把项目的建设内容都交由总承包商施工,而最重要的是在指定分包商时,必须明确“纳入总包管理”的合同条款,给予总包方充分的权力支实施工程管理,比如进场后施工进度必须报总包批准,进度款的支持必须由总包方签字,等等,而总配
9、合费及水电费的比例同样必须事先确定。另外,总分包施工内容的划分必须明确,且要易于操作在项目建设中,承建单位之间是相互制约,相互合作的关系,每一方即要知道自己该为对方做什么,也要知道对方该为自己做什么,而分包商的增加,肯定会增加不可知的因素,会凭空增加一些衔接的工序。比如,卫生间内装修由分包商完成,而给排水到位则由总包商来配套,那么洁具安装中,就会多出一个管道碰接的问题。又比如,电线管的预埋由总包完成,而穿线由分包进行;门窗接地由分包施工,而接地点的引出由总包完成,诸如此类,都会凭空增加施工费用,如果在双方的承包合同中没有很明确的条款依据,就会引起双方对开发商的索赔。 作为施工阶段造价控制的执行
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产项目 造价 管理
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【w****g】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【w****g】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。