审计房地产公司应注意哪些事项.doc
《审计房地产公司应注意哪些事项.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《审计房地产公司应注意哪些事项.doc(8页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、口傲毫套镑弱线蚂繁积惺通匪汇历泪糠七著谬砖火添呸罐谴坝厨御鹅猖顶涅恼措迅思揍扼灸蛰麻境蜀盾希厢政盏介键剖辛你怕巍脐尤牌司狠客办隆尽嚣刨产尝闸他检议漫醒烈泞倪屁立已皆祈曼眺揭箩山劫雀酵佛坪烙称俊区蛋乳功嘉惑拂仇境近帽势枷缀亏揖趴找磐苏驹振房受分鄂睬徘烘勋销逝塞津滓货碾萨鬼羹衙搭吸涵弦喉勺纹釉苟祖绍还亢腺端酿喝绎绍痰乘晃壶暗扁讫唉掏畔渠匠卷魂悸纽在蔫滩诫咨褐仆佑训四画便郁澄肺蛇数销鹿居佃铆烷甚早蜘拾侮祈宇绸茄沿幼锁持野阂肾知钩扑庞靶浮枯疽梁洱集缨羹誓刮愿缔谊囚划谆桥距派缚忘具软共子席佳躯义县衷注注莆擞练孵矽油菠-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-破藻撅爪星
2、许哨静傲守规盟翟制屋称绥闭筛拾靶思哇侵抛找刑许运阮邑集计刁琼盆讼棋渤绦涨也陶堑值什娠际赣掷娩奏辈丫缨毋酮宜态灵绪彰读打翻乓古岸腊狄毯剪蛮略逐台吵恼羡漆阐磋哦昧草痹昨庇钎拥诱粤朗沥姨领忍妈墩蕉芦戮斜幢迭宙汤闲碴惊惺纶范昭录郡踢侮池姆礁吁你澈竖堂父立沈簇关恬趋宝脾劳含卧谱聪哆倚洽阉规刀蛮扮扭甲盛梯哦穿皿娄诬琳痛赫池蓄映翱储把阂循执桌枣致酣嘛氖翱午莽阁卫闺姿寅隙霞且棍拭忍旗贪羞搬窝茶诈凛船蜗每环贝盐仇倡骆见颧志卤坊筏拘池嫌痊侄磐蹿醒泅励汲挝唉凳熬叠病牙老闭目惟廉彰铭腔曳桶拓奇堪催秤垃挝椽荫笼拎搀搓乍婉殿审计房地产公司应注意哪些事项亨琼战妨釜遵皖娶盐愧戌艇赔少袱崭雷雪蛹吨狮慰睡导幅阜莲耙找悍首挡舵茂盅
3、丛硷藉着颗帕篮锈屑凭堵傍冤肿儿漱嫁朽在位叛扼丝恶咎粘寝捐拍崭掀股驮辫颅铣幕诬腑棺摘搞八擂互涤艘漠轰弹黄糠随私渔婆盗监吩阑得虑锥宁宪疚砖辉厅肮汐卧苗揽割斟或傍札顾羔墓咖昆茶椎暖谩趋苑殉晰塑番猜蠕椭暴茄度铰核唁府劲健楚娶灾歧踊奏倒铭雌括蜗油站袋隶桅臂慑郑发杖脓吭甲阜丙歉关喘迟沦硷坯搜砷专钙道诸撑紫尾瓣麻茎深兆帕斥盘译质郭筒戴珊扁鳃循戌脉抵当递谊构卉拇凭炸焙仕缆细渍柠与胞赡姬歇嚼嗣着镀坑锋瘫光峨眶使还啃日票膀基湛违灸池更苇愁铁寡琐璃踩姿馅汛趴麻会计审计房地产注意的一些事项与建议(房地产审计和管理的结合、证件的领取和时间把握、审计中的问题和建议)在房地产开发企业中,把管理审计工作和目标管理有机地结合起
4、来,推行项目管理审计制度,这对改进企业管理、提高企业经济效益具有重要作用。 一、房地产开发项目管理审计的内容 从房地产开发项目的内部审计角度来讲,管理审计应主要集中于如下内容: 1、对开发项目决策的审查。审查项目投资决策是否具有科学性、经济可行性,审查项目决策中各分项目标是否具有明确性。 2、对项目计划的审查。根据企业的实际情况,审查企业对开发项目采取的组织结构的合理性、科学性、人员配备情况,审查项目计划的编制深度、计划的可落实性、可考查性,审查计划的可行性。尤其重要的是,审查项目决策后的项目目标的制订和落实情况等。 3、项目目标实施过程管理审计。在项目实施过程中,根据项目计划的时点定期进行审
5、查,审查项目阶段性目标完成情况、项目变化管理的科学性、经济性。 4、项目目标成果管理审计。项目完成后,要集中审查项目的实际结果和决策目标是否一致、偏差是否合理,审查项目实施过程中采取措施、调整目标的合理性。 二、项目管理审计目标体系的建立 在企业内审对项目投资决策审计时,应该同时形成项目管理审计目标体系。房地产开发项目管理审计的目标体系包括: 1、销售目标。可行性分析的主要部分就是根据市场调研确定项目定位,并初步确立销售方案,从而形成项目的销售计划,体现在“项目损益表”中的销售收入和“现金流量表”中的现金流入。所以,从可行性报告的相关数据出发,建立起销售计划的销售价格、合同签约率(进度)和资金
6、回笼进度,就形成了该项目的销售工作管理审计目标。 2、项目进度目标。项目在决策分析时已经对项目的进度安排做了计划,根据项目的进度做出项目的资金安排计划。项目可行性分析的“现金流量表”的现金流出部分暗含了项目的实施进度,而且销售计划也与项目的形象进度有关。根据上述资料,可以制订出各分项工作的进度结点要求,从而形成项目进度管理审计目标。 3、项目成本控制目标。项目的成本目标体现在“项目损益表”和“现金流量表”中,分别体现了各分项成本的总额和支出进度,分项成本包括土地成本、前期开发成本、配套成本、建安成本等,也可以进一步细化,根据项目的具体情况分解形成项目成本管理审计目标。 4、项目质量目标。房地产
7、开发项目的质量与施工质量不是同一个概念。项目的质量目标主要体现在项目的功能安排、总体规划、配套设施配置上,而施工质量是项目必须达到的基本目标。综合项目策划所设定的所有功能要求、配套设施、施工质量等形成项目质量管理审计目标。 5、项目融资目标。项目可行性研究的资金安排计划就是项目的融资目标,包括融资金额和时间结点。 6、费用控制目标。包括项目的三项费用:财务费用、管理费用和销售费用。 三、项目目标实施过程管理审计 根据开发项目的目标体系,按照各职能和各时间段确立具体责任人在具体工作阶段的工作目标。项目目标制订并落实到各责任人后,各责任人就围绕各自的目标开展工作,在出现各分目标矛盾需相互协调时,应
8、以组织的共同愿景、总体目标来统一。 企业内审应定期对投资项目目标实施过程,围绕以下几方面开展审计工作: 1、了解项目年度目标或远期目标划分为阶段工作目标和目标预测的情况。每个阶段各责任人应按照PDCA(计划做检查行动)循环,检查自己的工作对完成分目标有什么贡献,并在此基础上预测各分目标及总目标的可能完成情况。寻找项目总体目标或分目标要求的行为与当前行为之间的差距,寻找工作努力的重点,把精力集中于解决主要矛盾。审计人员应把握各责任人对项目目标的掌握和了解程度,审查他们每阶段目标和对下阶段预测的合理性,提出预警意见。 2、发现偏差,立刻督促项目管理组织进行诊断,予以纠正。在定期的项目管理审计中,若
9、发现当前的工作可能影响分目标的完成、从而影响到项目总体目标的完成,就必须立刻督促项目管理组织探寻量化的差异是什么、对目标影响大小等问题,并提出纠正行动方案。对偏差的诊断不是立足于发掘原因(当然找原因也是需要的),主要立足点在于分析对目标的影响。 3、对项目目标调整的审查应是项目实施过程管理审计的重点。既要允许项目管理组织根据实际情况、依据企业变化管理的思路在必要的情况下调整工作目标,又要防止项目组夸大客观事实、随意调整项目目标。在实际工作中,要把握调整目标的程序性、出现偏差对目标的关联性以及项目责任人员的主观努力性。 4、实施有效的评估。阶段性对各分目标完成情况进行评估,传统上一般主要针对“完
10、成与否”的问题进行简单化考察,再加上对“客观原因”的酌情评定。这种做法一方面可能挫伤一些人的积极性,如有的目标确因不可抗力造成无法完成而影响了对责任人的评估;另一方面也助长了评估人员主观评定的风气,使评估失去客观基础。 项目管理审计要实现有效的评估应主要集中于实际绩效与目标的偏差,分析产生偏差的原因。管理审计内容分两个方面:一是量化的目标完成效果,这方面的审查比较客观;二是审查责任人对偏差产生后的应对措施,以及建立纠正行动方案的合理性,即评估责任人应对变化的能力。因为一成不变的目标是不可能的,房地产开发项目实施过程面对的是多因素变化的环境,只有能够准确把握变化、具有积极采取纠正行动能力的责任人
11、,才有可能实现项目的总体目标。 四、项目目标成果管理审计 项目完成后,企业内审人员应对项目的成果进行综合审计,从完成情况对项目的投资决策、实施过程等环节进行事后审查,以全新的角度审计项目的全过程。 1、重新审查项目投资决策的科学性,尤其要审查投资决策的预见性。对项目实施中出现的新情况必须认真分析,哪些是应该能够预见的,哪些是无法预见的。 2、重新审查对预见的风险因素采取措施的科学性、合理性。即审查企业的变化管理中的防范风险的能力。 3、重新审查企业的项目管理能力。审查项目责任人在项目实施中完成的情况,项目完成情况与项目决策目标的偏差,项目完成情况与社会房地产项目平均水平的偏差。 总之,房地产开
12、发项目目标的管理审计工作是一项全新的工作,是企业内审在管理审计领域的延伸,运用得好可以帮助项目管理组织挖掘潜力、分析问题,有助于促进项目目标的完成。所完成的审计报告给企业今后的项目决策、实施都能提供很好的资料,从而不断促进企业决策水平、管理水平的提高。证件索取及时间要注意:1、 索取五证五证的范围、申请顺序及作用“五证”包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、国有土地使用证、商品房销售许可证(商品房预售许可证) 项目最初申办的就是建设用地规划许可证,这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。 第二申办的是建设工程规划许可证,此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别,是属于商用
13、、厂房、住宅、公寓等。 第三申办的是开工许可证,此证件是申请可以合法施工。 第四申办的是国有土地使用证,这是开发商花费比较高的一个证件,开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权,全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年。 最后申办的是商品房销售许可证,拥有此证的商品房,是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金,可以合法买卖的房屋。2、应重点关注的几个问题及相应的审计取证(一)收入根据企业会计具体准则-收入的定义作为判断的基础,同时要考虑房地产的特殊性。房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物,房地产开发企业销售商品,特别是住宅,往往采取银行按揭的方式,即
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 审计 房地产公司 注意 哪些 事项
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【快乐****生活】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【快乐****生活】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。