房地产开发涉及税费简要说明.doc
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4、个人所得税以及契税等。此外还有地方教育费、河道维护费等地方性收费。车船使用税等企业常规性税种没有考虑。增值税等该行业偶发性税种不作考虑。开发费用根据最近的规定列出,不时会有调整。二、各税种介绍1、营业税税目与税率营业税涉及转让无形资产和销售不动产(包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物)两个税目,税率都是5%。特殊规定转让不动产有限产权或永久使用权,以及单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产。(营业税暂行条例实施细则第四条)在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税。 以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。但转让该项
5、股权,应按本税目征税。2002年12月财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税2002191号)对这种行为征税办法重新作出规定,自2003年1月1日起,对以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。 土地租赁和不动产租赁,不按转让无形资产和销售不动产纳税,而是按照租赁业税目纳税。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征营业税。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税。纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权,向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。营
6、业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的,纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。抵减问题单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。(财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税200316号)2、城市维护建设税计税依据是纳税人实际缴纳的营业税
7、税额。 税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。企业在郊区的税率为1%,在城镇的5%,在市区的为7%; 计算公式:应纳税额=营业税税额税率。3、教育费附加教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额,费率为3%。 计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额费率。4、土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除条例和细则规定的扣除项目金额后的余额。税率为30%、40%、50%、60%,土地增值税预征税率各地区不等。计算公式:应交土地增值税=增值额费率-速算扣除数-预缴税金(一)增值额未超过扣除项目金额50土地增值税税额=增
8、值额30(二)增值额超过扣除项目金额50,未超过100的土地增值税税额增值额40扣除项目金额5(三)增值额超过扣除项目金额100,未超过200的土地增值税税额=增值额50扣除项目金额15(四)增值额超过扣除项目金额200土地增值税税额=增值额60扣除项目金额35公式中的5,15,35为速算扣除系数。5、房产税(1)以房产税原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。计算公式为:房产税年应纳税额房产原值(评估值)(130)1.2% (2)以租金收入为计税依据的,税率为12%。计算公式为: 房产税年应纳税额年租金收入12下列房产免纳房产税: 一、国家机关、人民团体、军队自用的房产; 二、由国家财政部
9、门拨付事业经费的单位自用的房产; 三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产; 四、个人所有非营业用的房产; 五、经财政部批准免税的其他房产。6、土地使用税土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。广州市每平方米年土地使用税额为:一级土地27元、二级土地18元、三级土地10元、四级土地6元、五级土地4元、六级土地3元。7、印花税印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税; 土地使用权出让
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