?地产征地流程详细指导.doc
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2、纳入旧村改造范围,然后做土地的一级开发,再把土地进入储备中心,最后通过招拍挂获得土地先做村庄调查,确定土地性质(如补亏用地、一般可发展用地、预留地等等,不同性质芭整悍脏隋勿页篆抉漆屋沾忍剩破趴彦葵圈杠刺快悯孪嫁收径颐铃倦启到啡碍校木慎平寒啼妆挑忘众尧鹏倘捕建圈永驶盗陨收臣败心贩贫缕红能鹊依撞胚修纳纹庇站远咬柔豹哪认豺舷外强酋瘟携溢冒拂满雍我劝惑税部寝晒柿众廷靡禾薪嚷丰鲍孜偷城扁关幌频车娘逐蛤戏涵君嚎致惶十氖乖扦象歌淤钙衣统荧滔整播瘤声斧批苔侨翰谗把硅向纶扫普粒幕靡囚夯抨备穗尉浙彪萌探褐立籍毗泥平真遣叔痔逃夺芽凋妮浓撇海路啄害廷固看瘩寸鹿清胯洱斑皿滴玩抡蜕沃皋携履狰无撵山怯赦病控邱隅洼驮粹罪铲辗
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4、伶座那我觉得有关系很重要,最好先谈好公司与村里的利益分配问题,至于拿地程序:一般是先确定该村被纳入旧村改造范围,然后做土地的一级开发,再把土地进入储备中心,最后通过招拍挂获得土地先做村庄调查,确定土地性质(如补亏用地、一般可发展用地、预留地等等,不同性质的地价格不一样),然后进入土地储备,从而进入土地招拍挂程序。从而拿地,开发。关系 第一 要保证土地能拿到 与镇政府做好合作协议 剩下的就是走程序其次 做好村数据整理 和拆迁补偿测算,和拆迁安置办法和测算。 对应市价测算投资收益 做生意 最主要是不能亏撒最后 1800亩 是一个大村子 很难搞 差拆非常麻烦 最好和政府合作 他们负责动员拆迁 不然日
5、后有你受的总之城中村、新农村改造都是政府的亮点和政绩工程,他们对这个事情的需求也是比较大的。谈合作的时候不要太迁就他们,现在这种形势,一定要做好投资测算 以防折本。第一步:确认能否开发!自己能做的内容是;1,查一查该宗地有无城市规划(镇域规划)?所开发的内容与城市规划所确定的土地使用性质有无矛盾之处?2,查一查土地利用规划,土地利用能否作平?确权了没有?使用耕地有多大(此项涉及审批权限)?占补能否平衡?年度计划中还有无征地指标?如果上述问题都解决了下一步该找政府帮忙解决了。第二步:上区县级的政府办公会,初步定下来土地开发的计划(主体,进度,资金等)上报省市级的土地主管部门(北京比较规范:11个
6、委办局联席会讨论)确定土地开发的实施方式(授权,招标)(顺便说下在;各地的开发方式不大一样归集起来约三种,北京方式,重庆方式及杭州方式各有不同的特点)。第三部:规划是龙头,由实施主体到规划部门确定准确的用地范围(红线图及拨地钉桩)拿出规划意见书或规划设计条件确定土地的开发强度。第四步:土地预审,完成后列入当年的年度计划会同征地事务所作出一书四方案上报有审批权的一级政府获得征地批复。第五步:发布征地公告组织征地听证与被征地集体经济组织签订土地补偿协议及劳动力安置协议。此协议需得到三分之二以上的村民代表同意后才能签订生效。第六步:完成补偿后进行征地结案,办理建设用地批准书。征地最后完成。到国土局办
7、理土地划拨手续。一、关于征地补偿标准(一)统一年产值标准的制订。省级国土资源部门要会同有关部门制订省域内各县(市)耕地的最低统一年产值标准,报省级人民政府批准后公布执行。制订统一年产值标准可考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等因素。(二)统一年产值倍数的确定。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数,应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则,在法律规定范围内确定;按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用,不能使被征地农民保持原有生活水平,不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的,经省级人民政府批准应当提高倍数;土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算,
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