南方公司南华一村棚户区改造项目可行性报告.doc
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1、目 录1 概 述21.1项目名称21.2项目承办单位情况21.3研究范围与研究依据21.4编制单位31.5项目概况31.6主要规划及技术经济指标51.7结论与建议62 建设背景及必要性82.1 建设背景82.2 建设必要性93 项目区域概况113.1 株洲市概况113.2 芦淞区概况124 市场分析与风险分析144.1市场分析144.2市场评估145 建设内容与规模165.1 项目定位与目标165.2 项目建设规模的标准和依据165.3 建设内容与规模166 项目选址与建设条件186.1项目选址186.2建设条件187 工程建设方案207.1 总平面布置原则207.2 总平面布置207.3 建
2、筑方案227.4 基础与结构方案247.5 供配电277.6 给排水327.7 道路工程378 建设用地、征地拆迁398.1 项目选址及用地方案398.2 土地利用合理性分析398.3 征地拆迁方案399 项目实施进度与招投标439.1 项目管理439.2 项目实施进度439.3 招标投标4410 投资估算与资金筹措4610.1 编制依据4610.2 总投资与资金筹措4611 财务评价4911.1 评价依据及说明4911.2 收入税金估算4911.3 损益计算5011.4 现金流量分析5111.5 敏感性分析5211.6 财务评价与结论5211.7 风险分析5311.8 社会效益5512 结论
3、和建议5612.1 研究结论5612.2 建议56附件:1、株洲市人民政府关于2010年第一批棚户区改造项目计划的批复(株政函201067号); 2、南方公司南华一村棚改项目蓝线图;3、南方公司南华一村棚改项目总平面图;4、企业法人营业执照;5、企业组织机构代码证。 1 概 述1.1项目名称株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目1.2项目承办单位情况单位名称:株洲芦淞棚户区改造开发有限公司注册地址:株洲市芦淞区太子路925号4-5楼法人代表: 株洲芦淞棚户区改造开发有限公司成立于2010年5月10日,经营资质和范围:从事芦淞区范围内的棚户区改造和改造区域内的公共基础设施开发、建设、经营(凭资质证
4、经营)。注册资本为人民币3000万元,是株洲市芦淞区政府独资的株洲芦淞国有资产投资控股有限公司全额出资的国有独资公司。目前其注册资本金额和结构为:股东名称金额(万元)占比款项用途株洲芦淞国有资产投资控股有限公司3000100投资款合计30001001.3研究范围与研究依据1.3.1研究范围 根据国家有关部门的政策、法规、规章和规范,对项目的折迁、安置区主要建设条件、工程技术方案、环境影响、投资及资金筹措、社会效益等方面内容进行分析、研究,供建设单位和投资主管部门决策参考。1.3.2研究主要依据(1)关于做好申报中央预算内投资补助保障性安居工程项目前期工作的通知(湘发改投资201164号);(2
5、)建设单位就项目拆迁补偿安置管理方案;(3)株洲市土地利用的总体规划;(4)建设项目经济评价方法与参数(第三版);(5)房地产开发项目经济评价方法(住建部建标2002205号);(6)有关政策、法律、法规、标准、规范、规定及定额;(7)其他有关专业设计规范;(8)建设单位提供的有关基础资料。1.4编制单位编制单位:长沙金智工程咨询有限公司资质等级:甲级资质证号:工咨甲12220070041发证机关:国家发展和改革委员会1.5项目概况1.5.1建设地点株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目位于南华一村地块,东北紧临南方公司南华幼儿园。1.5.2拆迁内容与规模项目棚户拆迁为株洲市原南方公司职工居民住
6、宅,拆迁总户数144户,总拆迁房屋12栋,总拆迁面积8430。1.5.3建设内容与规模建设内容:建设4栋1+24F 、2栋2+22F、2栋2+16F的住宅楼以及与安置区配套的道路、供配电、给排水、绿化等附属工程。建设规模:建设总用地面积19710.16,总建筑面积103468.82,计容总建筑面积88370.2,住宅面积82020.2,商业面积6000,物业面积350。1.5.4建设工期本项目建设工期为24个月,2012年1月-2013年12月。1.5.5投资估算与资金筹措(1)估算投资经估算,项目总投资25017.48万元,其中:建安工程费用13899.89万元,拆迁费用3494.87万元,
7、工程建设其他费用3200.37万元,建设期利息2362.84万元,基本预备费2059.51万元。在建安工程费用中,项目区外道路、供电、给排水等公用设施建安费用1933.69万元,公共配套设施建设费180万元。(2)资金来源项目总投资25017.48万元,资金来源于两部分:1)申请银行贷款12000万元。2)自筹资金10654.64万元。1.5.6财务效益指标本项目投资税前财务内部收益率(FIRR):19.44%;投资回收期(Pt):2.69年;财务净现值(FNPV ):1317.91万元 。1.5.7 社会效益(1)解决棚户区144户居民的住房困难问题,改善居民住房条件,提高居民生活水平。(2
8、)完善南方公司生活区基础设施水平,美化厂区生产、生活环境,为职工创造一个安居乐业的空间。1.6主要规划及技术经济指标项目主要规划及技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表序号项 目单位指标备注1规划用地面积19710.162规划净用地面积18042.023总建筑面积103468.823.1住宅面积82020.23.2商业面积60003.3物业面积3503.4不计容建筑面积15098.624绿化率%30.15容积率4.906建筑密度29.977停车位个4228拆迁面积84309拆迁户数户14410总投资万元25017.4810.1.土地费用万元3494.8710.2前期工程费万元45
9、5.2710.3基础设施建设费万元1933.6910.4建筑安装工程费万元11786.2010.5公共配套设施建设费万元180.0010.6开发间接费万元0.0010.7管理费用万元980.7210.8财务费用万元2362.8410.9销售费用万元478.4010.10开发期税费万元0.0010.11其他费用万元1285.9810.12不可预见费万元2059.5111财务效益11.1财务内部收益率%19.44.所得税前11.2投资回收期年2.69所得税前11.3财务净现值万元1317.91所得税前11.4财务内部收益率%14.79.所得税后11.5投资回收期年2.75所得税后11.6财务净现值
10、万元488.95所得税后12建设工期月241.7结论与建议(1)该项目建设符合国家“积极扩大内需,加快保障性住房建设和棚户区改造”总的产业政策原则,株洲芦淞区处于长株潭城市群经济辐射圈内核心区域,随着“3+5”城市群建设的加快发展,株洲综合实力得到提升、产业加快发展的同时,城市建设将全面提速。(2)株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目位于南华一村地块,东北紧临南方公司南华幼儿园。片区内现以民房、棚户区为主,房屋拥挤陈旧,片区内现状道路狭窄。项目在城市规划的指导下进行实施,将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。(3)根据芦淞区棚户区现状和芦淞区控规要求,本项目主要建设内容包括:棚户区征
11、地、拆迁;安置区及其内部配套基础设施建设。本项目拟征用地面积为19710.16,拟拆迁棚户144户,拆迁房屋8430,安置人口500多人。(4)项目总投资25017.48万元,所得税后投资财务内部收益率(FIRR):14.79 %;投资回收期(Pt):2.75年;财务净现值(FNPV ):488.95万元 (ic=12%)。从项目的敏感性分析结果说明,要提高项目的经济效益,提高经营收入最为关键。提升经营管理水平,降低基建投资和经营成本,也是提高项目经济效益的重要途径。(5)项目总投资25017.48万元,主要由银行贷款和企业自筹。资金是项目建设的关键,应保证资金按期到位,以确保项目的顺利实施。
12、研究表明,该项目可行,建议有关部门从政策上加以扶持,以利于项目的顺利实施。562 建设背景及必要性2.1 建设背景为进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长,加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展,中央出台了十项扩大内需的措施。其中第一条就是加快建设保障性安居工程建设,特别是加大对廉租住房建设支持力度。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。加快棚户区改造,扩大农村危房改造试点,争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题,让更多低收入群体“居有其所”。落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策,鼓
13、励居民购买自住性、改善性住房。实施对住房转让环节营业税等相关减免政策,促进住房供应结构调整,加快住房二级市场和住房租赁市场发展。按照国家有关规定,财政部门将住房公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房保障,继续落实对廉租住房建设等方面的税费优惠政策,主要以实物方式,结合发放租赁补贴,解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。编制农村危房改造扩大试点规划,出台扩大农村危房改造试点工作实施要求,组织研究农村住房建设政策,推动农村住房制度完善和改革,鼓励农民投资改善自身的居住条件,组织实施扩大农村危房改造试点工程,拉动农村消费,扩大农民就业。芦淞区隶属于株洲市,长株潭“两型社会”建设改革试验区已获国务
14、院批准,在建立“两型社会”政策法律体系和体制机制框架基础上,初步形成与周边长沙、湘潭、岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的长株潭城市群综合基础设施框架,使长株潭城市群区域经济一体化,成为湖南经济发展的核心增长区域。由于本片区棚户集中,目前公用设施简陋,居住生活条件较差,必须尽快升级改造,提升株洲城市形象。2.2 建设必要性(1)棚户区改造是一项保障民生、改善民生、发展民生的惠民工程,是将城市建设发展成果惠及更多百姓,很好地体现以人为本执政理念的需要。棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难,体现社会公平、公正。棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体,经过棚户区改造,不仅可以改善居住环境
15、和居住质量,而且还能拥有属于自己的房屋资产,享受到改革开放和经济发展带来的成果,体现了社会的公平与公正。棚户区改造可以密切党与人民群众的感情,促进社会和谐。通过棚户区改造,能够使多数普通群众告别棚户区搬迁上楼,可以起到稳定民心的积极作用,进一步增强党和政府与人民群众的血肉联系。(2)加快芦淞棚户区的改造,是完善株洲市城市配套设施建设、改善人居环境的需要。近年来,株洲城市发展迅速,在株洲市委市政府的正确领导下,城市基本格局已初步形成。但由于没有全面完成芦淞棚户区的改造搬迁,使得株洲市芦淞区的魅力没有得到充分彰显。目前,芦淞棚户区内公用及市政基础设施落后,建筑陈旧,棚户区多,“脏、乱、差”特征明显
16、,公共排水设施落后,大部分地方甚至连自来水都不通。加快芦淞棚户区的改造,可以加快株洲市城市基础设施建设,改善城市基础设施条件,完善城市功能,改变地区落后面貌,提升文明和谐社区的创建水平,从根本上改变芦淞区形象,提升株洲城市品位和承载功能,提高城市的管理水平,促进株洲市经济社会环境又好又快发展。(3)加快芦淞棚户区的改造,是盘活土地资源、实现土地节约集约利用的需要。棚户区改造可以优化配置土地资源,改棚户、建高楼,提升容积率,促进土地合理利用。集中连片棚户区的改造可以盘活存量土地,提高土地的使用价值,使稀缺的土地资源得以再生和利用,进一步焕发老城区的生机和活力。(4)加快芦淞棚户区的改造,是调整株
17、洲市产业结构、促进地区经济增长的需要。结合棚户区改造,以土地置换为依托,大力调整产业结构,加快发展现代服务业,优化产业结构,促进产业升级,提高发展质量和效益。通过对该区域土地的开发,拉动建筑业等相关产业的发展,增加社会就业,培育新的经济增长点和新型城市产业,促进地区经济增长。3 项目区域概况3.1 株洲市概况株洲市位于湖南省东部,湘江下游。东接江西省萍乡市、莲花县、永新县及井冈山市,南连本省衡阳、郴州两市,西接湘潭市,北与长沙市毗邻。介于北纬260305”280107”,东经1125730”1140715”之间。株洲市现辖天元、芦淞、荷塘、石峰、云龙五区和醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县五
18、县市,以及113个乡镇。株洲是湖南省第二大城市,截至2010年,株洲市辖5个市辖区、4个县,代管1个县级市;全市共有24个街道、66个镇、46个乡、1个民族乡。 株洲素有“南北通衢”之称,京广、沪昆和正在建设中的武广客运专线在此交汇,株北编组站是中国南方最大的编组站,株洲站是全国五大客货运特级站之一。320、106国道,京珠、上瑞高速以及正在建设的长株、衡炎高速绕城而过。湘江内河航运比较发达。距离黄花机场约40分钟车程。株洲是正在崛起的老工业基地。“一五”时期,株洲被列为全国8个重点建设的工业城市之一,国家在此布点兴建了13个重点项目。目前,株洲已经形成了以交通装备制造、有色金属深加工、化工、
19、新材料等为支撑的产业体系,创造了中国工业史上100多个“第一”。株洲拥有亚洲最大的有色金属冶炼基地、硬质合金研发和制造基地,全国最大的电力机车研发和生产基地,江南最大的铁路货车、航空发动机和汽车零部件研发和生产基地,还是全国制造业信息化重点城市、国家新材料成果转化及产业化基地、国家火炬计划传感技术产业化基地。全市规模以上工业企业达901家,从业人员20多万人,其中大中型企业61家、上市公司9家、世界500强投资的企业8家,电力机车、硬质合金、电锌等10多种重要产品产量居全国首位。株洲是中南地区有名的商贸物流中心。拥有各类专业市场337个,年成交额过亿元的21个。其中,芦淞市场群是中南最大的服饰
20、物流中心,跻身中国十大服装批发市场,共有各类专业服饰市场43个,年成交额超过200亿元,辐射全国15个省市、230多个县市区。株洲是闻名全国的旅游度假胜地。2010年全市接待国内游客1214.1万人次,增长26.7%,接待境外游客5.9万人次,增长43%;实现旅游总收入78亿元,增长30.3%,其中旅游创汇2308.7万美元,增长50.6%。年末全市拥有旅游星级宾馆饭店36家,旅行社46家,国家4A级旅游景区3个。株洲是一座充满生机与活力的城市。近几年,株洲紧扣“推进跨越发展、构建和谐株洲”工作主题,全面贯彻落实科学发展观,大力实施“产业兴市、科教先导、城镇带动、文化提升”四大战略,全市经济社
21、会持续健康较快发展。2010年全市完成国内生产总值1230亿元,人均33604元,地方财政收入130.9亿。一、二、三产业的比例为9.7:58.5:31.8。城市居民人均可支配收入19600元,农民人均纯收入7550元。3.2 芦淞区概况随着长株潭城市经济一体化的进程日益提速,面对这个千载难逢的发展机遇,提高株洲的城市化水平,以满足城市扩容需求和提高城市品位需要势在必行。芦淞区是株洲市的发祥区、中心区、商贸区,1997年全市区划调整,由原株洲市南区改为现名。区域总面积66.7平方公里,辖7个街道办事处、1个乡、1个国家级开发园区董家段高科园和1个省级经济开发区建宁开发区;共有43个社区居委会,
22、19个行政村;常住人口22.62万人,暂住、流动人口约30万人;常住人口中,城市人口20.18万人,占89.2%。 辖区内有331、608等大型国有企业,唐人神、太子奶、红翻天、好棒美等民营企业,国家级董家段高科园形成“东航空城、西服饰园”的产业定位,成效开始显现,省级开发区建宁经济开发区木业加工产业集群初步形成。商贸业长盛不衰,18类82个专业集贸市场,涵盖服装、鞋帽、皮具、布匹、家电、小商品、建材、交通通讯等方面,经营面积110万,形成了芦淞服饰市场群、中南摩托车及配件市场群、徐家桥电脑及通讯市场群三大商圈,其中服饰市场群经过10多年的发展,先后荣获“全国十大服装批发市场”、“中国品牌市场
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