房地产开发企业应缴纳的税种及计税方法-Microsoft-Word-文档.doc

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房地产开发企业应缴纳的税种及计税方法  
作者：zalan 更新时间：2011-06-05 23:35:00
税种
计税方法

1、房产税计税余值
房产原值减除20%（长沙规定）后的余值

2、城镇土地使用税
大城市1.5-30元；中等城市1.2-24元；小城市0.9-18元；县城、建制镇、工矿区0.6-12元

3、印花税税率
千分之一：财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同

万分之五：加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移合同、资金账簿

万分之三：购销合同、建安合同、技术合同

万分之零点五：借款合同

千分之二：股票买卖、继承、赠与所书立的A股B股股权转让书据

4、契税
3%-5%

5、土地增值税
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%

增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%

6、土地增值税清算条件
房地产开发项目全部竣工、完成销售的

整体转让未竣工决算房地产开发项目的

直接转让土地使用权的

已竣工验收房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的

取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的

纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

省税务机关规定的其他情况

7、利息处理
开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除

开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企来的，关联方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除

8、新办企业
房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠

9、税前扣除
广告费支出不超过销售收入2%的，可据实扣除，超过部分可无限期向以后纳税年度结转。纳税人申报扣除的广告费支出须符合以下条件：1、广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；2、已实际支付费用，并已取得相应发票的；通过一定的媒体传播。

业务宣传费，在不超过销售营业收入5‰范围内，可据实扣除

业务招待费，全年销售收入净额在1500万元以下的，不超过销售收入净额的5‰；全年销售收入净额超过1500万元的，不超过该部分的3‰

序号
环节
权利许可证照、其他有效证明
涉及主要税费、税率
纳税主体
征收部门

1
转让土地使用权
土地使用证
1、营业税：按转让收入及预收账款金额的5%
转让企业
地税部门（国土代征）

2、城建税：按1项税额的7%

3、教育费附加：按1项的3%

4、印花税：按合同所载金额万分之五贴花。土地使用权证按件贴花五元

5、土地增值税：按转让收入的1%预征，纳税人于土地过户后三十日内到主管税务机关办理税款清算手续

6、个人所得税：个人转让土地使用权能提供取得土地使用权支付价款发票或合法有效凭证的，在征收营业税的同时，按照土地使用权转让时取得的价款总额扣除财产原值和合理费用后的余额，按20%的税率计算缴纳个人所得税；对不能提供的，在征收营业税的同时，按照土地使用权转让时取得的价款总额，按2%附征率计算缴纳个人所得税

2
开发建设、装饰装潢
项目立项备案、建设许可证、施工许可证、规划许可、招投标书、装饰装潢工程招投标合同
1、营业税：按工程结算收入的3%缴纳
建筑工程承包企业
地税部门

2、城建税：按1项税额的7%

3、教育费附加：按1项的3%

4、印花税：按工程合同的万分之三缴纳

5、企业所得税：对账务健全的纳税人按照查账征收方式由纳税人自行申报缴纳企业所得税。对账务不健全的纳税人按核定征收方式征收企业所得税，核定征收率、征收方式的确定按相关文件办理。

6、个人所得税：对账务健全的纳税人按查账征收方式由纳税人自行向工程项目所在地申报缴纳个人所得税。对账务不健全的纳税人在工程项目所在地按核定征收方式征收个人所得税，核定征收率为2%，征收方式的确定按长地税发［2006］6号文件执行

3
商品房销售
1、商品房销售面积明细表；2、商品房销售许可证；3、国有土地使用权变更登记转让证明书；4、房屋所有权证书
1、营业税：按销售收入及预收账款金额的5%缴纳
房地产开发企业
地税部门

2、城建税：按1项税额的7%

3、教育费附加：按1项的3%

4、土地增值税：按销售收入及预收账款金额的1%预征，纳税人于项目竣工后三十日内到主管税务机关办理税款清算手续

5、印花税：按商品房购销合同金额的万分之三缴纳。土地使用权证、房屋产权证按件贴花五元

6、房产税：按房产计税余值的1.2%缴纳；按房屋租金收入的12%缴纳

3
商品房销售

7、城市房产税（外商投资企业）：按房产计税余值的1.2%缴纳；按房屋租金收入的12%缴纳
房地产开发企业
地税部门

8、城镇土地使用税：从取得红线图次月起，按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳。

9、企业所得税：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关期间费用、营业税及附加后计入当期应纳税所得额，计算征收企业所得税，待开发产品结算计税成本后再行调整。（1）经济适用房开发项目，其预售收入的计税毛利率不午低于3%（2）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：A、开发项目位于市区的，不得低于20%。B、开发项目位于县区的，不得低于10%。2、对房地产开发企业出现《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）文件第九条第（二）款情形的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收。核定征收应纳税所得率长沙市统一为15%

4
使用
房产土地信息
1、营业税：按房屋租金收入的5%缴纳
2、城建税：按1项税额的7%
3、教育费附加：按1项的3%
4、城镇土地使用税：按实际占用面积和定额税率计算缴纳
5、房产税：按房产计税计算余值的1.2%缴纳；按房屋租金收入的12%缴纳
6、印花税：按房屋出租合同的千分之一缴纳
7、企业所得税：按应纳税所得额的33%缴纳
8、城市房地产税（外商投资企业）：按房产计税余值的1.2%缴纳；按房屋租金收入的12%缴纳
产权所有人（房地产开发企业、购房企业）
地税部门

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