房地产开发企业税收筹划(3页).doc
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4、选择会计处理方法、投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额,以达到税收筹划的目的。在此,本文拟重点对房地产企业税收筹划谈几点看法。一、充分利用国家税收优惠政策,通过关联方转移税负进行税收筹划与股本投资相比,融资更具灵活性。根据中华人民共和国税收征收管理法实施细则第三十九条的规定,关联企业之间在融资业务中所支付或者收取的利息不能超过或低于没有关联关系企业之间所能同意的数额,或者超过或低于同类业务的正常利率。企业可在这一规定的框架内灵活选择关联企业间融资的最高上限或最低下限利率,以达到最佳的节税效益。如总公司所在地税负高,而子公司所在地税负低,当子公司占用总公司资金时,总公司可以采用同类业
5、务同期下限利率与子公司结算,使税负较高的总公司税基减少,所减少的税基转移到税率较低的子公司;反之,当总公司所在地的税负低时,可以采用同类业务同期上限利率与子公司结算。合作建房通常有以下二种方式:其一,合作双方通过原始的“以物易物”方式进行交易,双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换,一方发生了销售不动产的应税行为,另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为,双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时,还应按房屋销售额交纳营业税。其二,合作双方分别以土地使用权和货币资金出资,成立合作企业,合作建房。对此,又存在两种利润分配方式:
6、一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式;二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。根据国家税务总局营业税税目注释(试行稿)第九条第(二)款:“以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。”的规定,在第一种分配方式下,向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税,合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税,双方分得的利润不必缴营业税;在第二种分配方式下,向合作企业转让的土地使用权,按转让无形资产缴税,合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。由此可见,合作建房项目作为一个会计主体,在收入和费用相同时,经营方式不同税负不同。上述中以成
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