房地产经纪概.doc
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4、:行纪:经纪人受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的经济行为。 特征:1经委托人同意,或双方事先约定,经纪人可以低于委托人指定的价格买进,并因此增加报酬 2除非委托人不同意,对具有市场定价的商品,经纪人自己可以作为买受人或出卖人。大多数情况下经纪人都并未取得交易商品的所有权,它是依据委托人的委托而进行活动,但不应介入买卖而改变中介本质,经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。三:按经纪活动服务市场不同 可分为:房地产、保险、证劵、期货、演绎、体育、农产品经纪。四:房地产经纪是为了促成委托人与他人的房地产交易而进行的中介服务活动,它是一种专业服务。五:中介机构:依法
5、通过专业知识和技术服务,向委托人提供公证性、代理性、信息技术服务性等中介服务机构。1公证性中介服务机构:提供土地、房产、物品、无形资产等价格评估和企业资信评估服务,以及提供仲裁、检验、鉴定、认证、公证服务等机构。2代理性中介服务机构:提供律师、会计、收养服务,以及提供专利、商标、企业注册、税务、报关、签证代理服务等机构。3信息技术服务性中介服务机构:提供咨询、招标、拍卖、职业介绍、婚姻介绍、广告设计等机构。六:佣金是经纪收入的基本来源,其性质是劳动收入(付出的劳动时间)、经营收入(花费的资金)和风险收入(承担的风险)的综合体。七:信息费:卖出信息商品的销售收入,无论信息以何种介质为载体,也无论
6、信息有何种用途,只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达到的协议所规定的标准,即可收取信息费。八:房地产交易的特点:种类众多,手续繁杂,涉及面广,类型有房地产买卖居间,房地产租赁居间,房地产抵押居间,房地产投资居间。九:新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型。十:房地产一级市场土地市场,二级新建商品房市场,三级存量房市场。十一:房地产经纪的核心功能是促成房地产交易。十二:房地产交易是一种特定的法律行为,指房地产的所有权、使用权及他项权利的有偿取得或转让,内容包括房地产转让、房屋租赁、房地产抵押。房地产转让最主要的特征是发生权属变化。十三:房地产买卖经纪包括新建商品房销售代理、存
7、量房买卖居间和代理。十四:房地产经纪的特性:活动范围的地域性 活动后果地社会性十五:房地产经纪的必要性是由他的特殊性 复杂性 信息部对称性十六:唐宋时期叫庄宅牙人 元代叫房牙十七:2001-1 原人事部、原建设部联合颁发了房地产经纪人员职业资格制度暂行规定 2007-7 原人事部、原建设部联合举办了首次全国房地产经纪执业资格认定考试。 2004-7 经批准,中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。十八:房地产经纪的发展展望(25-28)很重要。十九:现代房地产经纪业的表现:1资本和信息化成为推动房地产经纪业发展的两大支柱 2主要生产要素由劳动密集型转向知识密集型转变 3主
8、要业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转变 4以互联网为依托的新型房地产经济业态将迅速发展 5由传统服务业向现代服务业转变的产业升级将全面呈现房地产经纪人员:具有房地产经纪专业知识和经验,取得房地产经纪人员职业资格并经注册,从事房地产经纪活动的专业人员,二十:房地产经纪人员的权利:1依法发起设立房地产经纪机构 2加入房地产经纪机构,承担房地产经纪机构关键岗位 3指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务 4经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件 5要求委托人提供与交易有关的资料 6有权拒绝执行委托人发出的违法指令 7执行房地产经纪业务并取得合理报酬二十一:房地产经纪人员的心理素质:1自知、自信
9、2乐观、开朗 3积极、主动 4坚韧、奋进二十二:房地产经纪人员的知识结构的核心是房地产经纪专业知识,最外层就是文化修养和心理素质二十三:房地产经纪人员的职业技能:1收集信息的技能 2市场分析的技能 3人际沟通的技能 4供需搭配的技能 5议价谈判的技能 6促成交易的技能+二十四:房地产经纪人员的职业道德:房地产经纪业的道德规范,是房地产经纪人员就在活动中所共同所认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。涉及的内容包括职业良心、职业责任感和执业理念,职业良心涉及对执业活动的守法、诚实和守信。二十五:房地产经纪人员职业道德的情感层面涉及房地产经纪人员的职业荣誉感。成就感及在执业活动中的心理习惯。
10、二十六:行为习惯是最能显化职业道德状况的层面。二十七:房地产经纪人员的职业道德的主要内容:1遵纪守法 2规范执业 3诚实守信 4尽职尽责 5公平竞争二十八:房地产经纪机构是房地产经纪业务运行的基本载体,是开展房地产经纪业务的基本法律主体。二十九:房地产经纪机构:依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案,从事房地产经纪活动的中介服务机构。三十:房地产经纪机构的特点:1房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构2房地产经纪是轻资产类型企业3房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围三十一:房地产经纪机构的权利:1享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利,依法开展各项经营活
11、动,并按照规定标准收取佣金及其他服务费用 2按照国家有关规定制定各项规章制度,并以此约束在本机构中注册经纪人员的执业行为3有权在委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务时,中止经纪服务4由于委托人的原因,造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的,有权向委托人提出赔偿要求5有权向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议。6法律、法规和规章规定的其他权利。三十二:合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或其他财产权出资,合伙人也可以用劳务出资。三十三:分支机构能独立开展房地产经纪业务,但不具有法人资格。三十四:股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责
12、任,合伙机构和个人独资机构承担无限连带责任。三十五:房地产经纪机构的类型:存量房经纪业务为主的房地产经纪机构;新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构;策划、顾问业务为主的房地产经纪机构;综合性房地产经纪机构;其他房地产经纪机构三十六:房地产经纪机构的经营模式的类型:1无店铺经营模式2单店经营模式3连锁经营模式4混合经营模式 5网上联盟经营模式无店铺经营模式的影响因素:1客户类型是一个重要的影响因素 2房地产经纪所在地的社会特征也是一个关键的影响因素三十七:连锁经营模式中,房地产经纪机构与直接经营活动的组织之间的关系一种是隶属关系,一种是契约合作关系(特许经营连锁)三十八:特许经营连锁经营模式对
13、特许人的管理水平、知识产权保护的制度环境和社会诚信氛围有很高要求。三十九:房地产经纪机构的组织形式:1直线-参谋制组织结构形式2矩阵制组织结构形式 3网络制四十:支持部门:交易管理部、评估部、网络信息部、研究拓展部、办证部四十一:岗位设置的原则:因事设岗、因岗设人;工作丰富化四十二:门店选址的原则:1保证充足的客源和房源 2保证良好的展示性 3保证顺畅的交通和可达性 4确保可持续性经营四十三:区域调查:1房源状况2客源状况(自身客流,分享客流,派生客流)竞争对手四十四:对客流量的分析包括以下因素:1客流类型2客流目的3竞争因素4周边环境四十五:售楼处(案场)主意事项:保证售楼处的可视性,通达性
14、,容纳性,便捷性,安全性,节约性。四十六:售楼处的户外功能包括广告功能、广场功能、停车场功能、至样板房的道路功能。四十七:房地产经纪机构战略管理的意义:1强化员工使命感,责任感,树立对企业未来发展的信心 2为房地产经纪机构的长远发展奠定基础 3优化房地产经纪机构的咨询配置 4实现房地产经纪机构的全动态管理四十八:房地产经纪机构的战略选择:1房地产经纪机构的经营战略选择 2聚焦战略 3一体化成长战略 4多样化战略(横向多样化,多向多样化)四十九:房地产经纪机构扩张战略的选择:1跨地域市场扩张战略 2跨专业市场扩张战略 3跨行业扩张战略 4综合性扩张战略五十:品牌管理的实质:以消费者为中心的“业务
15、管理”。五十一:房地产经纪机构品牌管理的主要内容:品牌建立和品牌维护五十二:房地产经纪机构品牌管理的特点:1品牌管理的目标是提升客户价值,造就忠诚客户和终身客户 2品牌建立以客户对企业服务的感知价值为核心 3品牌维护主要通过影响客户价值感知的途径,建立良好的客户关系 五十三:品牌的战略目标包括品牌愿景、品牌定位和品牌结构五十四:品牌定位的原则:可信、稳定、量力而行五十五:客户关系管理功能主要表现在营销方式、销售管理、客户服务支持管理、客户分析。五十六:房地产经纪机构经营管理的首要任务就是选择恰当的经营模式。五十七:企业流程改造的基本原则:执行流程时,插手的人越少越好;在流程服务对象,越简单越好
16、。五十八:房地产经纪机构人力资源管理的特性:1人本性2合法性3双赢性与互惠性4战略性与全面性五十九:房地产经纪人与房地产经纪机构的关系:1执业关系2法律责任关系 3经济关系六十:薪酬支付方式:1固定薪金制 2佣金制 3混合制六十一:房地产经纪机构的激励机制:1目标激励2情感激励3尊重激励4参与激励六十二:企业风险类型:总体风险,个别风险(经营风险,财务风险,决策风险)和意外风险六十三:房地产经纪机构风险的构成:1信息欠缺引起的风险 2操作不规范引起的风险 3承诺不当引起的风险 4资金监管不当引起的风险5产权纠纷引起的风险 6经纪业务对外合作的风险7房地产经纪人员的道德风险 8客户道德风险六十四
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