中国经济环境与房地产价格分析.doc
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4、销售额43995亿元,约占GDP的13%。房地产业是资金密集型产业,金融市场的参与和支持促进房地产市场的繁荣;而当金融市场出现支持过度时,会导致房地产价格非理性的上涨。随着我国房地产行业的高速增长,以及房地产市场的风险积累,国际金融环境和国内货币政策变化对我国房地产价格的影响已经越来越大,而房地产的稳定直接关系到我国经济能否实现全面的、健康的、可持续的发展。在这种情况下,本文通过分析提出个人观点,希望能够具有一定的参考价值。二、研究背景目前房地产业作为国家经济的支柱产业,与金融业联系密切,对经济的影响有着举足轻重的作用,发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。由于各种复杂的原因,在一些国
5、家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫。20世纪80年代后期,日本签订了“广场协议”同意日元升值,大量国际资本进入日本。同时,由于采取了宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,刺激了房价和股票的上涨。从1986年到1989年,日本的房价整整涨了两倍,受房价骤涨的诱惑,许多日本人开始纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度,一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企
6、业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的财政危机。受此影响,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退,陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在,日本经济也未能彻底走出阴影。继日本之后,泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家房地产泡沫也是一次惨痛的经历。20世纪80年代中期,泰国、马来西亚、印度尼西亚等国家政府把房地产作为优先投资的领域,开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场,外国资本也大量进入,加上银行信贷政策的放任,导致房地产市场供给大大超过需求,促成了房地产泡沫的出现。随着1997年东南亚金融危机的爆发,泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭,并直
7、接导致各国经济严重衰退。自2006年后期开始的美国房屋次级抵押贷款演变成的金融危机给美国以及全球造成了巨大的经济损失,据美国债券研究机构2008年11月12日发表的文章披露全球金融危机导致的信贷损失将超过1.4 万亿美元,超过美国国内生产总值的10。在追溯危机发生原因的过程中,对次级抵押贷款投机性的运作和狂热的市场一起造成就了此次房地产泡沫,加上缺乏有效的金融监管机制,最终造成了泡沫的破裂并引发了全球性的金融危机。2010年1-8月,中国住宅投资增速仍高达33.9%,住房投资对经济增长的直接带动作用增强,为0.93个百分点,贡献度为8.34%,贡献度明显提高。2010年第三季度最新统计分析显示
8、,全国各地房价,均有不同程度增长。以北京为例,2010年上半年北京市家庭平均年收入为11.3万元,商品房均价约为17000元/平方米,房价收入比达17:1。按目前的房价收入比水平,85%的需购买新住宅的城镇居民家庭都无力购买。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3-6倍,而我国远远高于国际标准,这样的房价收入比已经到了非常危险的地步。房地产的严重泡沫正在威胁着中国经济金融安全,中国银监会已经多次预警房地产风险,截止2010年9月底商业性房地产贷款余额为9.05万亿,其中:个人住房贷款余额为5.92万亿,开发性贷款为3.13万亿,风险不容忽视。三、房地产价格高涨的原因分析造成
9、国内房价高位的关键几个原因:(一)人民币升值和宽松货币政策释放了大量的流动性,导致通货膨胀和通货膨胀预期,抬升资产价格,促使房地产价格上涨。房地产业是资金密集型产业,其供给和需求都离不开货币市场的支持,使得货币政策对房地产业发展具有极其重要的影响在开放的经济条件下,利率汇率是主要的货币市场工具,当以这些工具为代表的货币政策较为宽松时,常常造成经济过热出现泡沫和通货膨胀。由于我国资本市场较高投资回报预期,美元持续下跌与人民币供求结构上的不平衡,使得人民币被低估面临升值压力人民币低估导致大量热钱进入国内,再加上国内相对宽松的货币政策释放了大量的流动性,但是国内投资渠道单一,所以投资房地产成了主要的
10、选择,促使房价上涨。在美国双赤字居高不下、全球经济失衡的大格局下,美元贬值、日圆低息这两个问题难以在短期内反转,因此热钱泛滥还会继续,资本泡沫还会吹得更大。2000年以来,中国经济一直保持高速增长,GDP年平均增长率保持在9.5%,同时国际收支始终保持“双顺差”格局。2010年前三季度,我国国际收支经常项目顺差2039亿美元,同比增长30%;资本和金融项目顺差1301亿美元,增长2%;国际储备资产增加2860亿美元,增长7%。中国现在已经是全球第一大外汇储备国,截止2010年9月末,国家外汇储备余额26483亿美元。与此同时, 2010年6月G20峰会前夕,中国人民银行宣布重启人民币汇率改革进
11、程,放弃人民币与美元挂钩的作法,改采篮子货币作为参照系。2010年12月底,人民币汇率升高到1美元对人民币6.6227元,再度创下汇改以来新高。2010年三季度在人民币升值预期强烈推动之下,外汇储备再创新高:截至9月末,国家外汇储备余额26483亿美元,不断增加的外汇储备被动投放了大量基础货币。这些美元资产在国内是以人民币资产的形式存在的,为了保证这些资金保值,这些国际资本进入中国后不会变成储蓄,而是都进行了投资,而最能够吸纳投资的渠道不是实业,因为做实业风险大而且变现难。除了实业之外就是资源大宗物品和房地产,大量的国际资本在进入国内转化为人民币之后都投入到了资源大宗物品和房地产上,这也是很多
12、国内学者一个共同的认识。2009年中国政府为了应对金融危机出台采取了适度宽松的货币政策,初衷是挽救企业生产,增加消费带动经济发展,为公司注入资金血液,使国家经济能正常有序健康快速发展。但是结果是银行大量放贷,其大部分贷款资金流入房地产,疯狂抬高房价,使中国房价的已经向脱缰的野马狂奔。还是以日本为例来分析一下汇率、利率对经济及房地产市场的影响。从1950年至1971年,日元兑美元汇率长期固定在360:1的水平上。1971年布莱顿森林体系破产之后,日元汇率缓慢升值,但基本上稳定在200-300日元兑1美元附近。日元汇率长期低估下,日本产品所向披靡,日本不断积累贸易盈余。在1985年日本成为世界上最
13、大的债权国。贸易盈余主要以美元形式存在,贸易盈余使得日本央行增发大量日元基础货币。日元汇率持续上升引来了大量套利资金进入日本,资金泛滥局面已经出现。 图1: 1971-2010年日元兑美元汇率除了贸易盈余资金之外,日本央行错误的低利率政策更释放了海量廉价资金。为遏制日元持续大幅度升值,协调与美元的利率政策,日本中央银行连续5次降低贴现率,由5%降到了1987年2.5%的超低利率水平,这是日本战后以来的最低水平。日本央行把超低利率水平一直持续到了1989年5月。不到5年时间,不断上涨的资产泡沫让日本国民的资产财富大概增加了1000万亿日元(按照当时汇率折算,约合7万亿美元)。进入1989年之后,
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