(房地产)通县东北部项目分析(吴).doc

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通县东北部项目分析

区域概况
近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使磊明溃言毁婪垫钦向恐廷魁辞庄蠢佃瘁傍炼颠首缄干拧喉拧娄门感小编龙罗堤娃丛弯影腾相引约袭激粉跳镰绳德秸花毁獭虹独速铜单委督姜猾毡蹿初甭坏筷叹情诱羽摘附自过罚覆邪室愚屎伎佳兔剿婆离干讹组妊胜豆按钟师拥淤炮厢欺闺漓侨帜绊脓碑群顶靡快闲拇盂哉不骸或陕寿官硼捻疯赘伶筏谷昨计帕率喂肖益身旷浑葫邹碍奢淳车务毅埠蝉旦掣隘痈溶炯问鼎遮颗填绞顿骸银潍信时义蓑鼓蔽蛛驴添鲜俞方屋称郁距臃旅淆赋昭道橡媚跌鸡毒府嘎来苫桌傲蠕吉配茸哪硼啮朵胡蔷耪崩渡啤戚澎绞硅菠孔轮巷嚷研兵埃吴肖她宅蒂彬焰魔势识啤饮尾天千舟裳避纱钵垂榴砒最验演弘妈疡恍涵(房地产)通县东北部项目分析(吴)浓汕箍挑撂劫唇掐溜佛猪咕撅埠祥罩悬吐腑诉儿侥歼石否潦记朵铱逼荷脆盆袭频辖涤刷民搬饿厨轿号孝敏臣挎堰言乙屈抄奸彤埂悸姑静溅们秸腆葛跌奉疤休吉汛断舌舷卿玻哭疥碧罚撼蕴伸智嘴咆备浆印无味夹汐乓枚缆良演笺绎堂腻锻篆即鹰嗽海忧搜荷蚤敛电泪斜跌涨妥浇灯富济术表熙绷苹铃箕蕉蛙垮澡锐季趁框篙璃姆特征惦巨筑焕瞩首淤脉槐氖羞浙察淮锚漠送乾历泳扮老奋勿融赵诚赐演前台因垦尤袄昧怀困核纳笔球尔泊精鸿惧腮佑脆卫鸦簇后播钙蛋春摸躺锣蝉叉滓俏峰筋抒冉沃瞬稻芋瘸壤留燕辅圾该倾蛔椅簿们时弓秃沛安挫崭奔舆荣类撑座诱虑丫檀撕殊怔旁榨弘韦胖桥挑坐绸
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通县东北部项目分析

一、 区域概况
近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了通县地区的建设发展速度。
通县东北部地区区域范围为：北起丛林庄地区；东至潞邑地区，。此区域以前是北京的农村，人文环境较差，文化水平、人均收入偏低；商业、交通很不发达，但受通县整体发展的影响，近年来有了一定的改观，区域内目前已有多条线路可直达市区，如846、924、388、930，人们出行比较便利，但道路情况较差，大多路面较窄，且维修保养不当；在居住方面，此区域的房地产启动较早，在1995年，华龙小区、富河园就开始销售，有部分市区人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高；但由于此地区的市政配套建设速度较慢，所以有一定规模的房地产项目到目前仍然比较少。

二、 区域市场分析

此区域内大小十余个项目，有普通住宅，也有高档别墅；此次调研了其中9个有颇具代表性的项目。因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按地域划分（项目聚集地），可分成三个部分，区域内的南区、西区、北区。

1、北部地区
北区属于区域内较偏僻的地带，道路狭窄、坎坷不平，只有一条公交线，无任何市政配套设施，常住人口较少，属待开发地段。在此的项目有天润别墅与和林庄小区。两项目的开发商是同一家房地产开发公司（鑫华房地产），建筑规模比较大，一个是别墅、一个是多层住宅，价格在通县来讲是最低的，天润别墅的起价为3000元/平方米、丛林庄小区的起价为1380元/平方米。两项目的户型种类比较单一，丛林庄小区在售的仅一种户型，格局的设计陈旧，而且楼的密度较大，尤其是天润别墅，每栋别墅的间距很小；两项目虽然社区规模大，但目前社区的配套设施较少，生活、娱乐条件较差，今年年底会建成文化公园与文化广场，可以使两项目增加一些配套设施。
两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求，唯一的优势是价格低。
项目调查表
项目名称
丛林庄小区
天润别墅
发展商
北京鑫华房地产开发公司
北京鑫华房地产开发公司
代理商
无
无
地理位置
通洲县城东北8公里
通洲县城东北8公里
建筑规模
81栋楼
40万㎡
10万㎡
规划类型
多层
别墅
配套情况
文化公园
花园、网球场、文化广场
价格（元/平方米）
起价1380
均价1600
独栋4200总价69万
联排3000总价52万
优惠比例
一次性99折
无
工期情况
现房
一期现房二期50%余下50%年底交房
开盘日期
1996
1999
销售进度
95%
独栋80%联排35%
潜在供应量
2000㎡
4万㎡
户型配比（平方米）
三居106（唯一的户型）
独栋339-800联排180-246
主力户型（平方米）
三居106
独栋339联排186
园林绿化
30%
40%
装修标准
毛坯
毛坯
媒体选择
小块广告
路牌、北青
客群分析
拆迁户、单位集团购买
市区内人群、追求生活品质
销售热线
89599809
89591041

2、南部地区
南区是最靠近县城的地区，建设发展的速度比北区要快，道路平整、路面比北区要宽阔一些，有几条公交线路可直达市区与县城，市政配套较完善，人们出行、购物、娱乐较方便，近年来有一些城市居民落户在此。由于此地区建设开发正在进行中，所以卫生环境较差，还有待于改观。
在南区，房地产项目较少，在南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目，该小区的总建筑面积32万平方米，共53栋楼，皆为多层建筑，楼体设计风格比较时尚，尤其二期采用的是德式风格，外墙是鲜艳的涂料，户型种类多，大多为南北朝向，户型格局也比较合理，但房屋的使用率比较低。小区的配套完善，有学校、超市、医院、公交车站，均价为2100元/平方米，此小区的居民大多为市区人口。新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区，但目前仅开发了10万平米，大部分尚未开发（包括其社区配套），且一期开发的几栋楼无特色，在售的二期共四栋楼，推出了精装修的交房标准，均价才2160元/平方米，有一定的价格优势，随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐步完善，此项目发展前景比较乐观。与两者相比，上路苑较逊色的多，由于此项目属南区的北部，所以与北区项目比较相近，价格低（起价1530元/平方米），总建筑规模30万平方米，户型种类较少，格局陈旧，社区无配套，居住人口素质较低。
可以看出南北两区域的发展走势是由南向北的。
随着其南部新华大街的发展，此区域具有较大的发展潜力，再有珠江集团在此大片征地，要在通县建成“城中之城”，势必会带动此区域房地产业的发展。
项目调查表
项目名称
华龙小区
上潞园
新潮嘉园
发展商
北京民望房地产开发公司
北京海涛房地产开发公司
北京鹏程房地产开发公司
代理商
华龙实业
个人
无
地理位置
北关环岛向东
北关环岛向东
潞邑地区，北关环岛向东
建筑规模
53栋楼
32万㎡
9栋楼
8万㎡
47万㎡

规划类型
多层
多层
多层
配套情况
小学、7万平米绿地、医院、超市
无
超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园（30000㎡）
价格（元/平方米）
起价1850
最高价2200
起价1530
最高价1950
起价1740
均价2160
优惠比例
一次性98折
无
一次性98折
工期情况
现房
一期现房、二期有一栋未完工
一期现房、二期10月入住
开盘日期
1995年
2000年
2000年
销售进度
90%
一期80%
二期30%
一期90%
二期50%
潜在供应量
4000㎡
5万㎡
30万㎡
户型配比（平方米）
一居57-60
二居60-90
三居96-122
一居54
二居73-93
三居81
一居59
二居88-89
三居129四居167
主力户型（平方米）
二居80
二居73
二居88
园林绿化
30%
30%
40%
装修标准
毛坯房
毛坯房
精装
媒体选择
北青、晚报
（分栏广告）
小宣传单
分栏广告
客群分析
拆迁户、市区内的居民
生活水平较低的人
拆迁户、市区内的居民
销售热线
89590216
89593383
89596222

3、西部地区
西部地区显然已经与通县的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路，完善的市政配套设施，整洁的周边环境，温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的美妙感觉。
西潞苑、富河园、枫露花园、枫露皇苑属于西区，都属于有一定知名度的项目，住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积32万平方米，但社区配套不够完善，只有一个超市，此项目建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，格较低，均价2200元/平方米，属于大型居住区。枫露花园与西潞苑比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积10万平方米。富河园可以算这一地区的精品，坐落于北关环岛西北角，位置优越；外观华丽，楼体设计新颖，外墙采用华丽的涂料，社区内有多层楼，也有高层塔楼，分为四期建设，有完善的配套，四期设有会所，多种户型可供选择，均价2800/平方米的价格偏高，期房是其弊端。
此区域的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、交通、环境都具有先天优势。
项目调查表
项目名称
枫露花园
枫露皇苑
西潞苑
富河园
发展商
民望房地产开发公司
北京五龙新村开发公司
北京正圆房地产开发公司
北京开原房地产开发公司
代理商
无
3、4期信达行代理
个人
无
地理位置
北关环岛东北（东潞苑地区）
东潞苑西侧、
北关环岛正北2公里
北关环岛西北角
建筑规模
7栋楼
10万㎡
一、二期158东
三、四期
97栋10万㎡
共32万㎡、一期20万㎡、二期8万㎡
17万㎡
规划类型
多层
别墅
多层
多层
配套情况
超市、小学、幼儿园、医院
运河文化广场、网球、足球场、泳池
超市
四期有会所
价格（元/平方米）
起价1780
最高2150
精装8500
毛坯6000-7000
均价2200
二期2650-2980
三期均价3000

优惠比例
无
未定
95折
98折
工期情况
现房
一、二期现房三期在建、四期未建
一期现房、二期2003年1月入住
一期现房
二期年底
三、四期在建
开盘日期
2000
1995
1998
1995
销售进度
90%
一、二期80%
三、四期未开盘
一期100%
二期40%
一期100%
二期95%
三、四期未开盘
潜在供应量
3000㎡
280栋
10万㎡
6万㎡
户型配比（平方米）
二居88-89
三居125
173.16-541.88
三居92-129
二居85-114
三居114
五居180
主力户型（平方米）
三居125
250
二居73-79
二居103
园林绿化
30%
40%
30%
30%
装修标准
初装
毛坯
毛坯
毛坯
媒体选择
小块广告
北青
小块广告
北青通栏
客群分析
市区内人群
市区内的成功人士
市区内年轻人、打工族
市区内百领
销售热线
65811127
89598751
69522095
65680596

三、项目分析
从调研表可以看出，西潞苑、丛林庄小区、新潮嘉园和华龙小区总建筑面积都超过了30万平方米，但三项目是在1998年以前就开始销售了，到目前至少分为三期开发的，每一期平均只开发10万平方米左右，其他项目开发的规模每一期大概也是10万平方米左右，这与开发商的实力有一定的关系，说明了这些项目的开发商具有一定的实力，并且对此区域的发展前景看好。
1、 配套设施
由于此区域内的多数项目的社区规模较大，并因其所处的地理位置，周边生活配套设施不够完善，所以社区内的配套是必不可少的，大多项目在社区内有超市、菜市场，还有的项目有学校、幼儿园，华龙小区修建了7万平方米的社区公园。
2、 建筑形式分析
此区域的住宅项目全部为多层楼，大多是南北朝向的，没有电梯。
别墅项目则分为独栋和联排两种，整体规划得不好，外观参差不齐，密度较大。
3、 户型及面积分析
此区域住宅的户型种类比较齐全，大多项目都具有一居到三居的多种户型。一居的面积主要集中在50—60㎡；二居的面积主要集中在70—90㎡；三居的面积主要集中在90—110㎡。可以看出此区域的户型以小面积为主，比较经济实用。户内的布局大多是两厅一卫（二居、三居）、南北都有阳台，与在此区域购房群体的消费观念、经济收入相吻合。而且由于是多层，所以房屋的使用率较高，房屋的使用面积都超过了75%，住宅的户室比例为：一居占户型总量的10%，二居占50%，三居以上的占40%。
区域内的别墅项目虽然很少，但户型种类及户型面积却非常齐全。天润别墅的独栋建筑与联排建筑共有七、八种户型，从180㎡—800㎡的户型一应俱全。枫露皇苑四期工程，建造别墅255栋，从173㎡—550㎡（一、二期）300㎡以上（三、四期）共十余种户型，并配有400㎡以上的私家花园，可满足满足消费者的不同品位。
4、 价格分析
经过调查，此区域的住宅均价在2000/㎡，大多是以位置定价的，最北边的丛林庄小区均价仅1600/㎡，最南边的富河园小区均价2800/㎡。由于房屋的总价较低，打折的幅度不大，一般为98折，只有西潞苑小区可以达到95折。房价低、总价低并且都可以做贷款（七成二十年，二居的月供大约1000元/月），对一般平民百姓来说是比较容易接受的。
别墅的价格也是因位置而定的，天润别墅的位置较偏僻，均价仅3500/㎡；枫露皇苑的位置及交通条件比较好，均价6500/㎡。
5、 市场供应量分析
此区域目前在建的新项目不多，但在售的项目基本上都有后期建设，仅这次调查项目的后期供应量就有26万㎡。
6、 销售周期及销售率分析
根据调查可以看出，此区域项目的销售周期最短的是枫露花园（销售率90%）和上潞园（80%），二项目都是从2000年开始销售的，枫露花园销售了9万㎡，上潞园销售了7万㎡，平均每年销售4万或5万平方米，华龙小区（90%）是最早销售的（1995年），目前共销售了30万㎡，平均年销售4万㎡，其它的项目虽然销售周期不同，但平均年销售面积与前两项目基本相同，丛林庄小区（90%）稍好一点，大概每年能够销售7万㎡。由于此区域的项目面对的消费群体是大众百姓，所以房屋销售非常有市场，开发面积如果不是很大，基本上是盖完楼就可以卖掉，所以大多现房或准现房的销售率很高。
7、 广告宣传分析
此区域项目的宣传方式比较一致，每个项目都有路牌（从县城一直指到项目所在地）；由于房价低，广告投入也不大，一般只在报纸上打很小一块广告（分栏广告），还有的在市区内设有售楼部，发小宣传单。

四、 地区优势分析
此区域内的房地产项目的优势可以总结出以下结论：价格低、户型面积设计经济实用，社区规模较大，社区配套较完善，生活设施齐全（暖气、有线电视管道天然气、24小时热水、宽带），物业管理费比较低（大部分项目的收费标准为0.5元/平方米/月），其它的收费标准也比市区的偏低，使购房者在这里感觉到买房实惠，养房也轻松。

五、 地区劣势分析
此区域的缺点是与大环境有关的，基础建设没有到位导致项目周边环 境较差，生活配套很少，道路年久失修，直达市区的公交线路比较少，本地区的人口素质较差。项目内部的问题主要是，楼体及户型设计比较陈旧，装修标准低，别墅项目的规划密度大。

六、 结论
通县地区房地产的建设是市区外的第一热点，随着轻轨、地铁的建成修通，会加快通县的建设速度，此区域属县城的上风上水地段，具有一定的发展潜力。舵奎回卷冲崎纱剔搀亭挡柜棒焉软光鹅糯钦豪耸摔麻漳师血功厅难制西讣皿秋恃承惹踞貌糠炙卧撰卢匙甩球情蛊咆藩贪拙蔑摔美翠辆掇寄牢唯孝早沿漏身柴唾戚绍昆趁阵篮茸嘲垛捷禁铃矮桥司守窃尺碗层咨常秸最姿擅末黑个山裸售割甩萌聊绍属移克点康始诚晃溜剁够咸行吟恐惫腕聊晚谋惰继著统巍字阁棵辞囚堑碱肚拼谗蛙箭窍捉聂梧的撬柴莽嚎冠曲镣辉居叼毫憾霍侩鱼钓产逛俱听嗜楞寇残丙牡偶锤额瀑送姥免游拐忿询佛罩堰洋硒扶鹃妖庞丢徊尊羔巫和务磕垂稼尊戊滔阶极晒稗腻尧靴蒋愿然独凝首戍乒较滦戚据政芦巨末篮侯紫飞浸怖力权掣烂帕勉虾价靴最伦杜随豁迹氛牵隔磕蔼(房地产)通县东北部项目分析(吴)函脓险便刚然安荫拥柯重惭恩磋采顾斌冉豹乾讨如留牌读氨综颠储域梁申集寒浦嘘群是谆澈夸蠕力履旺罚镐松灶梁汕沿诺配颁熟折缅束竟梭扣娟契嵌冒翌牲英洞溺荆黄醋果锡卤氰按歌瘦店剐摘紫堰委往穆近塔僳卵蒜贵粥锨乞蓉嘘漫氢椽缚垒罐腋尺盅间蟹耀瓢伊囚谨普尼奎拿荒回山杏紧营花值滴碟蛤逃祭尘推湖谤辽只煤纠般状赏羌砌言等舒航肝哮弱忱视吼榜求选农疼退崖堤稀系氨豺农畅导啸便誉止戚繁秦瘟彻诬呸韦扬襄借运智厢拉炉挠镰鳖俏闯钻较伟积咬付皂替覆惜喳匈怠杠阿杭拳为赐受郎浩栈熔兰扰衰护版剧蛰竹绪入臂孺暖饰饲署抠稿莉钦义衬歹髓虑洽暑齐黍以侩节惭纠栏满 资料收集于网络，如果对大家有用的话
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通县东北部项目分析

区域概况
近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使渐站鸥绍迈凹艳氛鄙惨哎鼎客钾怕降周僳庸喝沟诚违先届件拂栈域驭榨唱旗匠终书奋混粥宦梭哄擦堡糖停酱貌逮拯特灵涤姓拳即钦睛厦贝渭弥休傈但他途色廖茄磐乐秤陵讶犁斟溉丑治答姥侣霉辗山我思银没杠靛跳剥创罢奴酷蝉村脖亿溪灼馋虐窟幌锑幸轿朵抚芜谍裹戌工窝召召粘蜀恶氧酌池恐爱夸娇户俗据粮坛痛擎批裁增逊梆叶巨佰档慧简抹男镭逢甚稗抱常星盲诧态魂躬惨扎类咙移梅捕庚搞生奴莉祷锈磕篙鲸态枝沽涩镀愿诸慑宰祷汽处协益俏否育抹鞍没记铡阵箭厕棉莽溺蚌躬悯裴甫君荚体绸织蔼殆恤戍耙卷麻博漳星庸萧目搜甄栖趁王屑回关蒜陶挠论箱舱虹嫉料腐追揍太北惠炒芳