吉源物流城前期策划报告.doc
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4、2亿元,同比名义增长20.5%,增速比1-6月份提高0.2个百分点。其中,住宅投资30318亿元,增长20.2%,增速回落0.6个百分点,占房地产开发投资的比重为68.4%。1-7月份,东部地区房地产开发投资25264亿元,同比增长18.6%,增速比1-6月份回落0.1个百分点;中部地区房地产开发投资9298亿元,增长21.0%,增速提高0.2个百分点;西部地区房地产开发投资9739亿元,增长25.0%,增速提高0.7个百分点。1.2 房地产市场新开工面积、竣工面积走势数据来源:国家统计局 1-7月份,房地产开发企业房屋施工面积568681万平方米,同比增长16.2%,增速比1-6月份提高0.
5、7个百分点;其中,住宅施工面积417255万平方米,增长13.6%。房屋新开工面积112638万平方米,增长8.4%,增速提高4.6个百分点;其中,住宅新开工面积82617万平方米,增长7.1%。房屋竣工面积41643万平方米,增长7.9%,增速提高1.6个百分点;其中,住宅竣工面积32384万平方米,增长4.6%。1-7月份,房地产开发企业土地购置面积18717万平方米,同比下降1.4%,降幅比1-6月份收窄9个百分点;土地成交价款4398亿元,增长14.7%,增速提高7.2个百分点。1.3 房地产市场销售量及销售额走势及分析 数据来源:国家统计局 1-7月份,商品房销售面积61133万平方
6、米,同比增长25.8%,增速比1-6月份回落2.9个百分点;其中,住宅销售面积增长27.1%,办公楼销售面积增长27.9%,商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额39549亿元,增长37.8%,增速比1-6月份回落5.4个百分点;其中,住宅销售额增长39.9%,办公楼销售额增长39.0%,商业营业用房销售额增长20.4%。 其中,东部地区商品房销售面积31038万平方米,同比增长30.2%,增速比1-6月份回落2.6个百分点;销售额24793亿元,增长42.1%,增速回落6.4个百分点。中部地区商品房销售面积15171万平方米,增长24.9%,增速回落4.2个百分点;销售额7328亿元
7、,增长35.1%,增速回落5.2个百分点。西部地区商品房销售面积14924万平方米,增长18.4%,增速回落2.2个百分点;销售额7427亿元,增长27.5%,增速回落2.4个百分点。7月末,商品房待售面积44274万平方米,比6月末增加543万平方米。其中,住宅待售面积增加423万平方米,办公楼待售面积减少50万平方米,商业营业用房待售面积增加72万平方米。1.4 房地产开发企业资金到位情况数据来源:国家统计局 1-7月份,房地产开发企业到位资金66831亿元,同比增长31.5%,增速比1-6月份回落0.6个百分点。其中,国内贷款11433亿元,增长31.1%;利用外资269亿元,增长18.
8、0%;自筹资金25151亿元,增长18.2%;其他资金29977亿元,增长45.5%。在其他资金中,定金及预收款18448亿元,增长44.7%;个人按揭贷款7945亿元,增长56.0%。亚展观点:据亚展长期房地产市场监测,2013年上半年,新开工增速加快尤为突出,企业投资信心较强。预计下半年,少数热点城市房价仍会有明显涨幅,一些城市政策升级的可能性依然存在。但随着季节性推盘高峰的来临,房屋销售将稳定增长,量价水平好于去年同期但增速会较今年上半年明显放缓,不同城市的分化将进一步加剧。2、房地产宏观政策分析2.1 近期国家宏观调控 2012年9月2日,央行继续加强房地产金融的风险监测中国人民银行于
9、8月2日发文指出:继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,支持中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费。 2012年9月7日,国务院对建筑面积中的商业面积比例做出规定 国务院于9月7日的意见中提及:新建社区社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。同时还提出,地方政府应出资购买一部分商业用房,用以支持社区商业网点的服务完善。此外还鼓励各地以租赁方式供应流通业用地。 2012年10月9日,国务院:加强住房税收征管,推进房产税改革试点 十一届全国人大常委会第二十八次会议上,国务院发布的报告中提出:要严格实施差别化住房税收政策,落实和完善结构性减税政策,促进二三产业融
10、合式发展,落实支持小型微型企业发展的税收政策。 2012年10月12日 八成银行已取消首套房贷利率8.5折优惠 由于银行放贷进入四季度后,放贷速度放缓,额度收紧。八成银行取消了首套房贷利率8.5折优惠,主流的是9折以上,甚至有部分银行在基准利率的基础上上浮。 2013年2月20日 “国五条”政策出台温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施,国务院再出“国五条”抑制投机投资购房。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。亚展观点:自二月份以
11、来,国五条的出台标志着政策导向的再一次收紧。由于国家对房地产住宅市场的投资的限制,住宅市场大环境较差,更多投资性客户转向商业市场,预计未来商业、写字楼市场会现艳阳天。3、 湘西州及吉首市经济与社会发展 3.1 经济概况 2012全年,湘西州实现生产总值397.7亿元,增长8.3%。其中,第一产业实现增加值59.2亿元,增长3.5%;第二产业实现增加值158.6亿元,增长7.4%;第三产业实现增加值179.9亿元,增长10.9%。人均生产总值为15465元,增长7.6%。 据不完全统计,2013年1-6月,吉首市实现生产总值48.3亿元,同比增长5.3%;财税总收入3.8亿元,同比增长13.3;
12、32家规模以上工业企业累计实现产品销售收入6. 9亿元,同比增长15%;旅游接待人数、旅游收入同比增长29.09%、25.62%;城镇固定资产投资26.97亿元,同比增长23.0%。3.2 人口分布情况 2012年底全州总人口289.65万人,增长0.7%。常住人口258.12万人,增长0.7%,其中城镇人口97.05万人。总人口中,少数民族人口226.93万人,占总人口的78.4。其中,吉首市约占30万人。3.3 区位情况湘西自治州位于湖南西北部,东界常德,南毗怀化,西邻川、黔,北连鄂西,地处东经1091111055,北纬27442947之间。全州面积12.14万平方公里,其中耕地占9.1%
13、。1997年末,全州辖1市7县,即吉首、泸溪、凤凰、花垣、保靖、古丈、永顺、龙山7县,州府设在吉首市。全州共39个区,54个镇,245个乡。吉首市是湘西土家族苗族自治州首府,位于湖南省西部,武陵山脉东麓,湘、鄂、渝、黔四省市边区中心,是贵阳重庆宜昌长沙柳州500公里半径内的城市网络中心点,东面是长株潭两型社会试验区,西面是重庆城乡一体化试验区,具有肩挑南北、承接东西的区位优势。自古商贾云集,贸易兴盛,被誉为武陵山区的一颗明珠。市辖18个乡镇、街道办事处,总面积1062平方公里。3.4 交通情况湘西州已经形成铁、公、水综合运输格局,焦柳铁路由北向南穿过州内5县市,境内里程132公里,是湘西州交通
14、运输的一条主动脉。州境内有2条国道,6条省道、县道1855公里、乡道3635公里、村道3266公里。吉首作为湘西州的首府,历来是湘鄂渝黔边区重要的物资集散地,铜仁凤凰机场离吉首仅70公里,焦柳铁路、吉恩铁路、秀吉益铁路、张怀城际铁路、209、319国道,以及杭瑞高速、包茂高速、吉恩高速等横贯而过,交通畅通便捷。3.5产业发展 截止2012年底,全州实现生产总值397.7亿元,增长8.3%。其中,第一产业实现增加值59.2亿元,增长3.5%;第二产业实现增加值158.6亿元,增长7.4%;第三产业实现增加值179.9亿元,增长10.9%。产业结构为14.9:39.9:45.2。第一、二、三次产业
15、对经济增长的贡献率分别为7.1%、32.2%、60.7%。未来十五年,吉首将重点培育绿色食品、生物制药、旅游休闲三大产业平台,改造壮大冶金、建材、化工三大产业链。3.6 城市发展规划至2020年,吉首市人口规模计划达到35万人。城市建设用地规模为3430公顷。吉首城市总体布局空间结构为以人民路为主轴,以乾州为核心、以周边群山为背景,间隙分布,形成山水相依、城林交融的“一主次两点”带状组团式生态园林城市空间格局。“一主”即乾州组团,“一次”即峒河组团,“二点”即北部的振武营和东部的马鞍山两个工业生产基地。3.7 武陵山经济协作区发展 武陵山经济协作区发展要以中心城市为依托,以交通干线为骨架,以资
16、源环境承裁能力好的地区为开发重点,沿路兴城、以点带线、以城带乡、城乡互动,加快形成以“一纵三横”“丰”字型经济带为骨架,以怀化、吉首、张家界、黔江、恩施、铜仁等中心城市为支撑,以县(市)城为基本单元的空间发展格局。优化城镇、园区、交通、生态环境四大布局。亚展观点:吉首市位于湘西州首府,随着吉首市对绿色食品、建材、制药、冶金等产业的重点培育,武陵山经济协作区的进一步发展,吉首市湘鄂渝黔边区物资集散地的地位将进一步提高。4、 吉首市住宅市场分析4.1 产品特征 吉首住宅市场产品主要集中于多层、小高层等,高层、别墅、洋房物业较少,并且主要集中于乾州新区。市场上除了世纪山水,其余皆为小体量楼盘。4.2
17、 市场供需 据统计,2012年底,吉首市住宅存量为373.65万。2012全年销售面积达55.24万,成交4533套,成交金额142564万元。与2011年相比(成交面积:54.47万,成交套数4508套,成交金额131772万元)分别增长了1.41%,0.56%,8.18%。4.3 销售价格 2012年新建商品住房销售均价为2581元/,比上一年成交均价增长6.69%。普通商品房销售均价为2866元/,其中电梯房成交均价为3186元/,非电梯房成交均价为2347元/。定向开发和团购的商品房成交均价为1730元/。 据市场不完全统计,2013年1-7月,吉首市场上住宅项目的成交价在2200-4
18、000元/不等,其中,乾州新区楼盘普遍要比吉首老区售价高。4.4 商铺租金吉首住宅市场商铺大多为底商,一般不超过3层。据市场不完全统计,2013年1-7月,商铺租金在20-180元/月,不同地段,不同楼层租金差别较大。4.5 去化速度据市场不完全统计,2013年一季度,吉首住宅市场共49个项目,市场总体去化669套,月均去化230套左右。其中,两房去化速度明显高于三房去化速度。4.6 典型楼盘分析表项目名称总户数主力户型已售量月均去化均价(元/)未推量预推产品世纪山水650050-80一房、别墅410套67套/月40005000户32层高层龙凤吉祥山庄777户100-160三房、四房15套7套
19、/月【不含安资房】2700640户别墅、洋房、11层小高层、20-30层高层财信潮尚街326间商铺10-28小商铺320套160套/月30000户 亚展观点:吉首住宅市场多为多层及小高层,高层特别是超过25层以上的高层产品,市场抗性较大。另外,洋房形态的产品销售情况较好,小户型产品销售较好的大都有赠送面积,公寓类户型销售不畅。5、 吉首市商业市场调研5.1 城市商圈吉首市主要分为老城区与乾州新区两个商圈,吉首老区商圈主要集中在人民北路、武陵东路,乾州新区商圈的范围大致为人民南路和建新路。5.2 商铺产品特征吉首老城区商圈主要形态是商业步行街,百货中心,批发市场。商业步行街、专业市场一般只2-3
20、层,百货中心不超过6层。乾州新区商圈主要以住宅底商为主,另加少量购物超市,商铺楼层大多只有2层。5.3 业态分布吉首老城区商业业态主要为大型百货、购物超市、商业街、批发市场等,人流较多,商业繁华。业态主要以生活用品、电子、餐饮、金融、建材、烟酒、网吧、超市、彩票、旅游等相关,新区内中大型娱乐业态稀少。5.4 市场供需吉首老区商圈在售商业项目有财信、步步高、太丰等,约有6万方商业存量,预计将在今年推向市场商业约4万方。乾州新区在售商业较少,大多是住宅底商,暂无大型的商业项目面市。5.5 销售价格吉首老区商圈售价较高,在售商业项目一楼临街商铺约4-9万/,二楼约7-8千/,三楼先招商中,暂不出售。
21、乾州新区商铺一楼约2-4万/,二楼约5-6千/,三楼约3-5千/。5.6 租金水平吉首老区商铺租金水平区间为54-166元/月,乾州新区商铺租金水平区间为33-173元/月.5.7 去化速度吉首老区商铺销售情况较好,财信项目只剩三楼约1000未售完,月去化量约为160套。步步高5月份开始卖VIP卡蓄客,现约累积客户800组、太丰广场客户意向登记中,预计10月份认筹。亚展观点:从销售价格、推售量、去化情况看,吉首老城区商业皆优于乾州新区。老城区商业氛围成熟,但市场环境较差,乾州新区商业环境较优,有些地段商铺租金超过老城区,可见新区商业潜力巨大。6、 湘西物流行业专题调研 时间:2013年7月27
22、日8月3日;数量:本次共发放问卷60张,收回有效问卷36张;调研方式:针对吉首物流园相关企业走访;问卷统计:本次市场问卷调研具体统计结果如下:6.1、对物流企业目前经营场所满意度调查从上表可以看出:物流企业对目前经营场所的地段、租金相对比满意,分别占总调研人群的27%、22%;其次为物流运输及人气,分别占总调研人群的17%、16%。由此可以看出,地段、租金水平、人气、物流运输是促成这些企业选择该地的重要原因。6.2、对物流企业目前经营场所不满意情况调查由上表可以看出:物流企业对目前经营场所不满意主要集中在管理水平及仓储上,分别占总调研人群的33%及19%。目前,物流园对仓储、物管水平要求不断提
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