宏观调控下的预算成本.doc
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4、开始,中央及地方的地产调控政策层出不穷,步步收紧,到目前为止陆续出台了包括新国十条、二套房认定政策、限购令、土地出让金在内的系列政策,并公布了闲置土地整理黑名单,提高了房贷比例及利率,覆盖了买地、建设、开盘、竣工等地产开发经营的主要环节。新政公布后,主要城市住房市场交易量都出现明显下降,价格增长趋势也有所放缓,呈现维持缓慢增长或保持高位的态势。据最新公布的数据,上周(10月18日-24日),35个城市中有20个城市商品房成交量环比下跌。其中,15个城市跌幅超过10%。10大重点城市中,广州位居跌幅之首,跌幅达69.61%,南京、武汉和北京紧随其后,跌幅分别为36.85%、32.11%和27.2
5、4%。新政对土地出让金的缴取管理更为严格,并多方限制下游投资需求,控制预售许可发放管理,对房地产企业的资金流转造成了较大压力,地产企业过去单纯依靠资金高速流转、粗放经营的盈利模式受到挑战,盈利空间也必将受到极大程度的挤压。虽然目前政策的实际执行情况和执行效果仍有待检验,但国家本次宏观调控的决心不容小视,短期内宏观调控的力度将不会放松,市场的观望情绪也因此进一步加强。地产企业的销售情况普遍受到了较大打击,在这种情况下,资金流的紧张和危险可想而知。企业乐观有余,警惕不足,短期供求关系悄然转变与2008年地产宏观调控有所不同的是,本次调控中大多数地产企业对市场前景仍保持较为乐观的心态,这大约是基于两
6、个原因:一是由于地产历次宏观调控,尤其是2008年来势汹汹的调控最终都以失败告终,地产企业已能在调控中保持较为平静的心态;二是由于2009年全国房价飞涨中各开发商已实现资金回笼,资金相对充裕,短期内资金链仍可持续。但同时也要注意到,本次调控的严厉程度远胜于2008年,且正是市场供应大幅推出的节点,短期供应关系正在悄然改变。2009年下半年,开发商开工项目普遍增多。2010年6月份,全国住宅新开工量达到1.9亿平方米。这些项目会在明年年中陆续竣工,导致届时商品住房供应集中推出。而另一方面,投资需求的抑制,市场的观望情绪,将降低住宅的有效购买需求。在限购令及房贷政策不放松的前提下,投资需求虽然能够
7、通过违规操作继续进行,但其规模已无法与调控前同日而语,主要城市的投资需求将得到较大抑制。此消彼长之下,短期住宅地产的供求关系将悄然改变,在调控不放松的前提下,未来住宅的价格走势向下调整的可能性骤然增加。外部环境尚未明朗,地产企业长期盈利不可持续不管本次调控的走势如何,我们可以看到,政府对于房价泡沫的打压决心空前,这是由于房价畸高给民众生活带来的影响已经累及实业经济、危及社会稳定,相对于财政收入,这是更让政府关注的问题。因此,长期来看,房价再次重现前些年疯狂上涨情况的概率已经大大降低。与之对应的,是土地价格的居高不下,从年初调控开始,主要城市的土地出让面积大幅西江,但土地出让金额仍保持在较高水平
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