房地产市场调查报告格式1.doc
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4、平均降雨量1441毫米,年均日照数1634.9小时,夏无酷热,冬无严寒,春秋两季气候温和清爽,四季常绿,无台风、地震,十分适合居住,具备常年旅游渡假和居住的资源和气候环境、条件。鱼峰辖区包括柳州市岩溶盆地南部的大部分地区,地势自北向南平缓倾斜。区内遍布峰林山体和溶岩天然景观,是柳州市著名风景点和游览区较为集中之地。 河东区现辖天马、驾鹤、荣军、箭盘山、五里亭、麒麟、白莲、阳和8个街道办事处(阳和街道办事处的行政事务委托阳和工业园区管理),5个村民委员会,53个社区居民委员会,总面积122平方公里,常住人口22.8万,流动人口8万,是柳州市的经济、旅游、文化和交通中心。 近年来河东区集全区之智、
5、全区之力开展招商引资工作,全方位开放的格局已逐步形成,已成功引进了众多规模较大的商贸、工业项目。这些大型项目的引进及开发建设,使我区抢占了发展先机和经济制高点,进一步增强了我区的发展潜力和后劲。目前,河东区以打造“商贸、物流、商务”三大中心为战略发展目标,重点引进和发展汽车零部件、机械加工、五金机电、医疗、电子信息、服装、食品及物流等产业,加速形成特色产业集群。 河东区政府着眼于打造行政服务中心,紧紧围绕建设服务型政府这一主题,切实加强和改进政府自身建设。建立健全科学、规范、民主的公共决策机制;创新政务管理模式。设立“企业服务中心”、“居民服务中心”两个服务机构;积极推进政务“阳光工程”。努力
6、建设服务型政府,不断开创政府工作的新局面。 未来5年,柳州市河东区将强化现代服务业主导地位,建设“大商贸、旅游、大市场”,着重打造七大片区。中共河东区委召开八届九次全体(扩大)会议,在该区“十二五”规划建议讨论中,透露出河东区未来发展的战略方向。 七大片区分别为水南片区、驾鹤片区、九头山片区、柳汽片区、五菱柳机片区、南环片区和都乐、响水及碧芙蓉等自然风景片区。 按照建议规划,水南片区将重点打造楼宇经济、CBD商圈。“整个片区以河东区政府办公楼前东西朝向的规划四路为界,划分为南北两个分片区。”河东区区委副书记、区长张彬在会上对该规划建议作了说明,“北分片区利用综合交通枢纽项目带来的客流量,建设楼
7、宇式百货零售商场和高档次宾馆;南分片区以楼宇经济为主,在近期台湾经贸活动中心项目基础上,集中引进建设环保科技大厦、设计大厦、旅游大厦、儿童城等。”而驾鹤片区因其位于老城区中心和百里柳江沿岸核心景观区,建议规划为特色商业步行街,和培育发展特色旅游小商品批零市场。结合九头山片区特点,建议发展定位为:建设高档商务会所、汽车贸易园、大型商贸城。据介绍,该片区位于百里柳江景观带重要河段,景观资源明显,是打造生态特色、塑造城市形象的敏感地段。东风柳汽将整体搬迁至柳东新区,柳汽可利用地块为约0.15平方公里的正方形厂房区。河东区建议为该片区度身打造,建设为文化创意产业园、文化用品和青少年用品集散中心。 除以
8、上四大片区,河东区还建议将五菱柳机片区建设为“未来水世界”,满足市民日常水上休闲娱乐需求;发展南环片区仓储物流业,与周边物流中心、物流市场、物流片区,共同形成柳州市区南部的立体物流网络;都乐、响水及碧芙蓉等自然风景区,则主要以开发旅游为主,进一步开发该片区的风景资源。 1.2河东区市场项目简析1本次主要对大美天第,畔山灵秀这两个项目进行了调查和分析。大美天第整个项目占地283亩,总建筑面积185704,容积率仅为1.01,建筑密度28.9%,绿地率为41.6%。总户数1172户,项目的物业形态有独栋别墅、联排别墅以及多层电梯住宅。自然条件十分优越,除了紧临大龙潭公园以外,内部本身也拥有着丰富的
9、原生态自然资源,四周环山,内部拥有20亩的原生樟树林,12000的湿地湖泊、10000台地公园(分别指向具体位置),这些园林景观的面积都要比一个标准的足球场大得多。 畔山领秀项目地处原仪表厂,从居住环境看,这里背靠大龙潭,直接分享了4A风景区的景区优势,空气 、环境 、绿化都没的说;从项目配套看,这里处于五岔路口腹地,小区外是成熟的生活环境,一些柳石路名吃都在这里;从开发背景看,由华展房开开发,这是该房开在成功打造华韵上城 、大美天第 、华展华园之后的又一个项目。据透露,这里预计打造多层及高层建筑,体量不大,但是一个汇集该公司多年开发实力的精品项目。 畔山领秀位于柳石路398号,由柳州华运房地
10、产开发有限公司全力打造的阳光坡地双景洋房,项目总占地面积40.7亩,总建筑面积:50222.70,容积率:2.18,项目规划楼宇7栋,集多层、小高层于一体。房源户型以75120平两房、三房为主,还有少量楼中楼。产品多样、经济实用、功能齐全。绿化率31.42%,小区内规划有中心广场,将打造阳光坡地双景。项目还拥有自然资源,背靠青山,宁静幽雅。畔山领秀依靠大龙潭,坐享三面环山的生态绿景;匠心独运的阳光坡地双景园林景观,畅享饕餮立体视觉大餐;在小区内部,保留了众多原生树木,清新绿意入住即得。项目位踞柳石五岔路口腹地的畔山领秀,拥有便捷的交通网,方便抵达鱼峰商圈、荣军板块、市中心、阳和新区等板块,让居
11、民轻松地在繁华与静谧之间穿梭生活。项目周边配套齐全,能满足居民日常生活需求的银行、菜市、医院、学校、商业等硬件配套应有尽有。该项目集自然、都市、人文、健康为一体的全新互动式居住形式,让居民在实现自然中居住的同时,还可实现离尘不离城的都市生活。1.2.1 河东区在售户型比例分析1 对于此次调查的大美天地第2期来说,它在户型面积及比例的情况分析:户型2房3房4房面积范围90m2120-130m2160m2比例相对来说,两房的户型占比比重大,四房的比重显得小些。 畔山领秀户型面积及比例情况分析:户型2房3房4房5房面积范围75.5-81.92 m299-116.33 m2139.86-168.38m
12、2200.78-230.53m2比例相对来说,四房和五房户型占的比重较二房三房大些。 1.2.2住宅存量及增量分析1 2009年以来,坚持以加强批后监管为抓手,以积极主动服务为主线,严格把关,用好增量,着力挖潜,盘活存量,大力推进土地的节约集约利用。 一是通过主动服务,严格把关,用好增量。严格执行各项产业政策、土地供应政策和标准,保证有限的土地投放符合保增长、扩内需、调结构的要求。同时,以开展“项目专人跟踪、办理进度实时备案”活动为契机,一宗档案、多个电话、数次走访,认真解决企业困难,对外主动上门服务,对内建立项目用地供应台帐,动态跟踪项目用地办理进度。此外,坚持在土地供应上精打细算,鼓励仓储
13、物流项目用地提高建设容积率。 二是创新机制,着力挖潜,盘活存量。注重从企业搬迁、旧城改造中进行存量挖潜,采取土地整合、土地使用权调整、改变土地用途等方式进行盘活。 在2010年的时候,河东区按照“存量调优、增量做强”的思路,以洛维工业集中区为载体,积极发展高新技术产业,加快汽车、机械制造等传统产业的改造。 1.2.3 区域价格走势分析1 由于柳州房地产市场一直以刚性需求为主,投资客所占市场份额很少,因此二套房首付提高、三套房限贷只对少数资金薄弱的投资客产生影响,对整个柳州房地产环境没有太大冲击。而政策的出台对于购房者心理方面的影响远大于实际影响,之所以这样说,是因为房价不但没有因调控政策下降,
14、反而继续上涨,只是单纯地多了一批持有观望态度的购房者,新政出台后的整个4-5月份楼市成交很惨淡,5月过后成交已经开始往上走,这是很典型的刚需市场的特点,买房的人迟早还是要买的,特别年末大批持币观望的刚需者入市也促成了交易量新的攀升,市场的调控反倒将购房者由短期的购买犹豫爆发成新一轮的增涨。从刚才所说的房价并没有下降也可看出新政对柳州影响是极其有限的,如年初柳州的房屋销售均价约在4000元/平,而至年末已达到约4600元/平,房价涨幅还是较大的。足可见,新政调控对于刚需十足的柳州楼市影响甚少。 2011年调控持续 房价小幅上升。2010国家先后出台的楼市政策,在一定程度上打压了楼市泡沫,抑制了一
15、定的投机者,预计2011年房地产调控也将延续2010年政策继续贯穿,但力度将有限,再加大力度则会对房地产业造成负面影响,调控的目的是使房地产行业健康发展,而非摧毁。 2011年,中国通胀继续,为了防止资产缩水,经过了去年房地产调控的观望者,今年心理层面的影响少了,观望情绪减弱,购房刚性需求会显现。而2011年的柳州的房价会延续2010年的走势,小幅上升。因为影响房价的几大因素,不论是土地成本,或是钢材、水泥、人工等建设成本,价格都不可能下降,最重要的一点就是土地属性以及供应方式,土地作为一种不可再生不可复制的稀缺资源,在价高者得的供应方式暂时没变的情况下,在一定程度上助推了柳州房价的上扬。同时
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