房地产企业创新实践与理论研究.doc
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4、和企业的内在质素有关,更与创新密不可分。本文阐述了新形势下企业创新的内涵以及创新所应该囊括的环节,更重要的是指出了创新的途径、方式和技法,为房地产企业在市场经济大潮中稳立潮头、保持领先提供借鉴。 房地产业已迅速发展成为我国重要的支柱产业之一,它在国民经济的发展中具有举足轻重的地位和作用,它不仅与其他行业密切相关,而且直接面向社会,面向芸芸众生。换言之,它既要发挥拉动GDP的功能作用,又要担负着实现人们居住权利的重任。 这样一个肩负重要使命的行业需要健康和可持续发展,表面上无限风光,财源广进,但实际是行业状况堪忧,房地产发展商们感到获取利润越来越困难。据统计,目前的利润仅在 10-15之间,整个
5、行业处于微利状态,暴利时代一去不复返。特别是近几年,国家频频出台了房地产调控政策,控制房地产价格,一些“弱不禁风”的企业面临淘汰危局。 纵观房地产企业的沉浮发现,企业的荣衰不仅与社会政策环境和企业的内在质素有关,更与创新密不可分。善创新者先声夺人,出奇制胜。而因循守旧者,则永远步人后尘,失去发展良机。可见,创新已成为房地产企业制胜的法宝。宏调下企业创新的政策背景 房地产是国家的龙头行业、重要支柱产业,其繁荣与萧条,直接影响着诸多行业,波及GDP的涨落。同时与百姓的居住权有直接的关系,价格的起落,质量的优劣,事关市民群众的安居乐业,影响社会的和谐稳定。这一特点注定了这个行业、市场必须受国家的监管
6、,完全市场化是不可能的。 进入新世纪以来,随着全国各地城市的快速发展,各地方、各城市住房需求旺盛,房地产市场大有供不应求之势。一时间房价暴涨,居民难以承受。官方和民间逐渐出现“房地产泡沫”之论。 国家在审时度势后,先后采取了多项调控政策。2003年,中国人民银行向全国各分行、各商业银行发出了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知。通知要求加强房地产开发贷款管理,规定房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于开发项目总投资的30。2006年5月29日,针对房地产发展中存在的问题,国务院办公厅转发建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。 以上两次
7、政策调整是改革开放以来,国家对房地产市场调控力度最大的,亦会对市场产生深远的影响。有预言认为,房价将大跌,房地产市场遭遇“雪打霜盖”,从此一蹶不振;也有人预言,房地产企业将面临“是生存还是毁灭”的选择,将重新洗牌,淘汰一大批企业。这些预言多少有些危言耸听,毕竟住房的社会需求强劲,但房地产新政确实给房地产企业敲响了警钟。这一背景下,房地产企业更需要创新。 创新什么?创新房型,设计出适销对路的产品。需要创新价格,使价格可让老百姓接受,又使房企本身有钱可赚,成为商家们的新命题。 总之,在当前的时代背景下,房地产企业创新具有非常现实的社会经济意义。对于每一个具体的房地产企业而言,房地产创新可以增强企业
8、核心竞争能力,使企业在日益激烈的市场竞争中得以生存并继续发展。因循守旧,守着一亩三分地就能发财的时代已经一去不复返。房地产企业创新概念及要求 房地产企业创新作为房地产学的一个重要分支,在对该分支进行研究之前,应该对其概念进行定义。 根据学术界关于创新的一般定义,房地产企业创新就是与房地产有关的知识创新、技术创新以及实践活动的创新,它包括生产、传播和应用技术类以及非技术类房地产知识的创新活动。 也可按多种分类标准进行划分,从宏观的角度上按照生产、应用二分法,可分为房地产知识的生产和房地产知识的应用两大类。根据知识的属性不同,房地产企业创新又可分为技术类创新和非技术类创新。本文研究的是后两类创新,
9、重点是非技术类创新。 除了需要技术知识以外,房地产经济活动还可以通过生产和应用经济学、管理学等软科学的知识来实现产品创新。非技术类房地产创新主要有以下内容: 市场创新 主要指运用经济学、市场营销学、人口学等社会科学的理论和最新研究成果,依据市场需求,开辟新的市场,创造出新的房地产服务产品和业务经营模式。 管理创新 运用战略管理、运营管理、人力资源管理、财务管理、房地产开发项目管理等管理学新理论,建立企业新的管理和经营模式。 产品设计思路创新 由于房地产产品的复杂性,产品设计的综合性非常强,它既包括一些物质实体的设计,如小区平面规划、建筑单体设计、环境艺术设计,又包括产品文化定位、物业管理模式等
10、“软性”设计,这些软、硬方面的设计必须能相互协调,形成效用最大化的产品整体,这就要求有一个统领全局的总体设计思路。而这种总体设计思路的创新,更主要地依赖建筑文化、园林艺术等较“软”性的学科知识乃至社会学、心理学、文化学等纯人文科学来指导,或者可以说,主要通过运用人文科学最新研究成果来实现。 如上所述,在房地产策划过程中,无论是项目定位、建筑设计理念、策划方案的创意、营销推广的策略等环节,如果没有创新,要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。创新就是制造差异化,就是表明个性。创新具有超越一般的功能,它应贯穿于房地产策划项目的各个环节,使房地产项目在众多的竞争项目中,脱颖而出。房地产产品创新理念 产
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