房地产市场调查报告蚌埠市蚌山区荣盛南山郦都.doc
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4、区及怀远县、五河县、固镇县3县。面积 5832平方千米,2006年人口352.4万(市区91.43万)(2008年市区人口突破百万),民族主要为汉族 。目前中心城市建成区面积为99.7平方公里2、 近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括 2010年蚌埠市主要经济指标:1、蚌埠市地区生产总值600亿元,全市社会消费品零售总额达到200亿元,社会消费品零售总额约占地区生产总值的33%。2、中心城市人口100万人。3、商业金融用地面积450公顷。4、中心城市人均零售面积达到0.8平方米。5、中心城市零售网点总营业面积达到80万平方米。2020年蚌埠市主要经济指标:1、蚌埠市地区生产总值1000亿
5、元,全市社会消费品零售总额达到519亿元,社会消费品零售总额占地区生产总值的50%以上。2、中心城市人口145万人。3、商业金融用地面积695公顷。4、中心城市人均零售面积达到1.0平方米。5、中心城市零售网点总营业面积达到145万平方米。3、 近年蚌埠市住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点 安徽省蚌埠市住宅市场深度分析1. 总体发展情况及特征2002 年蚌埠市房地产总开发量为 138.66 万平方米,住宅为 114.75 万平方米,其中别墅及高档公寓开发 22330 平方米。房地产发展逐步走向成熟,城区逐步向周边扩展,其中尤以东部的发展势头最猛。住宅市场快速发展,住宅需求和开发都呈稳步上升
6、,房地产发展势头好。1.1 蚌埠市房地产总体概况1.1.198 年是蚌埠房地产业的转折点从蚌埠 1991 年至 2002 年销售给个人的住宅面积趋势图可以看出,蚌埠在 1998 年之前与 98 年以后销售给个人的住宅面积出现了明显的差距,说明在 1998 年之前一直处于计划经济下的分房阶段,1998 年房改制度出现效果,房地产业进入快速发展阶段。1.1.2 住宅开发量总体呈上升趋势,但幅度较小据蚌埠的统计年鉴显示,蚌埠的房地产住宅开发量上升较为平缓,如上图所示。1.1.3 房地产开发量和销售量较低蚌埠作为一个地级市,房地产年开发量仅为 100 万平方米左右,而商品房实际销售面积也仅不足五十万平
7、方米。与同规模级别的其他相对发达城市相比,差距很大。在一定程度上说明蚌埠的市场容量较小,对住宅的消化能力有限;这种市场状况对凤阳新城的住宅开发而言,是一个考验。1.2 蚌埠市旧城市改造及二手房市场分析1.2.1 二手房交易量高于新建商品房根据蚌埠市房地产交易市场 2003 年 1-9 月份交易量信息显示蚌埠市 2003 年 1-9 月份新建住宅商品房交易量为 11.44 万 M2,而二手房交易量为 16.51 1.2.2 城市拆迁激活二手市场,带动一手市场蚌埠的旧城改造力度继续加大,对棚户区改造继续加快,同时在 2003 年蚌埠的旧城改造全面铺开,大面积的旧房拆迁,激活了二手房市场,并同时带动
8、了一手市场的发展,为本案的住宅开发描绘了美好的蓝图。1.2.3 政策的干预,促进了经济适用房的介入蚌埠市的大面积拆迁,一方面拉动一手市场,另一方面使市民住房成了问题,因此,政府通过政策干涉,促进了经济适用房和廉租房的介入,使得有望扩容的消费市场变化不明显。1.3 蚌埠近期楼市分布情况蚌埠市行政区域分为四区三县,但房地产发展则主要集中于东区和中区,西区和郊区占有比例较小。三大板块构成了蚌埠房地产市场发展的基本格局,并逐步形成了“以中区和东区为发展核心,向东继续发展”的市场态势。但由于各个区域的市场基础,城建发展,经济水平,消费能力以及发展定位等方面各有差异,造成了各个板块房地产发展水平参差不齐。
9、 建筑类型变化 其中除了由于开发的建筑类型中,小高层和别墅类中高档产品切入市场,抬升了整个楼市的平均价格,也增加与之共同开发产品的附加值。这是影响蚌埠房价上涨的原因之一。 外来开发商的推动 外来开发商进入蚌埠市场,带来了全新的开发理念和优质的产品,有力的推动了蚌埠房地产市场的发展。例如,由浙江康恒开发的 “沁雅花园”楼盘品质相对较好,价格定位过高,使得周边地段以及整个蚌埠的住宅市场价格受其影响相应提高。形成了一个价格上的跳跃。 投资成本的增加 产品质量提升的同时意味着投资增加,建筑材料在不断推陈出新的同时质量也“更上一层楼”,更好的基础设施,更好的环境、配套、服务,项目素质全面提升,投资成本也
10、随之上升。 二、 蚌埠经济发展概况 2.11 经济发展速度(GDP分析、第三产业分析) 2011年,我市完成地区生产总值(GDP)780.24亿元,按可比价计算,增长14.0%,其中第一产业完成增加值144.38亿元,增长4.3%;第二产业完成增加值384.88亿元,增长20.2%;第三产业完成增加值250.98亿元,增长10.8%。GDP增速高于全省平均水平0.5个百分点,居全省第4位。增速自2005年以来首次超过全省平均水平,居全省位次创2005年以来新高。2.12 金融业与房地产消费市场 居民生活水平与住宅消费 2012年6月蚌埠市人社局、统计局联合发布了2011年度我市城镇非私营单位在
11、岗职工及国有经济单位主要行业在岗职工平均工资金额,金融业以年人均收入53770元位居行业首位。 数据显示,2011年度全市城镇非私营单位在岗职工年人均收入为32853元,比上年增长14.4%;全市国有经济单位在岗职工年人均收入为38120元;全市城镇集体经济单位在岗职工年人均收入24476元。此外,全市其他经济单位在岗职工平均工资额为26307元/人、年。 在我市18类国有经济单位主要行业中,金融业、电力、燃气及水的生产和供应业、批发和零售业,这三大行业在薪水榜上名列前三。其中,金融业以53770元/人、年的平均工资额位居第一;电力、燃气及水的生产和供应业以51887元/人、年居第二;紧随其后
12、的为批发和零售业以49765元/人、年。2011年度在岗职工年平均工资额逾40000元/人、年的行业还有:制造业46101元/人、年;科学研究、技术服务和地质勘查业43736元/人、年;交通运输、仓储及邮政业41443元/人、年;信息传输、计算机服务和软件业40967元/人、年。住宿和餐饮业以15117元/人、年的平均工资额居于末位。2.2 阻力因素 蚌埠近期楼市分布情况蚌埠市行政区域分为四区三县,但房地产发展则主要集中于东区和中区,西区和郊区占有比例较小。三大板块构成了蚌埠房地产市场发展的基本格局,并逐步形成了“以中区和东区为发展核心,向东继续发展”的市场态势。但由于各个区域的市场基础,城建
13、发展,经济水平,消费能力以及发展定位等方面各有差异,造成了各个板块房地产发展水平参差不齐。三、 项目区域市场概况 蚌山区是蚌埠市核心老城区,住宅成交均价维持在较为稳定的水平线上,但苦于市区没有大型的可供开发住宅的地块,产品品质无法与经开板块进行抗衡,再加之产品供应偏少,且散落在核心片区周边,致使版块市场潜力不足,均价增长的动力欠缺。长期依靠成熟配套和地段保持住宅的去化量。3.1 整体供应与成交分析 交占比略低,与供应量偏低有直接的关系。指标成交套数成交面积(平方米)蚌山区31632973全市销售2147222292占全市比例15%15%成交价格分析三季度均价提升迅猛,高出全市均价水平257元/
14、平方米指标蚌山区住宅成交均价(元/)全市住宅成交均价(元/)差 额二季度3507345651三季度37783521257差 额15465三季度蚌山区成交量价走势三季度中,住宅成交受限于产品供应和龙湖红叶山庄(拆迁还原项目)的入市,住宅成交均价呈下降态势。3.11市场发展概述蚌山区住宅供应与成交情况 成交总金额占全市份额及月度走势成交总金额占全市比重较低指标蚌山区全市占全市比例成交金额11741万元78280万元16.5%月度总金额走势图在均价持续上涨的态势下,受限于产品的限制,成交总金额持续下滑区域供应量住宅供应量较低,且补充不足区域二季度新增套数三季度新增套数套数环比二季度新增面积三季度新增
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