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房地产制度与政策重点一二章.doc
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1、房地产基本制度与政策学习要点(一二章)第一章房地产业一、房地产业的概念及行业细分。(一)概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。(二)行业细分及内容:房地产投资开发业:在依法取得国有土地使用权上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产咨询业:为有关房地产活动的人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的活动。房地产价格评估业:以房地产为对象,由专业估价人员,根据估价目的,颜面扫地估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素基础上对房地产的估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地
2、产经纪业:向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的人提供房地产居间介绍、代理和行纪的经营活动。物业管理业:专业化的物业管理企业,受业主委托,按照国家法律法规、依据合同,对已竣工验收投入使用的各类房屋及其附属配套设施,运用现代管理科学和千载一时的维修养护技术以经营方式进行管理。为客户提供高效、优质、经济的全方位服务,使物业发挥最大的使用效益和经济效益。二、房地产领域的基本法律、行业法规体系。(一)基本法律:中华人民共和国城市房地产管理法1994公布,1995.1.1实施中华人民共和国土地管理法1998修订,1999.1.1实施中华人民共和国城市规划法1989公布,1990.4.1实施(二)行政法
3、规:国务院令城市房地产开发经营管理条例城市房屋拆迁管理条例土地管理法实施条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例外商投资开发经营成片土地暂行管理办法住房公积金管理条例(三)部门规章:主管部门部长令房地产开发企业资质管理办法城市房屋拆迁单位管理规定城市商品房预售管理办法商品房销售管理办法城市房地产转让管理规定城市房屋租赁管理办法城市房地产抵押管理办法城市房地产中介服务管理规定房地产估价师注册管理办法房产测绘管理办法城市房屋权属登记管理办法城市房地产权属档案管理办法城市新建住宅小区管理办法城市房屋修缮管理规定.城市危险房屋管理规定城市异产毗连房屋管理规定建筑装饰装修管理规定公有住宅售后维修养护管理
4、暂行办法城市廉租住房管理办法(四)规范性文件房地产估价师执业资格制度暂行规定房地产估价师执业资格考试实施办法城市半道市场评估管理暂行办法关于加强与银行货款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知房地产经纪人职业资格制度暂行规定房地产经纪人执业资格考试实施办法关于房地产中介服务收费的通知等(五)技术法规房地产估价规范房地产测量规范三、房地产地位和作用为国民经济的发展提供物质条件;改善居住和生活条件;改善投资环境加快改革步伐;为城市建设开辟重要积累资金渠道;带动相关产业;利于产业结构合理调整;深化住房制度改革,调整消费结构;利于吸引外资加速建设;扩大就业面。四、城镇住房制度改革1979-1993探
5、索和试点阶段;1991-1994全面推进和配套改革阶段;1994年开始,深化和全面实施阶段。1998.7.3国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知发布并实施。全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。基本内容:停止住房实物分配,实行住房分配倾向化;建立完善以经济适用住房为方言的住房供应体系;继续推进现有公有住房改革,培育和规范住房交易市场;采取扶持政策。加快经济适用住房建设;发展住房金融;加强住房物业管理。五、城市土地使用制度改革征收土地使用费;开展土地使用权有偿出让和转让;制定土方性土地使用有偿出让、转让法规;修改宪法和土地管理法;制定全国性的土地使用权出让和转让条例。六
6、、新的土地使用制度的基本框架采用拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者;土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动其合法权益受国家法律保护;需要继续使用的。经批准,期限可以延长,同时按当时市场情况补交地价。相当于第二次买地。第二章建设用地制度与政策一、中国现行土地制度1.全部土地都为社会主义公有制。2.分全民所有和集体所有制两种。3.全民的采用国有所有制形式称国有土地,由国家代表全国人民行使所有权,国务院代表。4.集体的采取农民所有制形式称集体土地,范围:村民集体;村内两个以上农村集体经济组织的农民集体;乡镇农民集体。5.城市市区的土地
7、全部属于国家所有(不包括市郊)。6.农村和城市郊区的土地除属国家所有的以外,属于集体,宅基地和自留地、自留山也属集体。7.国有土地范围:城市市区内的土地;农村和郊区依法没收、征收、征购的为国有;国家依法征用的;不属集体所有的林、草地等;转为城镇居民的原集体成员所有的土地;国家组织迁移的原属于迁移农民的集体土地。国家土地登记制度;土地有偿有限使用制度;土地用途管制制度;保护耕地制度。土地用途为农用地、建设用地和未利用土地。取得土地使用权途径:划拨、出让、转让、租赁。二、集体土地征用特点:强制性;给予经济补偿;所有权发生转移。原则:合理利用;保证国家建设用地;妥善安置;依法征地。三、征用集体土地的
8、政策规定(一)范围:集体土地,所有权归国家,用地单位只有使用权。(二)批准权限的规定1.两级审批制度:国务院和省级人民政府2.农地,先办转用手续,同时办理审批手续3.基本农田以外的耕地超过35公顷,其他土地超过70公顷,国务院审批。4.其他用地和已经批准农用转用范围内的,省级人民政府审批,报国务院备案。(三)一次性申请,不得化整为零;分期征地不得先征待用。(四)对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助。(五)临时用发办理报批手续。先申请,批准后可使用,期限不超过2年,不得改变用途。(六)全民、农村集体联营使用时,全民、集体同农村集体联营,向县级以上人民政府土地管理部门提出申请。经批准可按国家建设
9、用地征用,也可作为联营条件。联营用不改变权属性质。为联营条件的不计算土地补偿费和各种补助费。(七)征用土地必须在10日内以书面或其他形式进行公告1.土地公告内容:征用批准机关、文号、时间和用途;被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;征地补偿标准和农业人口安置途径;办理征地补偿的期限、地点。2.征地补偿安置方案公告内容:被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置农业人口的数量;土地补偿费和安置补助费的标准、数量、支付对象的方式;地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式。3.未进行征地、补偿、安置公告的,被征地单位和个人有要拒绝办理征地相关手续。(八)合理使用征地补偿费。.
10、建设单位支付的各种劳动力的就业补助和应发的各种补偿及其他费用,应按有关规定管理和使用。耕地占用税用于土地开发和农业发展;菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用用于菜田开发建设和土地的调整和治理;征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支。(九)殊征地按特殊政策办理1大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿费标准和安置费由国务院另行规定;2征用林地、园林按林业管理部门的规定办理;3征用土地发现文物、古迹、古树等就报主管部门处理后方可征地;4迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理;5用地范围内的国防设施。经后方可征用。四、征用集体土地补偿的范围和标准。1.土地补偿费耕地:前3年平均年产值610倍;其
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