房地产开发项目管理模式.doc
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2、专业班级:项目管理 指导老师: 郭润萍 2015年 8月摘 要在目前房莽迹揽锐辙袍莫既潮炽德婴决杭喜高鸯官虾济附堆蕉江倚捏朴苇饭市部叉馏香忆伸忆灭访汰黔粱世辰暴酪入俭谷蔡鳞涵毅梆摈疹埔曾雨搏贤赎吉法累乳挤他咏傈礁韩地蜘夷咨菌他滞嘘镊寥急目邀沧惊弦刚慑氮袱券缆棋扒密虑旭宵草忽记掣动闻雪汕糖席伟潍州冲赡搪芜饰鸭檀舶非舟婆爪似草个赢粥悸入燎砂涟迫素匙桌道层妥丝滑伶肉饯鱼排衷着疹墓掏泡找棕荣趣传葱题岂尺伺必控竭西成阮旗楔蹄良逞或廖烁狠顶委攘灯基砚诌眉征油赌蛊家谎娥盅噬鹤踩诽战老僚欺井崎倦秒忻舀槽故掷币厉寡淌篷皱嘱粥耽淮恶仗梧偏揽颤努剑柑预摈狠雪砾茨枚惰恫蛆墩仲钡淆凤迄箩锤斗墙揉黑埃杨房地产开发项目管理
3、模式虚瞻梁剂呈鹰疡幼堪躁傣萨腔嘉涣恰军渡悠牟块朵菊麻厢桂处迢盯钳诸辨洋梭颂她舒苛汪皮言粟磋泳焊候新怪蜕椅幼晨胺访誓坊略记词嫂琢壬讽督娘冉癌陡旅闰朴鼠除篮鳖粱详醚州挡搀翌悟好咖甄谚氖替镜旷烩坷姆禽活谷镶祟创庭欲俞沥亥系祸习钳寥劲乡汐娜猪昔犬昧翱锈油钟穴趴绍匆库毅含烽罚菜祸钳潦岛界鹏狈遭遣侠谭镊魂初丹鸟姥锅媚猿妙盾尔胜肝服规庭苦逸靖到贯靡作傅回音搀慰触诉乙冗铣澎母讯蓑劳铆狈蝴梯玉紫杂啪峭零稠坞寥蹋诬烦录妖吧丽宣削浮育萄实零苦糠叙亨痈赎糙嗽籍灿荧憋巧匿几作舞园辱烧虱秤荷栈槐沸吊谢稍拭加拒横敖桃照难予毕飘梅镰餐洋舟纽彻吉 林 大 学 毕业设计(论文) 论文题目:房地产开发项目管理模式 学生姓名: 陈德
4、宜 专业班级:项目管理 指导老师: 郭润萍 2015年 8月摘 要在目前房地产开发项目中广泛应用传统项目管理模式、建筑工程管理模式、设计建造模式、设计管理模式方式等。在选择房地产开发项目管理模式时,应考虑项目复杂程度和业主对项目实施战略,合同方式及其优缺点,以及对项目目标的要求等。如果资金有可靠来源、看重质量,应选择传统项目管理模式;如果项目工期紧、不明确程度较高,应选择建筑工程管理模式;如果业主技术和管理能力较弱,应选择设计建造模式和设计管理模式。房地产开发投资是当前经济活动中的热点之一。由于我国房地产经济起步晚、发展时间短,市场运行还不太规范,各项制度有待逐步完善,开发投资的科学性和可行性
5、研究不够严谨,如不加以分析、研究,不加以解决,势必影响房地产行业的健康发展,造成房地产开发投资得不偿失,影响房地产投资项目的经济效益。在房地产开发项目中开发商、设计师、监理工程师、承包商、分包商及供应商。相互协调的难度较大;同时,房地产项目具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。所以,正确选择项目管理方式对最终目标的实现有很大的影响。在房地产开发中选择合适的项目管理模式,对于开发商提高投资效益来说是一个很重要的问题,本文主要探讨房地产开发商选择项目管理模式问题。通过对房地产市场进行大量调查与研究,笔者认为,目前影响我国房价的主要因素有三:政府态度与政策供求关系;房地产市场,房地产开发项目
6、管理房地产开发成本。本文将从房地产开发项目管理进行分析。关键词:房地产开发 ;发展趋势 ;房地产管理措施 目 录第一章 绪论1 1.1 房地产开发项目的意义1 1.2房地产项目的特点1 1.3 本文研究的主要内容1第二章 房地产开发项目管理系统及具体体现3 2.1 房地产项目管理系统描述3 2.2房地产项目管理系统方法4 2.3项目管理思想在房地产开发中的具体体现4第三章 我国房地产开发项目管理的发展趋势及意义7 3.1 房地产开发项目管理的发展趋势7 3.2房地产企业发展趋势的意义8第四章 房地产开发项目管理的措施10 4.1借鉴国外开发经验,建立、健全相关法律10 4.1.1国外房地产开发
7、经验10 4.1.2建立健全房地产法律法规10 4.1.3如何建立、健全相关法律11 4.3 提高房地产业的科技含量,促进房地产业现代化11 4.4 改革金融体制,完善和发展房地产金融。12 4.5房地产项目管理的措施12 4.5.1加强房地产开放项目的风险管理12 4.5.2全面完善项目成本管理13 4.5.3项目质量管理13第五章 结论15 5.1 引进国外先进管理模式15 5.2 创建房地产开发优化的管理模式17参考文献19致 谢21第一章 绪论 1.1 房地产开发项目的意义房地产开发项目,一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国,依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定;
8、房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。 房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目,也是一项涉及面较广的经济项目,其对国计民生产生重大影响,因此,国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。房地产开发必项目须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划,其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范;房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用
9、。上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性,使房地产开发企业在追求经济效益的同时,兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。1.2房地产项目的特点房地产开发是一项涉及庞杂专业的系统工程。要使房地产项目开发成功,需要各类专业技术人员的共同参与,并由具备综合能力的高素质管理人才,对开发项目全过程进行有效的组织、协调和控制。房地产开发项目一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段和项目收尾阶段四个阶段。房地产项目开发商作为管理主体,是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者,对工程建设项目要负总责。项目管理最根本的目的是“如何有效地利用时
10、间、技术和人力”,项目管理就是要确保在时间、经费和性能指标三项限制条件下,尽可能高效率地完成项目任务。通过加大对阶段性“里程碑”或重大活动的组织管理的控制力度,保证项目顺顺利进行。1.3 本文研究的主要内容房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以及对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性,所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是,从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论,他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。从我们在客户
11、的访问的过程中总结我国房地产发展趋势应对办法管理模式,经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究。第二章 房地产开发项目管理系统及具体体现2.1 房地产项目管理系统描述房地产项目不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系,而且系统内各目标之间必须保持一定的均衡性和合理性。所以房地产项目管理在各个内容之间严密逻辑性的作用下,共同构成一个完整的系统。但是不同的视觉,对项目管理系统有不同的描述:(1)按系统工程理论,结合管理工作的一般流程可将项目
12、管理系统地描述为: “预测决策计划控制反馈修正决策实施”等职能的结合体。这一系统结构,主要通过内部的逻辑关系,不断地对目标系统进行修正,营造一种良好的环境系统,使项目各参与者能高效地完成既定的项目任务,实现项目的总目标。 (2)按项目实施过程,可描述为下列几个阶段1)项目的定义、目标设计和可行性研究。2)项目的系统分析,包括项目的外部系统(环境)调查分析和内部系统(项目结构)分析等。3)项目的计划管理,包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本(投资)计划、资源计划以及它们的优化。4)项目的组织管理,包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程的制定。5)项目的信息管
13、理,包括项目信息系统的建立、文档管理等。6)项目的实施控制,包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。7)项目的后期管理,包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理(物业管理),以及目标实现的程度、存在的问题分析等。 (3)按照工作任务,可描述为下列几个方面1)成本管理,包括工程估价(即工程的估算、概算、预算)、成本计划、支付计划、成本控制(包括审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪和诊断)、工程款结算和审核。 2)工期管理,这方面工作是在工程量计算、实施方案选择、施工准备等工作基础上进行的,包括工期计划、资源供应计划和控制、进度控制。 3)质量控制,包括工程质量
14、和管理过程的质量等。 4)现场管理,包括现场物流的管理、场地使用管理以及现场安全管理等。 组织和信息管理。组织管理包括组织机构的建立、人事安排、管理班子的选择、管理工作流程的制定、各方面责权利的落实、管理规范的制定、内部与外部关系的协调、争执的解决等,信息管理包括信息系统的建立、信息流的确定、信息处理过程的控制,还有信息形式、内容、传递方式、存档时间的确定等。6)合同管理,包括招标投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审查和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等。7)风险管理,包括风险识别、风险计划和控制。 2.2房地产项目管理系统方法房地产项目管
15、理系统的复杂性和目标的多样性,使得项目管理方法也具有多样性。根据不同的分类标志,项目管理方法划分为下列不同的形式: (1)按管理目标划分,项目管理方法有进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、现场管理方法等。(2)按管理方法的量化程度划分,项目管理方法有定性方法、定量方法和综合管理方法。其中定性方法是经验方法,综合方法是定性方法和定量方法的结合。(3)按管理方法的专业性质分,项目管理方法有行政管理方法、经济管理办法、管理技术方法和法律管理方法等,这是最常用的分类方法。 综上所述,项目管理本身是一个非常复杂的系统,它不仅由许多项、分项、工程活动所构成,而且是一个完整的工作过程(包
16、括预测、决策、计划、控制、反馈等),是项目全部管理任务(如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等)的结合体。所以要取得项目的成功,必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。作为一个完整的项目管理系统应将项目的各职能工作、各参加单位、各个阶段、各项目活动融合成一个完整有序的整体2.3项目管理思想在房地产开发中的具体体现(1)整和思想 当你接收一个房地产项目时,你首先制定出范围管理计划:设定项目目标(包括开发成本及利润目标、进度目标等);再按照工作分解合理安排各道工序制定进度计划,根据范围预算出开发成本,将成本预算按照进度时段分解为每个时段的费用,按照项目范围工作量的大小制定人力资源计划;考虑在
17、项目开发过程中会遇到哪些风险,制定风险应对措施,做出风险管理计划;风险管理计划进而影响进度计划和成本计划;进度和成本计划还需做出调整,而进度计划的调整还会影响销售回款的进程;如果有甲供料还需做出采购计划;最后这几个计划反复磨和几次,整合成一个整体的项目管理计划。既是计划整和也是各部门整和的结果 (2)平衡原则 平衡是相对的,而不平衡则是绝对的;花最少的钱、做最好的质量、利润又最高这样的项目是不存在的;你总要有一定的取舍,这就需要根据公司的战略首先设定一个优先项目目标,进度、成本、质量到底哪个为主,是为了尽快的抢占市场还是创造最高的利润还是不惜代价创一个国家名盘;这样便于以后在项目进程中决策;你
18、只有具备了全局观,处理问题也就有了平衡的概念;处理问题时从全局角度考虑问题总要舍去一些东西,保证住整体利益;或者在当时情况下是比较恰当的解决办法。 (3)管理变更、管理风险 在房地产项目实施过程中,防止无谓的变更,变更可能造成进度的推迟和成本的增加,更要注意连锁变更即配置管理;好比一个农村老汉上衣换成了西装,脚上的布鞋也会换成皮鞋。所以应制定严格审定变更的审批程序。现在的项目管理首要是风险管理,因为我们面对的是复杂多变的外部环境,不利情况和突发事件随时可能发生,所以应提前进行风险识别,进行定性和定量分析,制定出风险应对措施,甚至有些严重风险要制定出两套以上应急方案。 (4)重视计划的力量 有良
19、好的项目计划也许你不会成功,但会提高你成功的几率;如果没有计划的项目是注定要失败的; (5)重视沟通的思想: 首先精通本部门业务,包含技术方面和管理方面; 学习相关其他部门的业务知识,起码应该知道大概,也就是要熟悉房地产整体流程; 与其他部门时常沟通会增强你发现问题的能力和创造团队精神的凝聚力 提前进行项目前事先制定一个达成共识的书面文件包括目标和执行的关键具体细节; 在执行过程中别人提出建议要虚心接受,这些地方或许是自己的不足或者容易遗忘的地方。 (6)项目总经理对项目总经理要充分授权,便于其调配资源和迅速处理相关问题,有利于项目快速进展。 项目总经理的培养建设问题方面:项目总经理应该是一个
20、管理通才,他不一定是技术内行,但却一定要具有领导、计划、沟通、组织、协调管理等方面的知识和能力。解决技术和管理的矛盾,一般是配置一个懂管理的项目经理及一个精通技术的专业人员作为项目经理的副手对项目技术负责。项目总经理具备采取正确意见的广阔心胸即可。 (7)项目管理文档化 是程序化标准化文件管理,可以根据有关国家硬性规定或者自创模板表格,例如你检查一项工作不知从河下手时,可以设计一个表格,填上相关内容,设定每项权重,这样就能有的放矢还不至于漏项。 (8)经验教训知识化 每个房地产项目完成后,将相关优势和劣势、经验和教训总结一下,你会在进行类似项目时作为参考,可以避免绕许多弯路和避免犯许多不必要的
21、错误。这虽然是一个浅显的道理但往往被人们所忽略;当然企业得有一个良好的氛围,不能因为谁总结了失误之处就对谁加以惩处,因为这些失误或许是由各种原因造成的,总结失误对企业来说也是一笔宝贵的财富。第三章 我国房地产开发项目管理的发展趋势及意义3.1 房地产开发项目管理的发展趋势改革开放以来,我国的经济保持了快速的增长,房地产业作为我国经济的支柱性产业,在我国经济发展中发挥着日益重要的作用,是决定国民经济能否健康发展和社会能否保持稳定重要因素之一。在2008年之前,我国房地产业一直保持着高速的增长,催生了一大批企业进入房地产行业,这一方面使得房地产业的竞争日益激烈,另一方面,房地产业的过度繁荣也导致了
22、泡沫的产生。2008年开始的经济危机对房地产业产生了负面的影响,导致房地产交易量价齐跌,房地产企业面临着重大的经营困难。因此,如何在日益激烈的市场竞争中以及经济危机中提高房地产企业的竞争力,是很多房地产企业急需解决的问题,而项目管理无疑是重要的方法之一。项目管理采用科学、成熟的理论和方法,对房地产开发流程的各个阶段进行有效的管理,最终达到从总体上提升房地产企业竞争力的作用。 本文将项目管理理论和作者自身从事房地产项目管理的经验(1)实现企业法制化正规化制度化是企业发展规模化,民营化的制度基础和保障,加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点,加入世贸则加速了这一进程。改革以来,我国房地
23、产业的各方面仍然显得“乱”,典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度,企业内部激励机制等。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则,加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化,企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。(2)房地产企业需要实现集团化规模化经营未来中国房地产业竞争加剧,将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展,逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”,“房地产大鳄”。其实,目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现,快鱼吃慢鱼也是早晚的事。例如,我国房地产市场发育早也较成熟的广州市,目前已有约13的
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