湘乡市房地产市场复苏迹象明显.doc
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4、面貌、促进社会经济发展等方面发挥了重要作用。自去年下半年以来,受世界金融危机的影响,湘乡市房地产市场一度陷入低谷。为全面了解全市房地产市场的发展现状、存在问题,市统计局于近期走访了部分房地产企业,进行深入调研。调查结果显示,随着国家各项保增长的救市政策全面贯彻落实,促进住房消费的积极信号频繁出现,全市房地产市场复苏迹象明显,市场观望情绪逐渐减弱,房地产投资规模有所回升,市场供应渐趋稳定。一、湘乡市房地产业发展基本特点(一)房地产开发企业发展迅速,行业开发主体日益壮大湘乡市房地产企业从刚起步的2家发展到了23家,其中二级资质企业1家,三级资质企业17家,相继开发了锦秀裕华、镇湘名苑、燕兴佳园、滨
5、江花园、南岸水乡、湘房?世纪城等一批高品质的住宅小区,大大提高了居民的居住生活水平,提升了城市品质,为湘乡经济增长注入了新的活力。大部分房地产开发企业能够及时被住宅需求市场消化掉,基本上是开发一个项目消化掉一个项目。2008年房地产开发企业资产总计达7.24亿元,平均资产达3149万元。(二)房地产开发投资快速增长,投资总量不断提高,拉动支撑作用日益增强作为一个新兴行业,湘乡市的房地产业发展十分迅速,投资规模日益扩大,近几年来,受城市建设规模扩大,基础设施投资加快,旧城改造力度加大的刺激,市场容量大幅增长,房地产业呈现出快速增长的良好发展态势。2004年2008年,全市房地产投资年均增长26.
6、5%,占全社会固定资产投资的比重逐年增高,2008年投资完成额为41553万元,比重达10.5%。(三)开发规模逐年扩大,商品房供销两旺2004年2008年,全市房地产开发公司累计新开工房屋面积145.53万平方米,平均每年新开工29.11万平方米,年均增长23.3%,2007年为历年最高,达到39.41万平方米。2004年2008年,累计销售商品房面积为120.09万平方米,年均销售24.02万平方米,年均增长33.6。2006年最高,达到31.72万平方米,2007年、2008年销售面积有所回落,分别为24.93万平方米、29.44万平方米,比2006年分别下降21.4和7.2。2009年
7、上半年销售面积为12.23万平方米,同比增长14.6%,比去年年底下降3.5个百分点。从商品房类型看,商品住宅的销售是商品房销售的主体,其所占比重保持在85以上。(四)房地产开发建设资金到位情况理想,定金、预付款占投资资金的比重上升近几年,一方面由于房地产销售市场状况比较理想,房地产资金回笼较快,另一方面因为金融政策对房地产开发的支持,湘乡市房地产开发资金的到位情况比较理想,在各类投资中的资金保障程度较高。在房地产开发投资资金中,国内贷款、自筹资金、定金及预付金是开发资金的全部来源,从各类资金的动态情况看,国内贷款资金和定额预付金的增速较快,定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。2008年
8、到位资金为42467万元,三项资金所占比重分别为12.6%、21.7%和65.7%,2004年2008年三项资金年均增长速度分别为47.8%、14.3%、31.9%。(五)商品房价格逐步上升,但仍处于合理区间湘乡市的房地产市场起步于2000年,2000年以前的商品房住宅均价基本在600元/平方米左右,从2004年开始逐步走高,至今达1420元/平方米。2004-2008年,商品房销售平均价年均上升9.6%,其中住宅年均上升18.1%。目前和刚起步相比已增幅两倍多,但和周边市县相比仍处于中下水平。望城县商品房销售均价为1900元/平方米左右,宁乡县为1800元/平方米左右,湘潭县为1700元/平
9、方米左右,韶山市为1500元/平方米左右。从居民家庭的承受力看,2008年湘乡市城镇居民人均可支配收入为13780元,城镇家庭平均人口为2.86人,以此计算2008年市区家庭年支配收入为3.94万元。按目前市区商品住宅平均价格1420元/平方米推算,购买一套120平方米左右的住宅总价位在17.04万元,相当于居民家庭年收入的4.3倍,房价与收入比基本符合通常3-6倍的标准。(六)楼盘之间价差开始拉大,市场竞争日渐激烈从近几年住房销售情况看,湘乡市楼盘之间存在较大差价,城市中心、沿河地段及高品质高层次楼盘极受青睐,乃购房首选,均价在1500元/平方米以上,最高达1780元/平方米,且空置率低,而
10、地段差、地域偏的楼盘价格较低,最低售价仅为990元/平方米。(七)二手房市场发展平缓,以刚性需求为主从近几年二手房市场交易情况来看,湘乡市二手房市场发展较为缓慢,目前市场回暖,有递增的趋势。从2005年-2008年,二手成交套数分别为1069、1059、987、1352套,成交面积分别为11.3、11.6、10.9、13.2万平方米,成交金额分别为9800、10300、8700、19600万元,年均成交面积11.75万平方米,年均成交金额增幅26%。二、湘乡市房地产开发近一两年发展趋势(一)房地产开发投资保持平稳增长,增幅有所回落。湘乡市房地产投资完成额从去年9月开始增速一路飙升,增速保持在5
11、0%以上,年底达到59.2%,但今年上半年以来增速有所回落,一度出现负增长。今年上半年房地产投资完成额为15358万元,同比增长23.9%,比去年同期回落4.2个百分点。随着“南拓北进”新城开发发展战略的深入实施,火车站改扩建设、南正街、北正街旧城改造,这将在一定程度上促进湘乡市房地产投资继续保持增长。(二)房价下行的空间有限,稳中趋升是现阶段的客观显示。受土地价格、建筑“三材”价格上涨、劳动力成本增加和小高层商品房投放量的增加,以及商品房配套设施,环境建设档次提高等因素的影响,2009年全市商品房平均售价涨幅与2008年相比略有上升,今年上半年湘乡市商品房住宅价格为1420元/平方米,同比上
12、涨2.3%,比去年年底上涨5.7%。但市场供给与需求同步增长,商品房价格与商品住房价值基本相符,价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。目前湘乡市的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”,尚具有发展空间。(三)房地产市场平稳发展,供需矛盾有所缓解。今年以来湘乡市房屋成交开始放量,由观望待购开始向实际购买转变,供销比降低,存量减少,房地产销售市场出现回暖迹象。上半年新开工住宅面积为33068平方米,同比下降50.8%,销售面积为12.23万平方米,同比增14.6%,2008年底空置面积为49141平方米,到今年6月份减少到29879平方米。另外随着城市化进程的加快,外来人口的增加以及居民可支配收入的增长
13、都将形成强大的购买潜力,更为房地产发展提供原动力。但由于历史存量以及国家抑制房地产非合理需求力度的加强,经济适用房、廉租房的加快建设等原因,房地产市场仍存在一定的供应压力。三、湘乡市房地产业发展中存在的问题(一)房地产开发企业市场准入门槛低。开发企业数量虽多但规模普遍偏小实力不强,行业集中度低,抗风险能力较差,部分企业资金实力不足,主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发,有的采取挂靠公司进行开发,加大了投资风险,甚至有的企业几年都无开发量。(二)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导。没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制,房地产开发存在一定的无序化和较大的
14、风险性。(三)商品房供应结构不太合理,市场仍需调控。一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足,而大面积住房却供给过剩。去年销售的商品住宅中,120平方米/套以上的住房在60%以上,140平方米/套以上28.8%,中小套型住宅比例偏低。今年新开工的商品住房中,套型建筑面积在90平方米以下(含经济适用房)的住房面积所占比重仅为8%,与现行政策规定的调控目标(必须达到70%以上)还有很大的差距。二是廉租房供给很少,覆盖面小。三是二手房市场和租赁市场发展缓慢,二手房的供给尚不能满足需求。(四)房地产开发投资虽然呈现出快速增长的势头,但对全市经济发展的贡献不大。根据产业经济学理论,
15、一个产业要成为支柱产业,其增加值在GDP中的比重一般要达到6%8%左右,而房地产业的增加值在GDP的比重应达到9%10%左右。近四年来,湘乡市房地产业增加值占第三产业增加值的9%10%左右,占GDP的比重仅为3%4%左右。四、引导湘乡市房地产市场平稳健康发展的对策建议(一)加强城市公共配套设施建设。目前湘乡市旧城改造拆迁难和新城建设开发进展缓慢,也是影响房地产市场良性运行因素之一。为此,必须把加强城市公共配套服务设施建设放在突出位置,提高建设水平,进一步集聚人气,促进房地产市场的活跃,实现城市资产效益的最大化。加大对教育、卫生、商业和交通等基础配套设施的建设力度,为房地产业发展创造有利条件,为
16、消费者提供良好的居住环境。(二)进一步规范管理行为。从前一段宏观调控情况来看,单纯依靠调整“银根”和“地根”政策不可能达到调控的预期目的,房地产问题已从单纯的经济问题发展成了社会政治问题,政府应当运用调控手段多管齐下,一是严把上市销售关。严格按照商品房(预)销售条件,发放许可证;二是严格实行商品房销售网上备案。规范商品房预售合同登记备案行为,提高商品房交易信息的透明度,维护交易双方的合法权益;三是继续开展诚信经营活动;四是建立房地产信息发布制度和预警报系统。(三)加大对房地产业的金融扶持力度。进一步加大房地产信贷资金投放力度,积极开展在建工程抵押等业务,推进房地产信贷产品创新和担保方式创新。重
17、点支持普通商品住房和政策性住房开发建设,支持经营管理和企业信誉好的开发企业发展壮大。积极拓展住房消费信贷业务,全力保障个人购买自住房的贷款需求。(四)调整房地产供给结构。坚持以需求为导向,认真分析市场需求,合理确定年度房地产开发供应总量,调整住宅与非住宅结构,防止出现新的空置。重点发展中低价位的普通商品住房,增加中低价位住房供应比例,合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体标准和范围,强化住房保障职能,形成多层次住房供给的合理配置。(五)提高房地产业发展的前瞻性,不断提升产业的整体水平和实力。实施精品带动战略,建立品牌,扩大市场,注重物业管理,充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”,实
18、现房地产开发与物业管理互促互动。下面是古文鉴赏,不需要的朋友可以下载后编辑删除!谢谢!九歌湘君屈原朗诵:路英君不行兮夷犹,蹇谁留兮中洲。美要眇兮宜修,沛吾乘兮桂舟。令沅湘兮无波,使江水兮安流。望夫君兮未来,吹参差兮谁思。驾飞龙兮北征,邅吾道兮洞庭。薜荔柏兮蕙绸,荪桡兮兰旌。望涔阳兮极浦,横大江兮扬灵。扬灵兮未极,女婵媛兮为余太息。横流涕兮潺湲,隐思君兮陫侧。桂棹兮兰枻,斫冰兮积雪。采薜荔兮水中,搴芙蓉兮木末。心不同兮媒劳,恩不甚兮轻绝。石濑兮浅浅,飞龙兮翩翩。交不忠兮怨长,期不信兮告余以不闲。朝骋骛兮江皋,夕弭节兮北渚。她含着笑,切着冰屑悉索的萝卜,她含着笑,用手掏着猪吃的麦糟,她含着笑,扇着
19、炖肉的炉子的火,她含着笑,背了团箕到广场上去晒好那些大豆和小麦,大堰河,为了生活,在她流尽了她的乳液之后,她就用抱过我的两臂,劳动了。大堰河,深爱着她的乳儿;在年节里,为了他,忙着切那冬米的糖,为了他,常悄悄地走到村边的她的家里去,为了他,走到她的身边叫一声“妈”,大堰河,把他画的大红大绿的关云长贴在灶边的墙上,大堰河,会对她的邻居夸口赞美她的乳儿;大堰河曾做了一个不能对人说的梦:在梦里,她吃着她的乳儿的婚酒,坐在辉煌的结彩的堂上,而她的娇美的媳妇亲切的叫她“婆婆”大堰河,深爱她的乳儿!大堰河,在她的梦没有做醒的时候已死了。她死时,乳儿不在她的旁侧,她死时,平时打骂她的丈夫也为她流泪,五个儿子
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