中国房地产上市公司土地储备分析研究.doc
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4、学院教务部印制 中国房地产上市公司土地储备分析研究摘要:本文选取了重点上市房地产公司为研究对象,本文采用空间分析和数据分析相结合。整体分析和局部分析相结合的分析方法。空间分析通过ArcGIS分析房企2008-2010年在中国土地储备地域分布。数据分析其2008-2010年土地储备量和开发速度。最后选取万科、碧桂园和绿地三个房地产公司逐个分析。结果表明:房地产公司近年土地储备地域主要集中在长三角、珠三角和环渤海地区,内地城市储备量开始增多,二三线城市是今后开发的重点。2008-2010年土地储备量逐年增加,但是开发速度却跟不上土地储备的速度。因此,本文的研究为房地产和政府提供决策支持。关键字:A
5、rcGIS 土地储备 空间分析和数据分析Abstract:This paper selects the object of focus listed real estate company, using spatial analysis and data analysis. Overall analysis and local analysis, a combination of analytical methods. The spatial analysis analysis of the 2008-2010 housing prices in Chinas land reserve geo
6、graphical distribution through ArcGIS. Data analysis of the 2008-2010 land reserve and development speed. Finally select the Vanke, Country Garden and green three real estate companies one by one analysis. The results showed that: the real estate company in recent years, the land reserve geographica
7、l mainly concentrated in the Yangtze River Delta, Pearl River Delta and the Bohai Sea region, the mainland city reserves began to increase, the second and third tier cities are the focus for future development. 2008-2010 land reserves increased year by year, but the development speed to keep up with
8、 the speed of the land reserve. Therefore, this study provides decision support for real estate and government.Key Words: 请键入文字或网站地址,或者上传文档。ArcGIS land bank reserve space analysis and data analysis 目 录 摘要1 ABSTRACT11 引言41.1土地储备概论41.2我国土地储备制度41.3研究背景51.4研究目标及意义61.5研究方法及数据来源61.51研究方法61.52评价指标及数据来源72中国
9、概貌和土地储备范围72.1中国概貌72.2土地储备范围83重点房企近年来土地储备空间分布及特征84中国房地产上市公司2008-2010年土地储备量分析95具有典型性代表房企的重点分析115.1万科125.2碧桂园145.3上海绿地集团145.4 小结156 基于开发速度的土地储备167 结论161 引言1.1土地储备概论土地储备最早起源于1896年荷兰的阿姆斯特丹,1904年,瑞典也开始实施土地储备,随后欧洲许多国家都相继开展了该项工作。我国大陆地区第一家土地储备机构-1996年上海土地发展中心,两年后很多城市都纷纷开始实施土地储备制度。由于各国土地所有制、土地管理制度、历史和文化的差异性,各
10、国学者对土地储备的定义也不相同。这里我们从狭义和广义的两个方面来对土地储备进行定义。英国的Harold B. Dunkerley(1983)认为,土地储备是政府在没有需要前,预先取得想当面积的土地,最后将其释放,进行与计划目的相一致的开发,以确保计划有效执行并引导城市合理发展的管理措施。美国的Sylvan kamm(1975)认为,土地储备是一种大规模的土地获取、管理及供应计划,对城市的发展形态和土地价格具有实质性影响。而我国的定义是,指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内,对通过收回、收购、征用或前期开发整理,并向社会提供各类建设用地的行为【1】。土地作为一种自然资源,具有稀缺性,这种稀
11、缺性是指土地因其位置的固定性、面积的有限性而不可再生。随着我国社会的发展,城市化进程的加快。土地需求日益提高,土地资源自身的稀缺性和人类日益增长的经济需求之间就存在不可避免的矛盾。如何在市场经济条件下,科学、有效地搞好土地储备,提高土地储备管理的效率、质量和水平,充分合理、科学的使用好有限的土地资源,已经成为我国城市化进程中不可回避的问题。土地是房地产开发的命脉,是房地产企业的生存之本。土地储备策略是房地产企业战略的重要组成部分,形式多样,不同的企业根据自身的情况有不同的土地储备策略。之所以选取中国上市房地产公司是有两个原因的:一,上市公司在业界是领头羊,具有典型性;二,上市公司数据易于获取,
12、便于分析【2】。1.2我国土地储备制度城市土地储备制度,是政府依照法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换、征用等方法取得的土地进行前期开发、整理,并进行储存,以供应和调控城市各类建设用地的需求,确保政府能垄断土地一级市场的一种管理机制。它是指由城市政府委托的机构,通过征用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式,从分散的土地使用者手中将土地集中起来,并由政府或由政府委托的机构组织进行土地整治与开发,在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后,再根据城市土地年度计划,有计划地将土地投入市场的制度【3】。经过10几年的发展,我国城市土地储备有以下特点:(
13、1) 土地储备的行政性及公益性;(2) 土地储备的统一性与行政性;(3) 土地储备的增值性;(4) 土地储备的地域差异性;(5) 土地储备资金占用量大;目前我国城市土地储备制度的运行模式主要有三个:市场主导型以上海为代表;政府主导型以杭州为代表;行政指导与市场相结合型以武汉为代表;这些典型土地储备制度的建立是我国政府在土地储备制度建立的摸索,在这期间,我国土地储备市场缺乏完整地土地储备法律依据,直至2007年,国土资源部、财政部、中国人民银行联合下发了关于印发土地储备管理办法的通知,对今后的土地储备管理作了规定。只是我国第一部全国性的土地储备管理办法。管理办法的出台,改变了我国土地储备没有全国
14、性的相关法律法规可依的局面。随着土地储备制度的建立和完善,将进一步完善土地储备制度,加强土地调控,规范土地市场运行,促进不动产市场的发展,为我国城市化进程的发展提供资金保障,促进土地集约利用, 避免了土地闲置的问题【4】。1.3研究背景过去由于长期实行土地无偿、无限期划拨使用土地产权不清晰,大多数土地掌握在原使用者手里,政府未能实现垄断城市土地一级市场的供应。致使大量土地收益流失到有关单位和个人手中,还导致城市建设的无规划。除了总量失控,资金流失,更严重的问题是土地闲置化,中央出台了一系列文件来解决土地闲置化的问题。详细文件可以看下面这个表格时间文件规定2007.10关于加大闲置土地处置力度的
15、通知要求严格执行闲置土地处置有关规定,加大处置力度2007.12新城市房地产管理法满一年未动工开发征收土地使用权出让金20%以下的土地闲置费:满两年未动工开发的,无偿收回土地使用权2008.1关于促进节约用地的通知闲置土地增值地价将按20%补交2008.6新版土地出让合同不按期开工竣工要交违约金2009.4关于进一步加强土地出让收支管理的通知首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%2010.9关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知土地闲置姨奶奶以上,不得参与土地竞拍表1为解决上述问题,适应经济发展趋势,土地储备制度的建立正好可以解决这些问题。随着城市化进程的加快,人口的增加,经济的发
16、展,商业用地和住宅用地急剧增加。土地利用与人民群众日益增长的需求产生矛盾,这引起了社会的关注和专家学者们研究的课题。另一方面,随着房价的快速飙升,各大房企在中国大陆开始大量储备土地,甚至出现“地王”,导致土地市场信号失真。土地是房地产开发的命脉,稀缺的土地资源迫使房地产企业大量储备土地。随着国家对房地产市场的宏观调控,大量土地被闲置。截止到2008年年底,去全国土地购置面积达到31.3亿平方米,而全国土地开发量为19.4亿平方米,也就是说还有近40%的土地闲置在开发商手里。这不利于我国经济的健康发展,阻碍了我国土地集约利用原则,因此调整土地利用,解决土地闲置的问题刻不容缓。1.4研究目标及意义
17、(1) 理论意义首先,针对房地产开发企业土地储备,目前我国对土地储备研究尚处于起步阶段,因此,本文利用多种分析方法,大量分析数据的基础上,运用我们所学的GIS专业技术应用到土地储备当中,分析土地利用的多样性,为土地合理利用提供依据。(2) 实践意义房地产开发企业储存多少土地才是合理的?分析土地储备跟各种因素的关系(储备区域,储备量,开发速度等),分析它们之间的关系,减少土地投机,缓解政府调控压力,实现土地开发的高利用率和可持续化发展。1.5研究方法及数据来源1.51研究方法数据分析和空间分析整体和局部分析相结合1.52评价指标及数据来源(1)采用的评价指标土地储备衡量指标土地储备地域变化(2)
18、 数据来源本文搜集了2008-2010年中国十大房地产上市公司土地储备数据,数据具有真实性和可靠性2中国概貌和土地储备范围2.1中国概貌 中国地图:注:图片来源于妮图网 图12.2土地储备范围下列土地可纳入土地储备范围(一) 依法收回的国有土地(二) 收购的土地(三) 行使优先购买权的土地(四) 已办理农用地专用、土地征用批准手续的土地(五) 其他依法取得的土地【4】3重点房企近年来土地储备空间分布及特征2008年重点上市房企土地储备空间分布:图22008年土地储备主要分布在长三角地区、珠三角以及环渤海地区。其他的主要集中在武汉,重庆等地区。房企土地储备地域选择还是以一线城市为主,二线城市土地
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