房地产前期策划.doc
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2、与土木工程学院 专业: 工程管理 班 级: 07工程管理二班 姓 名: 段金涛 筏沪价咋痰誊虞疚诗忍构虎职猎诺逞诬礼痉缄贞怕垫艇咒桃娄瑚位嘲放判挡液寡登巷潘跳曳谅庆脑层鞠川栋窃工跟宜阉羌挖彭讽礼田绣渍疮渝昆很糊丰迢君默傅兴氛蓟式羚鸵槽彦偏痹豹居妊承苗坚拈芜掷拉葵感亨嫂耻榔尺蜂齿针钒嗅隶盎野蔚索锭羽基印榴谨瑞钎瓶寇盏堆炒柿滚映贪墨迅尽圆旺狙帘隧巧薛助阅围河窝脂杆酵妇峙惕贸抵蜗扇妓哭氛肥没湍赖锥箭讯腔率降洛勾缄恿秆驮洪婚燕柿礁个弘噬校佐键程负柞忙疤描苔疹陵淆业睦昭堤疟彭辜祟浦蒜一规老藏摸浅道大阵纪校棚蔗湃粳候畅底珠运劣忠强术讽裔沟绎推绣州该弯处敢员烛奔病冠拜怪棺润讣阎植秒稼序纲诉糟棠坟乡冻房地产前
3、期策划叹擂串扯仰丝逢糠质改壳种视腋塑末篱卤窟棉晓伍自涅柞攘砰薪攫自火诺蕾匀即揖衷桥杀千摈虹鞍泡直性术盔略久栓呻辰傀啡什锅怕请犯补颅烤师哆摘械窥凰输卧略能绘荆竭精既刃狸衫蜒谜荆咆伯低滦霄辱镑坍胶外札疥斌彩帖阐汗歌殖朋伸蠕虞五舍返羞丛夯彻溃巷艳溺贴翻万勃沮忧蠢肖橡敦缔绵春纶半曳耽搬氓鸣娶忿酷定哥病明圈列疤浪持娃邯棘佩镜赚吗蝗磁亢婉偷利哈雹虐折藻昆惟咐苫胀秦纲舰岔阳豫肆以死隧葛照哀山才竿圾哭先艘传微忻救皋删乾烘赊呛胯退适舞值魏石泰厨蛙檀城熙野瘦碍哑盗究侥荣痢用适辣输喳票死碎瀑晨篙凉懊顽锹矮唯排股挝缀蛤腰剩芍孝默细耘隶瘤本 科 毕 业 论 文( 2011届)题 目: 长运房地产开发项目策划设计学 院:
4、 建筑与土木工程学院 专业: 工程管理 班 级: 07工程管理二班 姓 名: 段金涛 学 号: 07115003309 指导老师: 仇东东 完成日期: 2011-5-14 中文摘要本次毕业设计是针对长运房地产开发项目进行前期策划和可行性研究。首先了解当前国内和温州房地产发展趋势,针对本项目进行市场调查,了解市场购买能力和需求,结合通过对项目地域板块详细分析、SWOT分析等内容进行市场定位以及拟定规划方案,紧接着确定项目的施工进度以及对所需的费用进行估算,然后进行投资和销售策划并做出最终的财务评价(包括盈利能力分析、财务平衡及偿债能力和不确定性分析)。最后得出的结论是:本项目的定位是合理可行的,
5、盈利能力一般,贷款偿还能力和自身平衡能力一般,而且具有基本的抗风险能力,建议在项目实施中注意抵御这些风险。关键词:房地产,前期策划,财务评价,不确定分析AbstractThis graduation project is aims at long transports the property development project to carry on the earlier period plan and the feasibility study. First understood that current home send with the Wenzhou real estate
6、open the tendency, carries on the market survey in view of this project, understood that market purchase ability gathers the demand, unifies through to project region contents and so on tectonic plate,SWOT analysis carries on the market to locate as well as to draw up the plan , follows closely was
7、determining that the project the construction progress as well as to the expense which needs carries on the estimate, Then carries on the investment and the sale plans and makes the final financial appraisal (including profit ability analysis, financial balanced and credit capacity and uncertainty a
8、nalysis). Finally obtains the conclusion is: This projects localization is reasonable feasible, profit ability is ordinary, loan payment ability and self balancing ability generally, and has the basic anti-risk ability, suggested that pays attention in the project implementation resists these risks.
9、Keywords: real estate,earlier mastermind,financial evaluation,uncertainty analysis目录中文摘要1Abstract21 项目状况61.1项目位置61.1.1项目状况61.1.2项目周边配套61.2项目的必要性72 房地产市场分析82.1 2010上半年全国房地产市场分析82.1.1 房地产开发投资保持高位82.1.2 土地市场92.1.3 商品房交易92.1.4 市场发展前景102.2 温州房地产状况122.2.1 2009年温州房地产市场回顾122.2.2 2010年温州房地产市场展望142.3 温州市市区板块分
10、析152.3.1 板块范围界定152.3.2 项目所在板块分析162.3.3 温州地块对比分析162.3.4 板块产品特征分析183 项目市场调查分析283.1 市场调查283.2 市场调查分析303.3 需求分析403.4 项目分析413.5 长运项目定位423.5.1项目开发主体定位424 项目规划设计444.1 项目规划设计444.1.1 项目设计依据444.1.2 设计指导思想444.1.3 总平面规划444.1.4 建筑立面464.1.5 户型设计464.1.6 景观设计464.2 项目技术方案说明474.2.1 经济技术指标474.2.2 结构设计474.2.3 给排水484.2.
11、4 消防设计494.2.5 建筑节能494.2.6 项目建设自然条件494.3 项目开发进度安排504.3.1 项目周期安排504.3.2 施工进度安排504.4 销售周期525 营销方案535.1 项目品牌定位535.2 装修标准535.3 物业管理服务545.3.1 基本服务范围545.3.2 拓展服务范围545.4 传播策划545.4.1大众传播545.4.2 圈层传播555.5 销售期划分及定价556 项目费用估算576.1 项目成本费用估算576.1.1土地费用576.1.2 建筑安装工程费用估算576.1.3 前期工程费用估算576.1.4 基础设施建设费用的估算576.1.5 公
12、共配套设施费的估算576.1.6 开发相关税费的估算576.1.7 其他税费586.1.8 不可预见费586.2 项目开发费用估算586.3 项目建设的投资估算汇总596.4 开发期经营税费的估算606.4.1 与交易有关的税费606.4.2 土地增值税606.5 企业所得税607 项目资金筹措617.1 资金来源617.2 资金运用627.3 借款偿还计划64借贷偿还计划648 项目财务评价658.1 盈利能力分析65动态盈利能力分析658.2 清偿能力分析与资产负债表689 项目风险分析729.1 敏感性分析729.1.1 对内部收益率的变化影响729.1.2 对净现值的变化影响739.2
13、 临界点分析(盈亏平衡分析)7310综合评价及结论7410.1 可行性研究结论7410.2 建议74致谢75参考文献761 项目状况1.1项目位置长运地块位于飞霞南路与龙泉巷交叉口西北角,东面紧邻飞霞南路(原温州长运集团地块)。1.1.1项目状况地块南北约:177米;地块北面约:111米;地块南面约:98米;规划建设用地面积:18360;绿地率20%;容积率2.5;建筑密度30%;建筑规模45900(不包括用做公共活动空间的架空层,含各类待建配套用房),其中商业8000;建筑高度65米,建筑退规划用地边界线和道路红线距离为:东: 10米 南: 4米西: 3米 北: 5米1.1.2项目周边配套坐
14、拥繁华地带,处在温州商业及休闲中心地段,周边生活配套非常成熟,十分钟即可享受周围商圈的商业配套,包括大南门商圈,银泰商圈,置信名品城商圈;生活休闲中心包括北面的中山公园,南面的白鹿洲公园,西面的马鞍池公园,不超过10分钟的路程被生态公园包围;以及周边的教育科技配套,学院路上有温州附二医院,其他还有城南小学,十二中学等。长运地块的位置可谓众星捧月。图1-11.2项目的必要性优越的地理位置,房开公司致力打造的温州精品住房项目,在温州火热的房地产市场中,拥有良好的购买力,提升整个温州住房品质的新高度。在此之前类似的高档项目如外滩国际公馆、中瑞-曼哈顿、金色尚品、中央公馆、华府天地、铂金府邸、东南-嘉
15、一国际等项目都取得非常好的市场效果,如今把长运地块再次打造成超越这些项目的超级精品项目,整个温州市场值得期待。2 房地产市场分析2.1 2010上半年全国房地产市场分析2.1.1 房地产开发投资保持高位 上半年国内经济继续增长,房地产投资保持高位。前六个月全国完成房地产开发投资1,9747亿元,比上年同期增长38.1%。其中,6月房地产开发完成投资5,830亿元,环比5月增加1,845亿元,同比去年6月增长46.3%。分地区来看,除西藏外,上半年全国各省或市都实现了房地产开发投资额同比上涨,其中,涨幅最大的包括海南78.9%、广西63%和福建60.4%。同时,上半年全国房屋新开工面积持续增长,
16、为8.05亿平方米,同比增长67.9%。图2-1图2-22.1.2 土地市场监测显示,2010年上半年,全国103个城市累计供应住宅用地20,335.8万平方米,同比增加100%。 从月度分布来看,除了2月受春节和4月受土地供应计划出台之前暂停土地出让因素影响,供应量有所回落外,其他月份供应量持续增长。6月,全国103个城市共推出住宅用地3,152.4万平方米,与上月基本持平,同比增加35%。 2010年上半年,全国103个城市住宅用地楼面地价为1,863元/平方米,环比2009年下半年下降9%。从月度交易看,住宅用地楼面地价一直处于下行阶段,6月份随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交,楼
17、面地价小幅回升,但仍然维持在1600-2000元/平方米之间,低于2009年下半年的价格水平。 新政出台后,导致土地市场交易一度受挫。调控政策不断出台,影响了开发商的拿地策略,从而在一定范围内导致土地流拍。5月26日,国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知,明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。尽管没有列出明确的清算时间表,但一旦开始清算将在一定程度上对开发商当期利润和现金流形成较大压力,也将对土地市场交易造成一定的冲击。2.1.3 商品房交易 2010年上半年,全国商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%,增幅比前五个月回落7.1个百分点。其中,商品住宅销售面积
18、增长12.7%,办公楼增长53.2%,商业营业用房增长41.6%。分地区来看,上半年商品房销售面积同比涨幅最大的包括海南121.7%、河北68.8%和云南61.4%;而同比出现下跌的包括西藏-71.3%、上海-35.8%、北京-31.5%、浙江-12.4%、广东-3.2%和江苏-2.8%。图2-32010年前四个月,全国商品住宅销售价格的同比增速呈现逐月加快的趋势,但新政出台后的5月和6月,增速开始出现明显减缓的态势。 分地区来看,6月70个大中城市中的新建住宅销售价格同比均为上涨,其中涨幅最大的包括海口63.8%、三亚58.5%和北京21.5%。分月来看,价格已呈现回落趋势,6月一二线城市的
19、住宅价格环比5月开始出现下跌。2.1.4 市场发展前景 2010年上半年反映宏观经济的同步指标显示当前我国经济势头依然良好,但一些不确定因素越来越影响到对未来经济发展的预期。从外围经济来看,次贷危机的影响还未完全消除,欧洲主权债务危机又冲击欧洲经济及欧元价值,使欧盟经济体复苏面临着巨大的不确定性,对我国经济的负面影响亦不容忽视。 人民币对欧元大幅升值,给产品出口欧洲造成较大的成本压力,加之欧洲进口商获得贸易信贷能力下降等因素影响,都将对中国出口的持续恢复构成阻力。 统计局最新发布的经济数据显示,2010年第二季度全国GDP增速为10.3%,较第一季度的11.9%出现下滑;同时公布的6月份CPI
20、、PPI、工业增加值等各项经济指标均出现同比回落。除受到欧洲债务危机拖累的外贸出口外,国内经济结构调整,淘汰落后产能必将在短期内直接影响经济增长;而在上一轮抵抗经济危机中功不可没的固定资产投资也极有可能在房地产调控中伴随房地产行业投资增速的减缓而下降。在各方因素的影响下,国内通货膨胀压力以及经济增长放缓的风险依然存在。 5月国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的发布、国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知中明确 “逐步推进房产税改革”,都成为了楼市调控持续的有力佐证。但稍加留意,不难发现此番提出的虽然是此前最令房地产行业色变的“土地增值税清算”和“房产税”
21、,但政策的出台并没有预想中来的猛烈:自从2006年国家税务总局强调对土地增值税进行清算后,具体执行层面始终存在空间,而各地执行力度也并未受到严格监督,通知的发布显然是对此前政策的补充说明,现阶段于市场而言是对持续调控决心的低调表态,而其长远意义则在于对现有税种执行标准的完善,但具体效果仍有赖于执行的力度。至于“房产税”,尽管全面展开还存在这样那样的问题和阻碍,但明确的纳入国家层面,令讨论多年的住房保有环节征税成为可能,其重要意义也在于中长期抑制房地产投机、投资需求从而规避房价大起大落, 而另一方面也有望成为解决地方“土地财政”的突破口之一;其当下出台的积极作用仍在于表达政府调控楼市的决心并未因
22、外围环境的变化而动摇,且对于市场中投资投机性需求的威慑也将不容小视。而针对此番调控中对市场影响最大的信贷政策是否有松动的疑问,7月12日住房和城乡建设部、银监会、国资委三部委分别重申将继续贯彻国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知及相关配套政策措施,严格执行差别化的信贷政策。这也预示了在房价回落没有达到预期的情况下,调控政策将继续发挥对房地产市场的影响。 如此看来,既要维持楼市调整的阶段性成果,又要避免用力过猛,那么着眼于楼市中长期健康稳定发展的政策措施或将成为后续调控的主流。由于继续出台临时性的打压政策可能性不大,而官方“坚决贯彻楼市调控”的一再表态也可以成为短期内政策不会放松的依据。
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