房地产公司城市评价报告成果标准作业指引模版.doc
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1、城市评价报告成果标准作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人 以下指标和内容是集团业务拓展部提交的城市评价报告中必须涵盖的部分,除此之外,业务拓展部也可根据项目的具体情况增加其他内容,以期对项目的市场前景和盈利前景进行详尽说明;业务拓展部在提交城市评价报告时,必须一并提交城市评价报告核心指标简表。指标简表见附件。目 录一、运作可行性指标3(1) 城区面积、主城区(或建成区)面积(连续5年)3(2) 常住人口(连续5年)3(3) GDP、人均GDP(连续5年)3(4) 商品住宅年销售面积(连续5年)3(5) 商品住宅年销售额、销售均价(连续5年)4(6)
2、土地机会4(7) 政府配合效率4二、市场趋势预测定性指标4(1) 产业结构特征及产业发展趋势4(2) 民营经济发展状况4(3) 房地产发展水平5(4) 未来城市规划及重大建设项目5(5) 地方政策导向5(6) 重大城市活动5(7) 城市集聚效应及重大经济发展机会5三、城市市场趋势评价指标5(1) 新开工面积 / 施工面积(连续5年)5(2) 施工面积 / 销售面积(连续5年)6(3) 施工面积 / 竣工面积(连续5年)6(4) 预售面积 / 批准预售面积(连续5年)6(5) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额(连续5年)7(6) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积(连续5年)7(7
3、) 商品住宅价格增幅 / 人均GDP增幅(连续5年)7(8) 投资性购买所占的比例(连续5年)7(9) 房价收入比(连续5年)8(10) 新建商品住宅空置率(连续5年)8(11) 租金 / 价格比(连续5年)8(12) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅(连续5年)9(13) 商品住宅价格增幅 / (人均消费支出人均储蓄余额)增幅(连续5年)9(14) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额(连续5年)9(15) 个人购房信贷比(连续5年)10四、附件:指标定义和数据来源要求、城市评价报告核心指标简表1一、运作可行性指标(1) 城区面积、主城区(或建成区)面积(连续5年)城区面积
4、指以“区”为行政单位的土地面积之和;主城区(或建成区)面积指依据各城市实际情况、体现城市居民生活、消费心理的传统意义的城市行政单位土地面积之和。(2) 常住人口(连续5年)分别给出全市常住人口和市区常住人口20052006200720082009全市常住人口市区常住人口全市增幅市区增幅根据(1)、(2)计算城区人口密度。同时需提供主城区(或建成区)各行政单位人口密度。(3) GDP、人均GDP(连续5年)20052006200720082009GDP人均GDP增幅必要时需尽量提供主城区(或建成区)人均GDP指标。 (4) 商品住宅年销售面积(连续5年)20052006200720082009商
5、品住宅年销售面积主城区(或建成区)住宅年销售面积增幅90平米以下商品住宅销售面积占整个销售面积比例(5) 商品住宅年销售额、销售均价(连续5年)20052006200720082009商品住宅年销售额商品住宅销售均价主城区(建成区)商品住宅销售均价增幅(6) 土地机会 一级市场: 包括至少2年当地国土局年度推地计划、土地市场竞争程度、地价水平等(住宅用地)。要重点关注、说明政府推地计划中70%的 90平米以下住宅的土地供应及执行情况; 二级市场:重点关注城市二级土地市场机会、活跃程度;要求提供城市当前的存量土地总量及分布情况,同时要估算这些存量土地进入房地产市场的年度供应量。(7) 政府配合效
6、率对于已经进入的城市,通过开发部门人员以及销售备案工作人员的感受说明当地政府的工作配合效率以体现当地政府的工作效率。对于未进入的城市,通过市场调研人员的现场感受来说明。二、市场趋势预测定性指标(1) 产业结构特征及产业发展趋势 主要介绍历年三次产业所占比重,以及对当地经济和居民收入产生重要影响的支柱产业的发展趋向。(2) 民营经济发展状况 主要指民营经济对GDP的贡献程度。民营经济发展好的地方,个体私营企业主群体较大且支付能力较高,是中高端住宅市场的潜在消费群体。(3) 房地产发展水平包括产品开发水平、营销水平、知名品牌开发商的数量及三级市场发展情况等。(4) 未来城市规划及重大建设项目重点阐
7、述城市重大规划以及该规划对城市发展的重大影响,同时要分析城市重大建设项目对房地产市场的影响。(5) 地方政策导向包括拆迁政策、土地政策、消费政策情况等。要说明该城市的项目预售条件、房地海产市场管理方面的相关税费(6) 重大城市活动包括是否承办大型会展、活动等,如奥运会、世博会、亚运会、城运会等。(7) 城市集聚效应及重大经济发展机会分析城市对人口和外地住宅购买力的集聚现状和这种效应的发展趋势。分析影响一个城市的重大发展机会。主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握和判断。三、城市市场趋势评价指标 (1) 新开工面积 / 施工面积(连续5年)指标的意义:该指标也
8、称开复工率,是重要的前瞻性指标。新开工面积反映12年后的预售供应量和23年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低,反映了当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。该比值的异常变化,结合近年来新开工面积的增幅,可以预示下一年度施工面积/销售面积比值的变化趋势。20052006200720082009商品住宅新开工面积商品住宅施工面积新开工面积/施工面积(2) 施工面积 / 销售面积(连续5年)指标的意义:施工面积反映了12年内的期房和现房供应量;施工面积/销售面积比值的变化反映供求是否平衡发展,该指标的异常变化能对下一年度的价格走势起到一定预示性作用。2005200620072008
9、2009商品住宅施工面积商品住宅销售面积施工面积/销售面积注:1.在此仍需提供主城区(或建成区)各年商品住宅销售面积数据; 2.在此需提供城市90平米以下住宅各年施工面积、销售面积数据 。(3) 施工面积 / 竣工面积(连续5年)指标的意义:施工面积/竣工面积比值的变化也在一定程度上反映市场供求是否平衡发展,从一个侧面体现城市房地产开发周期及房地产开发水平。20052006200720082009商品住宅施工面积商品住宅竣工面积施工面积/竣工面积 (4) 预售面积 / 批准预售面积(连续5年)指标的意义:即期消费指标,反映当前商品住宅预售情况,该指标合理区域在0.8-1,在一般情况下不应大于1
10、。 20052006200720082009商品住宅预售面积商品住宅批准预售面积商品住宅预售率 (5) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额(连续5年)指标的意义:此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指标。20052006200720082009房地产开发投资额固定资产投资额房地产开发投资额/固定资产投资额(6) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积(连续5年)指标的意义:此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。当比值大于1时,提示开发商手中待开发土地数量增加。20052006200720082009新增住宅用地可建面积商品住宅新开工面积比值(7) 商品住宅
11、价格增幅 / 人均GDP增幅(连续5年)指标的意义:该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内,房价上涨的空间的大小以及购房者价格承受能力的消长。一般而言,将实际利率值作为房价涨幅的下限,低于此值,房地产投资没有效益;但是房价上涨也不能过快,通常情况下,房价的涨幅应与GDP的增幅或收入的增幅相接近。20052006200720082009商品住宅价格增幅主城区(建成区)商品住宅价格增幅人均GDP增幅比值要求:图表说明。(8) 投资性购买所占的比例(连续5年)指标的意义:投资性购买所占比例是判断房地产泡沫的重要指标。在一个价格平稳的市场中,以居住为目的的购房者居多或长期投资为主,这样的市场
12、结构稳定,抗市场波动能力较强,而在一个房价上涨过快的市场里,房价的快速上涨刺激了投机者的增加,以短期获利为目的的投机行为反过来又会加剧房价的上扬速度。我们把购房者中投资所占比例确定在一定范围之内,才能判定一个市场是否健康理性,国际上的警戒标准为20%。20052006200720082009投资性购买所占的比例外地人购房比例(9) 房价收入比(连续5年)指标意义:将某城市各个年度的房价收入比进行纵向比较可以发现近年来房价增长与收入增长的匹配程度;将各城市的房价收入比进行横向比较可以反映个城市的房价透支程度和未来增长空间的相对大小。20052006200720082009房价收入比(10) 新建
13、商品住宅空置率(连续5年)指标的意义:空置率是用截止到报告期(某年)期末空置一年以上的商品住宅面积除以近三年新建商品住宅竣工面积之和。主要是反映报告期当期(某年)商品住宅的空置情况,也能体现新房供应和需求的匹配状况。空置率过高过低既表示市场的过冷过热,又将引发商品住宅价格的波动。20052006200720082009商品住宅空置面积(空置一年以上)近三年新建商品住宅竣工面积新建商品住宅空置率(%)(11) 租金 / 价格比(连续5年)指标的意义:主要反映买房租房的成本差,从侧面反映房价水平是否合理。典型住宅1典型住宅2典型住宅3年租金销售总价租金/价格数据来源:典型楼盘调研。(12) 商品住
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