房地产开发企业执行.doc
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4、行小企业会计准则的特殊考虑房地产开发企业执行小企业会计准则的特殊考虑_财会信报_ZCOM.COM杂志门户-/ 小企业会计准则中没有关于房地产开发企业核算的专门规范,但从事房地产开发的小企业,在会计核算上有着其行业特点,为保证其实现从小企业会计制度、房地产开发企业会计制度向小企业会计准则的平稳过渡,本文在小企业会计准则现有规范的基础上,根据房地产开发企业的自身特点和核算需要,补充、增设若干会计科目和账务处理规范,并对房地产开发企业的特殊经济业务,如出租产品和周转房的核算、房屋建筑物成本和土地成本的核算等提出专门方法。 会计科目的使用和增设 小企业会计准则所设置的会计科目,多数情况下仍适合房地产开
5、发行业中的小企业使用,但由于房地产开发企业的自身特点,小企业会计准则涉及到的科目名称、成本核算方法,还需要按照房地产开发行业的特点进行适当调整:1.分别将“生产成本”科目改为“开发成本”科目,“制造费用”科目改为“开发间接费用”科目,“库存商品”科目改为“开发产品”科目。 2.增设“出租开发产品”科目;如果企业已将开发产品用于拆迁户作临时周转房使用,还应增设“周转房”科目。“出租开发产品”、“周转房”都属于流动资产,编制资产负债表时纳入“存货”项目列报。 主要账务处理 (一)购地和开发的基本账务处理 1.购地。企业购买土地使用权用于房地产开发:(1)如果一块地只作为一个小区等计量单位开发,可直
6、接借记“开发成本”科目,贷记“银行存款”等科目;(2)如果购得的地块大,需要切块开发的,可先在开发成本中设置“待转土地开发成本”明细科目,尔后按已投入开发的区块分别转入开发成本。 2.发包和验收:(1)预付工程款:根据施工合同预付给承包建筑商工程款,借记“预付账款”科目,贷记“银行存款”等科目。(2)分配间接费用:将间接开发费用分配计入开发成本,借记“开发成本”科目,贷记“开发间接费用”科目。(3)结账:与承包单位结算工程款,借记“开发成本”科目,贷记“应付账款”、“预付账款”、“银行存款”等科目。(4)验收:开发项目经验收合格交付销售时,借记“开发产品”科目,贷记“开发成本”科目。 (二)开
7、发费用的核算 1.资产负债表日,应将本期应付职工工资,应计提的由企业负担的劳动保险费用、住房公积金、工会经费等,按职工的工作部门和服务对象进行分配,借记“开发成本”、“管理费用”、“销售费用”、“开发间接费用”等科目,贷记“应付职工薪酬”科目。 2.发放职工工资时,按应发金额,借记“应付职工薪酬”科目,按代扣应由职工个人负担的劳动保险费用等,贷记“其他应付款”等科目,按代扣职工个人所得税,贷记“应交税费应交个人所得税”科目,按实发金额,贷记“库存现金”、“银行存款”等科目。 3.向劳动保险机构、住房公积金管理机构、工会缴纳相关费用时,按应由企业负担的金额,借记“应付职工薪酬”科目,按应由职工个
8、人负担的金额,借记“其他应付款”科目,按应缴金额,贷记“银行存款”等科目。 4.企业开支属于财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知(财企2009242号)、国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知(国税函20093号)文件规定应列入职工福利费的各项支出,实际开支时,借记“应付职工薪酬”科目,贷记“库存现金”、“银行存款”等科目;期末,按照与工资分配相同的原则和方法进行分配,借记“开发成本”、“开发间接费用”、“销售费用”等科目,贷记“应付职工薪酬”科目。 5.企业支付给职工解除劳动关系补偿金,按应付金额,借记“管理费用”科目,贷记“应付职工薪酬”科目;实际支付时,借记“应付职
9、工薪酬”科目,贷记“库存现金”、“银行存款”等科目。 原材料、包装物的耗用、低值易耗品摊销、固定资产折旧、无形资产摊销等会计业务,从事房地产开发的小企业与其他小企业的账务处理基本相同,此处不另列举。期末,应按企业成本核算办法的规定,将开发间接费用余额分配计入有关成本核算对象,借记“开发成本”科目,贷记“开发间接费用”科目。 (三)商品房预售和销售的确认 1.预售。企业按规定接受客户购房预付款,按实收金额,借记“银行存款”等科目,贷记“预收账款”科目。 2.销售:(1)企业将开发产品交付购房客户时,应确认收入实现,按预收房款金额,借记“预收账款”科目,按应收的剩余价款金额,借记“银行存款”等科目
10、,按确认的销售收入,贷记“主营业务收入”科目;(2)期末,应按本期销售房地产按规定方法计算的实际成本,借记“主营业务成本”科目,贷记“开发产品”科目。 (四)税收 1.营业税。营业税暂行条例及其实施细则规定:(1)营业税纳税义务发生时间为纳税人销售不动产并收讫营业收入款项,或者取得索取营业收入款项凭证的当天;(2)纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 以上有关预收款纳税义务发生时间的规定,不与会计上确认收入直接挂钩,但账务处理仍然是借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税费应交营业税”科目。 2.企业所得税。国家税务总局关于印发的通知(国
11、税发200931号)文件,专门规范了房地产开发经营业务企业所得税处理办法,该办法篇幅较长,内容丰富,其主要规定精神:(1)企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入,应确认为销售收入的实现。(2)企业销售未完工开发产品取得的收入(合同规定收入),应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入应纳税所得额。开发产品完工后,再据实计算计税成本和实际毛利额,在完工当年进行应纳税所得额的差额调整。实际上,完工销售之前所征所得税按预征处理。(3)销售未完工产品的预计毛利率,文件规定由省级国税局、地税局按开发项目所在地域在规定幅度内确定,高限不低于15%;低限不低于5%。 预征企业
12、所得税的账务处理,与正常情况下计算应交所得税相同,即借记“所得税费用”科目,贷记“应交税费应交所得税”科目。小企业会计准则下所得税核算统一采用应付税款法,因此无须确认递延所得税资产或者递延所得税负债。 出租开发产品和周转房 随着房地产交易业务趋淡和门面房的大量开发,土地积压、商品房积压,特别是门面房积压问题显得突出,于是出租开发产品成为房地产开发企业的一项重要业务,而会计核算也应随之规范化。 (一)出租产品及其成本费用和收入 1.待售转为出租。待售房地产转为出租产品,应按出租房产、土地使用权的账面价值(原价),借记“出租开发产品成本”科目,贷记“开发产品”科目。 2.摊销、维修及租金收入:(1
13、)企业应按月计提出租产品摊销,摊销额计算可与房产折旧或土地使用权摊销同步。计提摊销时,借记“其他业务成本”科目,贷记“出租开发产品累计摊销”科目。(2)发生的维修费用,借记“其他业务成本”科目,贷记“银行存款”等科目。(3)收到或应收租金,借记“银行存款”、“应收账款”等科目,贷记“其他业务收入”科目。 3.出售。企业将出租产品作为商品对外出售,按收到或应收价款,借记“银行存款”、“应收账款”等科目,贷记“主营业务收入”科目;同时,按出售的原出租产品账面价值,借记“主营业务成本”科目,按出售的原出租产品已提摊销,借记“出租开发产品累计摊销”科目,按出售的原出租产品原价,贷记“出租开发产品成本”
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