2011房地产估价师制度与政策讲义4.doc
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4、收集体土地补偿的范围和标准补偿原则:在征地告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。补偿依据和类别:根据土地管理法的规定,征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。物权法还规定,除要依法足额支付上述费用外,还应当安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。(一)土地补偿费土地补偿费是征地费的主要部分,是国家建设征用土地时,为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而向其支付的款项。国家建设征收土地,由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为:(1)征收耕地的补偿费,为该
5、耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。土地补偿费=前三年平均产量补偿倍数(2)征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。(二)安置补助费国家建设征收土地,除支付补偿费外,还应当支付安置补助费。安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍,即人均耕地平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍
6、。安置补助费:被征收耕地前三年平均年产值补偿倍数征收其他土地的安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费标准规定。在人均耕地特别少的地区,按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省级人民政府批准,可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发200428号)进一步完善征地补偿的办法,规定依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使被征地农民保持原有生活水平的,不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的,省、自治区、直辖市人民政府应当批准
7、增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价,征地补偿做到同地同价,国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。对有稳定收益的项目,农民可以经依法批准的建设用地使用权入股。例题1:某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷,国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷,该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中,不正确的是()。(2005年试题)A不需农村集体经济组织统一安置的人员,安置
8、补助费发放给个人B该耕地的土地补偿费最少为60万元C每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D由国家支付土地补偿费,由用地单位支付安置补助费答案:D解析:征收耕地的补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。国家建设征收土地,由用地单位支付土地补偿费。国家建设征收土地,用地单位除支付补偿费外,还应当支付安置补助费。例题2:某市因城市建设需要征收郊区农村集体土地,经调查确认,被征地前三年平均年产值为700元亩。按照标准,每一个需要安置的农业人口的安置补助费应为( )。(2002年土地管理基础试题)A42007000元 B14002800元C28004200元 D42005600元答案:C解析:
9、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地征收前三年平均年产值的4-6倍,但每亩耕地的安置补助费,最高不得超过其年产值的15倍。具体计算公式如下:安置补助费=被征收耕地前三年平均年产值补偿倍数。700元亩4=2800元,700元亩6=4200元。例题3:对有稳定收益的项目,农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。 ( ) (2007年试题)答案:解析:国务院关于深化改革严格土地管理的决定规定,对有稳定收益的项目,农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。(三)地上附着物和青苗补偿费等被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地
10、下建筑物和构筑物,如房屋、水井、地上(下)管线等。青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。征收城市郊区的菜地,按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。城市郊区菜地,是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。例题:被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由( )规定。A国务院 B国土资源部C省、自治区、直辖市 D县答案:C解析:被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。(四)临时用地补偿征用临时用地,应当与农村集体经济组织签订临时用地协议,并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征收该土地标准计算的土地补偿费和安置补
11、助费的总和。(五)合理使用土地补偿费、安置补助费土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员,安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员,补助费发放给个人。例题1:征收集体土地的补偿费归( ) 所有。 (2010年试题)A县级以上人民政府土地管理部门 B乡(镇)人民政府C土地使用者 D农村集体经济组织答案:D解析:土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员,安置补助费由农村集体经济组织
12、管理和使用;由其他单位安置的人员,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员,补助费发放给个人。例题2:征收集体土地,土地补偿费应当归()所有。(2005年试题)A县级以上人民政府土地管理部门 B 乡(镇)人民政府C农村集体经济组织 D 土地使用者答案: C解析:土地补偿费归农村集体组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。例题3:下列关于征地的表述中,正确的有()。(2004年试题)A根据(宪法)规定,集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C征地安置补助费归农村集体组织所有D土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被
13、征用前3年平均年产值的30倍E征地时所称的地上附着物包括地下管线答案:ADE解析:在征地告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员,安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员,补助费发放给个人。例题4:下列关于征收集体土地的补偿费用的表述中,正确的有( )。(2006年房地产经纪人试题)A土地补偿费归农村集体组织所有B安置补助费不得发放给农民个人C地上附着物和青苗补偿费归农村集体组织所有D地上附着物和青苗补偿费归农民个人所有E地上附着物和
14、青苗补偿费归其所有者所有答案:AE解析:土地补偿费归农村集体组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员,安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员,补助费发放给个人。五、征收集体土地的工作程序根据土地管理法实施条例和建设用地审查报批管理办法(国土资源部令第3号),征收土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地一般按照下列工作程序办理:(一)申请用地建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明和图件,向土地所在地的县级以上地方人民政
15、府土地管理部门申请建设用地,同时填写建设用地申请表,并附下列材料:建设单位有关资质证明;项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件;土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;初步设计或者其他有关材料;建设项目总平面布置图;占用耕地的,提出补充耕地方案;建设项目位于地质灾害地区的,应提供地质灾害危险性评估报告;提供地价评估报告。(二)受理申请并审查有关文件县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批工作,对应受理的建设项目,在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案,编制建设项目用地呈报说明书,经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。注:建设用地项
16、目呈报材料“一书四方案”包括:建设项目用地呈报说明书,农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。例题:按照规定,县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批;对应受理的建设项目,在( )日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案,编制建设项目用地呈报说明书,经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。A30B45C60D90答案:A解析:县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批工作,对应受理的建设项目,在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案,编制建设项目用地呈报说明书,经同级人民政府审核同意后报上一级土
17、地管理部门审查。(三)审批用地有批准权的人民政府土地行政管理部门,收到上报土地审批文件,按规定征求有关部门意见后,实行土地管理部门内部会审制度审批土地。(四)征地实施经批准的建设用地,由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施。(1)征地公告。公告的内容包括:批准征地的机关、文号、土地用途、范围、面积、征地补偿标准、农业人口安置办法和办理补偿的期限等。(2)支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。(3)安置农业人口。(4)协调征地争议。例题:经批准的建设用地,由( )组织实施。A建设单位B被征收土地所在地的市县人民政府土地管理部门C被征收土地所在地的市县人民政府建设部门D被征收土地所在地的市县人
18、民政府答案:D解析:经批准的建设用地,由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施。(五)签发用地证书(1)有偿使用土地的,应签订土地使用权出让合同;(2)以划拨方式使用土地的,向用地单位签发国有土地划拨决定书和建设用地批准书;注:国有建设用地划拨决定书。国有建设用地划拨决定书自2008年7月1日起执行。国土资源部1999年印发的国有土地划拨决定书同时停止执行。(3)用地单位持土地使用权出让合同或相关材料办理土地登记手续。(六)征地批准后的实施管理建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前,应进行跟踪和管理,其主要任务是:会同有关部门落实安置措施;督促被征地单位按期移交土地;处理征地过程的各种争议;
19、填写征地结案报告。(七)建立征收土地档案建立征收土地档案的基本要求:一是整理和收集征收土地过程中形成的各种文件;二是收集存档的文件一律要原件;三是市、县范围内的土地档案应统一格式。征收土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的土地,由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案,编制建设项目用地呈报说明书,经同级人民政府审核同意后,报上一级土地行政主管部门审查。只征收农民集体所有建设用地的,市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订征收土地方案和供地方案。例题:某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市,拟建一经济适用住房小区,小区占地面积为44公顷,其中10
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- 2011 房地产 估价师 制度 政策 讲义
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