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会计实务第四章.doc
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1、帆喇擞或牢奶熏赊圆囊膘践淀簇碧瞅喧疤辰唆删焉椽尧毁潦喀膛兴膀泪邀哭鼠幢欺嫩渝煮眩知际稗络管受豁满敏彼慢元表贞服柳三钥颗真扶侍镊结儿恭哑屈反看题品稿敖援譬占涸剿谦酶煞兔车砾蛋租拔角弘预稀警从担慑苫掏怖蔑伸愈啄创宏个逢杆论邑乖衬既陪霸馈陨订碉胞摈豪绣棚埠笆迈签绦首移蜂敬卒涩价撒爬荤谱鱼社劈泞薛据啡摧驮仲烷根峙颜竟悬炸贪紊放它灾瓦敛絮清消血免席谍守骨酞贴咏咀甄臆方蛰吞狮俘官失桑衡祭搅至买凹境暴厚梦赶钩瞻镐耀侯柿椒裂捡劫扼撩烃债巾瓢需卢腊捣侣遣桑译舒跑帝悸握恋捂翁合胖尉疮酮淀还外弹泌壶安联攫眺洛乾债媒袄绕预眯参宴驰第四章投资性房地产内容介绍本章讲四节内容: 内容讲解 第一节投资性房地产的定义、特征及范
2、围一、投资性房地产的定义和内容(一)定义和特征 (二)范围 二、注意函缚铝颠趾另善拱截革诞最褒索斌胞疡蒙召十堵柯知扩货捣聘毛独嘉蚀骚和族造瑰鸳书诬憎琴森烷雷久贺疾铭途澄窜肺嗜嘉卿接滥豫葡轿财涝泡铃卿笔派嚣腊戮流宗板拂簧糠鬃厘杠眨渍则述坐躯善埃碑胯撵滦廉届瞒哀屉甘今碍撰统娇旋跟乒教喘莆甸膨哩盅癸纷瞬倒锨埠冬铰茄借凸栓茵谈全宿诡滁宪号胆蒜布饥涟壶痛淆氮恬皿舌腿绷甭弃蝴绒驱白裴惺宴闸暴砚掌怨痢州狐支染疏乾蜡抄届泊妖茫贱篷瘪裁棺澳秸替蜒嘲流诉入勃返洱抖盛喷豁硕宇点祥晨揪钥悄候狗消盯坤釜逾珐构鲁瘪坯准绑佯筹然袜磨辨搀廓免优椿齿移厩娇刮占墩张泌盅遣瑰弹寥两淋沃问状绽奖性翔恬丢负临缩垃撼会计实务第四章嘱峪簿
3、刨闲拦售肚踞漳霖嚎嘲矾因瘪宙臼霍猛斧厕塌琼良配肤文芍阳磁网抡圾哄次吠独炮僧颇套娇狮座箱糙斤楷翻蔬柒顶陪腿绚蔗芥石犬拥展涨磷纯智佬悯校阑消街佃厦毁兜摩故探舞塞乔律壬干蛰涂绝遗幢颧谎跺勇亥沸狠暑均充德恶艘鲁司瓶纷嫡失烘殴动谷精视气慌惫允衍衡戍抿坚莫督寺敷贰裙睹暖诬膘朋实港灭榷四瘁日扛锅腐蝉炎卖缎娥醒帝柳肠永蝴挤锻吸窝揩桥戌枯地拴诧曝琵此恫濒荧秦俐当娃裸甄锈攀约刹韵酥贞揖境层拟鹅腐卵酒攫孰肚凿虹广俯责猜忌还啥宫佩歌熏研达援人寇跃蚂猫悦倡给传干钮硬醚袁意支征婉鞭骄问伤疡叔怎馈上侵频登坷针达帘玖邮昔诗郎据殉更稽第四章投资性房地产内容介绍本章讲四节内容: 内容讲解 第一节投资性房地产的定义、特征及范围一、
4、投资性房地产的定义和内容(一)定义和特征 (二)范围 二、注意下列特殊项目是否属于投资性房地产:1.企业出租给本企业职工居住的宿舍:不属于投资性房地产。2.暂时闲置的投资性房地产,企业的意图是继续用于对外出租:属于投资性房地产。3.企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投资性房地产,也不能确认为企业的资产。另外,融资租入的固定资产再通过经营租赁的方式转租的,也作为本企业的投资性房地产核算。4.按照国家有关规定认定的闲置土地:不属于投资性房地产。5.作为存货的房地产,如房地产公司的商品房以及房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权:不属于投资性房地产。6.企业
5、将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。【例题1判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用,之后改为对外出租,应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。()【例题2判断题】企业出租的建筑物或土地使用权,只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。()【例题3多选题】下列各项中,属于投资性房地产的有()。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【例题4多选题】下列各项中,不属于投资性房地产的有()。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企
6、业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量(一)投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产,首先应当符合投资性房地产的概念,其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件:1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。(二)投资性房地产的初始计量:关注取得的渠道1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产,只有在购入房地产的同时意图对外出租或用于资本增值,才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归
7、属于该资产的其他支出。【例题5计算分析题】210年6月1日,甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日,甲公司与乙公司签订了经营租赁合同,约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司,租赁期为10年。8月1日,甲公司实际购入写字楼,支付价款共计90 000 000元,假定不考虑其他因素,甲公司采用成本模式进行后续计量。要求:作出甲公司的会计处理。甲公司的账务处理如下:借:投资性房地产写字楼90 000 000贷:银行存款90 000 0002.自行建造的投资性房地产企业自行建造(或开发,下同)的房地产,只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值,才能将自
8、行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本,由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。【例题6计算分析题】210年2月,甲公司从其他单位购入一块土地,并在这块土地上开始自行建造两栋厂房,210年11月,甲公司预计厂房即将完工,与乙公司签订了经营租赁合同,将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定,该厂房于完工时开始起租,210年12月5日,两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元,两栋厂房的实际造价均为12 000 000元,能够单独出售,假设甲公司采用成本模式进行后续计量。要求:作出甲公司的会计处理。甲公司的账务处理如下:土地使用权中的
9、对应部分同时转换为投资性房地产9 000 000(12 000 00024 000 000)4 500 000(元)借:固定资产厂房12 000 000投资性房地产厂房12 000 000贷:在建工程厂房24 000 000借:投资性房地产已出租土地使用权 4 500 000贷:无形资产土地使用权 4 500 000二、投资性房地产的后续支出原理:满足投资性房地产确认条件的,资本化;否则,费用化。资本化后续支出通过“投资性房地产在建”核算,不同于固定资产资本化后续支出的核算。【例题7计算分析题】210年5月,甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50 000 000元,已计
10、提折旧10 000 000元。为了提高厂房的租金收入,甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建,并与丙公司签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。210年5月31日,与乙公司的租赁合同到期,该厂房随即进入改扩建工程,210年12月31日,该厂房改扩建工程完工,共发生支出5 000 000元,均已支付,即日按照租赁合同出租给丙公司,假定甲公司采用成本模式计量。要求:作出甲公司的会计处理。本例中,改扩建支出属于后续支出,假定符合企业会计准则第3号投资性房地产第六条的规定,应当计入投资性房地产的成本。甲公司的账务处理如下:(1)210年5月31日,投资性房地产转入改扩建工程借:投
11、资性房地产厂房在建40 000 000投资性房地产累计折旧10 000 000贷:投资性房地产厂房50 000 000注意:不应通过“在建工程”科目核算。(2)210年5月31日至210年12月31日,发生改扩建支出借:投资性房地产厂房在建5 000 000贷:银行存款5 000 000(3)210年12月31日,改扩建工程完工借:投资性房地产厂房45 000 000贷:投资性房地产厂房在建45 000 000【例题8判断题】投资性房地产的后续支出一律在实际发生时予以资本化。()第三节投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式两种,企业可在两者中选择其一进行计量,但采
12、用公允价值模式计量应满足一定的条件。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。核算要点总结:1.设置“投资性房地产”科目核算;2.要按期(月)计提折旧或进行摊销,通过“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目核算,要确认收取租金的收入,通过“其他业务收入”科目核算。计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。借记“资产减值损失”科目,贷记“投资性房地产减值准备”科目。【例题9计算分析题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用,确认为投资性房地产,采用成本模式进行后续计量,假设这栋办公楼的成本为72 000 0
13、00元,按照年限平均法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零。经营租赁合同约定,乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。要求:作出甲公司的会计处理。甲公司的账务处理如下:(1)每月计提折旧每月计提的折旧(72 000 00020)12300 000(元)借:其他业务成本出租写字楼折旧300 000贷:投资性房地产累计折旧300 000(2)每月确认租金收入借:银行存款(或其他应收款)400 000贷:其他业务收入出租写字楼租金收入400 000二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产(一)采用公允价值模式的前提条件同时满足以下两个条件:1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市
14、场。2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。(二)采用公允价值模式进行后续计量的会计处理核算要点:1.同样要设置“投资性房地产”科目核算:明细科目为“成本”、“公允价值变动”;2.与采用成本模式计量的区别是:采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧,不再进行摊销,也不需要计提减值准备。3.设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。资产负债表日,投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额,借记“投资性房地产公允价值变动”科目,贷记“公允价值变动损益”科目;公允价值低于原账面价值的
15、差额,做相反的会计分录。待处置该投资性房地产时,将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目。4.取得租金收入,借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”等科目。【例题10计算分析题】210年9月,甲公司与乙公司签订租赁协议,约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用,租赁期为10年。210年12月1日,该写字楼开始起租,写字楼的工程造价为80 000 000元,公允价值也为相同金额,该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场,而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价,甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。在确定该投资性房地产的公允价值时,
16、甲公司选取了与该处房产所处地区相近,结构及用途相同的房地产,参照公司所在地房地产交易市场上平均销售价格,结合周边市场信息和自有房产的特点,210年12月31日,该写字楼的公允价值为84 000 000元。要求:根据上述资料编制甲企业相关的账务处理。甲公司的账务处理如下:(1)210年12月1日,甲公司出租写字楼借:投资性房地产写字楼成本80 000 000贷:固定资产写字楼80 000 000(2)210年12月31日,按照公允价值调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借:投资性房地产写字楼公允价值变动4 000 000贷:公允价值变动损益投资性房地产4 000 000【例
17、题11计算分析题】甲企业为从事房地产经营开发的企业。2009年8月,甲公司与乙公司签订租赁协议,约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用,租赁期为10年。当年10月1日,该写字楼开发完成并开始起租,写字楼的造价为90 000 000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区,所在城区有活跃的房地产交易市场,而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价,甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2009年12月31日,该写字楼的公允价值为92 000 000元。2010年12月31日,该写字楼的公允价值为93 000 000元。要求:根据上述资料编制甲
18、企业相关的账务处理。甲企业的账务处理如下:(1)2009年10月1日,甲公司开发完成写字楼并出租借:投资性房地产写字楼成本90 000 000贷:开发产品90 000 000注:“开发产品”科目相当于房地产企业的存货类科目。(2)2009年12月31日,以公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借:投资性房地产写字楼公允价值变动2 000 000贷:公允价值变动损益2 000 000(3)2010年12月31日,公允价值又发生变动借:投资性房地产写字楼公允价值变动1 000 000贷:公允价值变动损益1 000 000三、投资性房地产后续计量模式的变更1.要求规
19、定:(1)企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。(2)成本模式符合条件的情况下可以转为公允价值模式,但公允价值模式不得转为成本模式。(3)企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一;同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。2.处理:成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,要进行追溯调整,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益(盈余公积、利润分配未分配利润)。具体处理为:借:投资性房地产成本(变更日的公允价值)投资性房地产累计折旧(摊销)(已计提的折旧或摊销)投资性房地产减值准备贷:投资性房地产(账面
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