渝北房地产经济学.doc
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4、地产发展对于研究整个重庆的房地产发展乃至整个经济发展有着重要的意义。一:房地产行业概述作为一种客观存在的物质形态,房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。而房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合
5、性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。二、重庆市渝北区宏观环境1、地理位置和人口 渝北区位于重庆主城东北部,地跨东经1062730地图渝北区1065758、北纬293445300722之间。东邻长寿区、南与江北区毗邻,同巴南、南岸、沙坪坝区隔江相望,西连北碚区、合川区,北接四川省广安地区的华蓥市。渝北区幅员面积1452平方公里,其中耕地4.13万公顷,绿地2万公顷。2010年第六次人口普查,渝北区常驻人口是134.54万人。渝北属亚热带湿润气候区,大陆性季风气候特点显著。具有冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、无霜期长、湿度大、风力小、云雾多、日照少的气候特点。常年平均气温17.3。极
6、端最高气温40,极端最低气温2左右。常年平均降雨量1100毫米左右,平均日照1340小时左右。综合而言,渝北区具有较为良好的地理生态环境。2、经济环境 (1)综合情况:区域经济持续增长,经济总量跃居全市各区(县)第一位。全年实现地区生产总值767.86亿元,按可比价格计算比上年增长15.3%。地区生产总值中,第一产业增加值21.42亿元;第二产业增加值482.14亿元,增长15.9%;第三产业增加值264.31亿元,增长15.3%。第二产业优势进一步突显,占全区生产总值的比重为62.8%,比上年增加3.8个百分点;第三产业增加值比重为34.4%,比上年下降3.4个百分点。 (2)地方财政:渝北
7、区财政收入持续增加,支出结构不断优化。2011年财政收入达50.24亿元,比上年增长33.8%,排名各区县第二。全区金融业健康发展,各项存款、贷款快速增长。年末全区金融机构各项存款余额1563.45亿元,比年初增长了31.3%,其中个人存款余额504.09亿元,增长25.8%。年末贷款余额1400.54亿元,增长44.3%,其中,中长期贷款余额1040.96亿元,增长32.1%。(3)农业与工业: 渝北区农业经济平稳发展,2011年完成农业总产值32.94亿元。全区粮食总产量20.70万吨,比2010年减少1.77万吨。蔬菜总产量39.01万吨,下降6.4%。水果总产量10.04万吨,增长17
8、.5%,其中柑橘5.47万吨,增长31.3%。生猪出栏30.10万头,比2010年下降9.6%。牛奶产量0.99万吨,下降37.8%。 改善农业基础条件,大力推进农业机械化发展水平,2011年末全区农业机械总动力达19.74万千瓦,比2010年增长6.6%。农业投入增加,2011年财政用于农林水务支出3.47亿元,比2010年增长13.8%。 2011年,全区实现工业增加值392.88亿元,按可比价格计算比上年增长14.7%,对全区经济增长的贡献率达50.9%,拉动地区生产总值增长7.8个百分点。全区紧抓重点技术改造项目、新建项目和扶持重点龙头企业,汽摩、装备制造业、电子信息产业等产业集群发展
9、。2011年末全区规模以上工业企业达283户,总产值继续全市领先,达1502.55亿元,比上年增长21.9%。其中轻工业完成工业总产值241.45亿元,比上年增长35.0%;重工业完成工业总产值1261.01亿元,比上年增长19.7%,轻重工业比例为1:5.22。支柱产业,交通运输设备制造业总产值973.10亿元,增长10.2%,占规模以上工业总产值的64.8%;电气机械及器械制造业总产值70.33亿元,占规模以上工业总产值的4.7%。 (4)固定资产投资: 积极推进“六大渝北”建设,投资需求继续增加。2011全年完成固定资产投资524.03亿元,比2010年增长32.3%,投资总额继续保持全
10、市第一。其中建设与改造投资额达297.39亿元,比上年增长49.6%;房地产开发投资226.65亿元,增长14.8%。房地产调控初见成效,商品房施工面积2204.94万平方米,比上年增长0.7%,其中,住宅施工面积1785.35万平方米,下降3.7%。商品房销售面积347.22万平方米,比上年下降1.9%。3、人民生活水平渝北区城乡居民收入持续增长。2011年城市居民人均可支配收入21954元,增长15.0%。城市居民人均消费支出14783元,增长8.1%。农村居民收入快速增长,消费水平明显提高。“超万行动”初见成效,农村居民人均纯收入8319元,比上年增加1545元,增长22.8%,其中:人
11、均工资性收入达到4270元,增长29.41%,占人均纯收入的51.3%,比上年提高2.6个百分点;人均家庭经营收入3119元,比上年增长11.8%。农村人均生活消费支出5621元,增长18.0%,其中用于衣着、居住类、家庭设备用品、交通通讯消费和医疗保健消费支出分别增长40.8%、8.1%、34.4%、41.4%和67.8%。三、 渝北区房地产行业环境 总的发展方针为以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,努力改善人居环境,不断提升城市形象;坚持住房市场化方向,调整供应结构,强化住房保障,建立和完善符合实际的房地产市场体系和住房保障制度;坚持宏观调控,努力实现房地产市
12、场总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定,促进房地产业与经济社会协调发展。渝北区十二五规划。区域经济再跨新台阶。到2015年,地区生产总值突破1500亿元、年均增长20%,总量跃居全市第一、西部前三;地方财政收入(不含北部新区)实现120亿元、年均增长20%;全社会固定资产投资累计完成2500亿元。两江产业核心基本形成。到2015年,规模以上工业总产值突破4000亿元、年均增长28%,社零总额突破500亿元、年均增长20%,基本形成两江产业核心,成为重庆经济重要增长极。国家中心城市展示区形象初显。到2015年,“再造一个大渝北”基本实现,城市建成区面积达到200平方公里,聚集人口达250万,
13、成为国家中心城市主体功能区、形象展示区。“六大渝北”规划目标完成。“六大渝北”(宜居,生态,枢纽,健康,平安,文明)建设,“十二五”时期的规划目标全面完成。“宜居渝北”,居住品质明显改善,建成西部宜居城区;“生态渝北”,森林工程建设任务全面完成,生态修复和环境承载能力显著增强,建成国家生态区;“枢纽渝北”,城市交通管理进一步优化,成为重庆最畅通城区,基本建成以机场为核心、多式联运的西部立体交通主枢纽;“健康渝北”,文体、卫生设施实现标准化,市民健康素质超过全国平均水平,健康保障水平全市领先;“平安渝北”,综合治理工作体系不断健全,安全保障和应急处置能力进一步提升,初步建成全国安全保障型城市示范
14、区;“文明渝北”,全国文明城区创建成果得到巩固,城市特色文化基本形成,市民文明素质明显提高,建成文明型、文化型、思想型的西部文明示范窗口。开放高地效应集中显现。到2015年,进出口总额实现100亿美元、年均增长33%,引进区外资金累计突破1000亿元,入驻世界500强、中国500强企业累计达到100家。统筹城乡取得重大突破。到2015年,完成农转城20万人,城镇化率达到80%。社会民生民利显著改善。和谐社会取得新进展,人民生活质量、安全感和幸福感进一步提高。城乡居民收入年均增长14%、18%左右,城乡居民收入比缩小到2.4:1,“农民人均纯收入超万行动”目标提前实现。教育、科技、文化、卫生事业
15、全面发展,劳动、就业、住房等保障水平整体提升,城镇登记失业率控制在4%以内,主要劳动年龄人口平均受教育年限达到12.1年,城乡居民基本养老保险达到95%,合作医疗保险参保率达到96%以上,人口自然增长率控制在5.5以内。社会管理体系更加完善,社会更趋和谐稳定,群众幸福感指数显著提高。 渝北区政府对未来渝北经济社会发展的战略初步确定定位为“两江核心、重庆门户、西部高地”。一是相对两江新区内的其他两个行政区,渝北拥有纳入面积、建设用地和功能区数量的绝对优势,理应是两江新区城市建设的中心、产业聚集的核心。二是渝北区位优势得天独厚,渝北的发展已融入重庆发展大格局中,必须利用好两江工业开发区、两路寸滩保
16、税港区、北部新区、江北国际机场、重庆会议展览馆等战略平台,进一步扩大开放,加快城市建设,必定成为重庆对外开放第一门户和重庆城市形象展示门户。三是两江新区作为统筹城乡综合配套改革试验的先行区,将加快统筹城乡发展进程,同时强力辐射两江新区渝北外围6镇,促进渝北全域协调发展,使渝北成为西部地区统筹发展、科学发展示范窗口,与东部浦东、北部滨海相呼应。 并按照“以空港新城为核心、以两江内环为重点,西进建设悦来组团、北上建设木古组团、东跨建设龙兴组团、南连建设龙溪组团”的城市空间发展战略,加快建设城市重点区域,不断完善各组团间交通、能源、市政等基础设施。以打造辐射中西部、影响全国的国际会展和旅游目的地的要
17、求,高水平完成悦来生态城规划调整,建设中国西部“会展之都”核心区,基本建成10平方公里、10万人口的悦来新城。大力推进木古片区建设,不断完善基础设施,努力建成15平方公里、15万人口的木古新城。全力支持龙石片区建设,初步建成15平方公里、15万人口的龙石新城。支持北部新区加快大竹林、礼嘉等在建区城市化进程,力争实现北部新区在“十二五”末全域城市化,集聚人口90万人。按照“功能现代、产业高端、总部集聚、生态宜居”的要求,加快空港新城建设,实现国际新城、两路老城、回兴片区有机融合,打造成为国家中心城市展示区核心区。到2015年,基本形成100平方公里、100万人口的城市框架。按照现代化都市区标准,
18、提升完善两路、回兴城市人口聚居区,加快推进空港新城、悦来、鸳鸯、大竹林、礼嘉、御临等六大城市人口聚居区建设,采用政府引导、市场化投入,不断完善新城配套服务设施,增强新城的人口集聚能力。到2015年,基本形成以空港新城为中心,龙溪、悦来和龙兴为副中心的国家中心城市展示区新格局。 而房地产业关联度高,带动力强。促进区域房地产业持续健康发展,提高居民住房水平,是构建和谐社会的重要内容;是拉动经济增长,带动关联产业发展,促进住房消费,扩大社会就业的重要手段;是加快基础设施建设,提升城市形象,提高城市竞争力的重要途径。渝北区作为主城近期城市发展的重点拓展区域,房地产业既迎来了新一轮黄金发展期,又面临着竞
19、争优势减弱、发展后劲不强等诸多挑战。制订实施房地产业发展规划,推进房地产业持续健康发展,是建设长江上游空港强区,率先实现全面小康目标的内在要求,是加快城乡统筹发展进程,推进经济社会又好又快发展,从根本上解决“三农”问题,实现城乡互动共荣、南北协调发展的迫切需要。 随着重庆轨道交通的快速发展,无疑将对重庆楼市传统意义上的几大板块造成冲击,也改变着人们对地域价值的观念,在今后的十多年里这种改变将越来越明显,这在某种程度上也可以说轨道交通改变了重庆房地产市场的格局。 轨道交通对于重庆人来说并不陌生,自2005年开始已经正式运行8年的轻轨2号线,就是重庆人轨道交通梦想的起始。尤其在道路建设与汽车增量无
20、法保持一致的今天,包括1、2、3、6等轨道交通线路已是重庆市民出行的主要交通方式。从全世界范围看,轨道的修建,无疑将带动相关地区的发展,推动房地产的升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。交通条件的改善能够增加客流量,缩短与城市中心区域的相对距离,极大地改善较远区域区位形象,对轨道沿线的楼盘,无疑存在明显的正向效应。3号线开通以来,极大地方便了渝北区居民的出行,同时更带动了渝北区房地产市场的发展,也吸引了更额287.2亿元、增长24.7%,高出全市平均水平6个百分点,总量位居主城第四;实现商品销售总额581.73亿元、增长38.3%,增速居主城九区第一;限额以上社会消费品零售额实现254.47亿元、
21、增长27.1%。 2011年房地产开发投资226.65亿元,增长14.8%。房地产调控初见成效,商品房施工面积2204.94万平方米,比上年增长0.7%,其中,住宅施工面积1785.35万平方米,下降3.7%。商品房销售面积347.22万平方米,比上年下降1.9%。2011年渝北城市建设不断升级,城市环境进一步优化。“宜居渝北”重点项目顺利推进,全年完成97.7万平方米主城干道改造和居住区综合整治,建成2个城市广场,3个城市公园,13个社区公园,城市整体形象大幅提升。将“畅通重庆”建设落到实处,全年打通18条城市断头路,完成22万平方米道路绿化。 房地产企业作为房地产行业发展的主体,其重要意义
22、不言而喻。在我国房地产开发任务基本上是由国有性质的旧城改造公司来完成的,可以说,重庆房地产业是从1995年真正起步的。长期以来,重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响,发展十分缓慢。80年代开始,国家推进了城镇住房制度改革;98年开始停止住房实物分配后,再加上住房公积金和商业性住房金融的实施,使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。尤其是重庆市直辖后国民经济快速协调发展,全社会固定资产投资以高于20%的速度飞速发展。至2003年底,房地产投资量达327.9亿元,比2002年增长25.01%,特别是2005年至2007年上半年房价持续快速上涨。2008年,重
23、庆市房地产开发投资完成额991.00亿元,同比增长16.6%,占全社会固定资产投资比重为24.5%,2011年重庆市房地产开发企业完成投资突破2000亿元大关,达2015.09亿元,同比增长24.4%。较一季度回落19.0个百分点,较上半年回落10.6个百分点,较前三季度回落9.5个百分点,开发投资增速呈现出不断放缓的发展趋势,较近十年全市房地产开发投资平均增速27.8%略低3.4个百分点,2012年重庆房地产开发逐步趋稳,全年全市房地产开发投资2508.35亿元,同比增长24.5%;2013年前三季度全市房地产开发投资2112.19亿元,同比增长20.6%,较一季度降低4.7个百分点,较二季
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