房地产开发全过程流程图.doc

房地产开发全过程流程图

项目开发整体操作流程（一）投资决策
开发部
拓展部
市场策划部
设计管理部
成本管理部
财条部
销售部
工程部
运营部
物业部
总经理
通过对市场和政策的分析，明确重点投资区域

招投标文件的限制
投资决策
可行性研究报告
概念设计方案
财务分析、资金筹措方案
成本测算
深入市场调研、项目定位分析等
项目初步判断
项目建议书
初步市场调研—提供竞争楼盘及周边配套分析等
意向性选址、土地买卖谈判、初步勘察、城市规划意向

项目技术
指标分析

意向地块的获取

项目开发整体操作流程（二）规划设计
开发部
拓展部
市场策划部
设计管理部
成本管理部
财条部
销售部
工程部
运营部
物定渐
总经理

意向地块的获取

签署土地出让合同

项目开发
建议书
建设用地规划许可证
项目责任书、项目考核指标的编制
土地勘测单位招投标
营销推
广策划
首期土地
款的支付
成本预算
设计单位
招投标

参加方案讨论，意见反馈

总体规划设计方案

规划局审核报批

日期、消防、园林、卫生、规划、交警、电信等部门前期征询
初步设计阶段

建委召开初步设计评审会

取得扩初批文

成立招评标小组
报建

施工图设计阶段

环保、环卫、交警、卫生防疫人防、防震等部门审施工图通过
施工图会审

监理单位、总包单位招投标

施工图充备

项目开发整体操作流程（三）建设实施
开发部
拓展部
市场策划部
设计管理部
成本管理部
财条部
销售部
工程部
运营部
物定渐
总经理

施工图充备
监理单位、总包单位招投标
取得土地证
支付完全部土地款
建筑工程规划许可证
质监、安监站报监
建筑工程施工许可证
建设施工
开始
确定推广销售策略
办理抵押贷款
营造销售环境
分包单位招投标

项目开发整体操作流程（四）竣工交付
开发部
拓展部
市场策划部
设计管理部
成本管理部
财条部
销售部
工程部
运营部
物定渐
总经理

营造销售环境

完成物业招标

销售许可证

完成物业管理方案
正式开盘

办理撤抵
押等工作

配套工程规划及投招标

推广及销售活动

市政管线工程规划许可证
工程完工总结

建设工程竣工规划验收

工程结算

接管物业竣工资料
交付使用许可证
办理竣工验收备案

房屋户权证
办理入住手续

设计单位作总体规划方案
设计单位作调整后再提呈最佳总体规划方案
规划单位及其他管理部门出具审批意见
政府规划部门审核颁布发批文
调整完善总体规划方案再
报批政府规划管理部门
指示设计单位按政府部门
及建设单位意见进行调整
设计单位出竞标方案
经会审后将总本规划方案送交规划管理部门审核
编制项目规划设计任务委托书
评审方案及选定设计单位
组织设计单位招标
项目投资及规划建议

总体规划设计方案审核工作流程

建设单位向规划管理部门申请《建设用地规划许可证》
管理部门核发《建设用地规划许可证》
建设单位凭《建设用地规划许可证》向土地管理部门申请《建设用地批准书》
规划设计方案批准
规划管理部门审核建设项目规划设计方案
设计院进行项目规划设计方案
修改规划设计方案
住宅、环保、消防、卫生、
绿化、交通等管理部门审核意见
建设单位向规划局送审建设规划设计方案
建设单位选址意见书管理过程

申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程

初步设计方案审核意见
政府管理部门
出具审批意见
组织初步设计方案专家审批会
组织审查初步设计方案图纸
递交勘察报告于设计院
组织勘察单位招标评审会
规划管理部门核发总体规划方案批文

建设单位征询有关政府
管理部门对规划方案意见

勘察单位出具勘察报告

设计院按报告作设计图

设计院按报告作设计图

设计院按意见调整初步设计

评定最佳初步设计方案，满足政府及建设单位要求

勘察及初步设计工作流程

景观设计单位根据意见完善施工图
接受景观设计施工图及招标
评估景观施工图纸设计预算
及发出修改指示
景观设计单位作深化景化设计
景观设计单位出
具设计方案
委托景观设计作深化设计会审
选定最佳景观设计方案深化
方案评审会结合规划、设计、营销、预算等观点考虑方案
组织园林景观单位竞标

景观设计单位进行施工图设计及修改

园林景观规划工作流程
否
是
提交环境影响评价报告书
专家评审意见
编制环境影响评价报告书提出环境保护建议和针对性措施及结论
建设项目环境影响调查分析
环 境 现 状 调 整
地 块 状 态 调 查
环境影响预测
确定各单项环境影响评价的工作等级标准
筛选重点环境评价项目
委托有资质的环境影响评价单位
建设单位提出已批准的建设项目规划方案

国家、地方有关法规、

环境影响评价报告书工作流程

设计院进行施工图设计
建设单位申请《建设工程规划许可证》
规划管理部门核发《建设工程规划许可证》
规划管理部门核定规划设计方案
住宅、环保、消防、卫生等部门意见
设计院进行方案规划设计
建设单位送审设计方案
规划管理部门核定设计范围,提出规划设计要求
建设用地规划管理过程
建设单位申请核定设计范围和规划设计要求
建设单位向市测绘院晒印地形图
在原有基地上且不改变土地使用性质的建设工程项目
需改变土地使用性质或征用划拨土地或属土地使用权出让的建设工程项目
情况一 情况二

申领《建设工程规划许可证》工作流程
评 标
进 行 招 标
招 标 准 备
审核合同
签证中标通知书
招标办监督见证评标
投标单位递交标书
核准招标补充文件
投标单位领取标书
审核招标文件
招标办审核招标项目登记表
签定承包合同
决标及签发中标通知书
评估及询标
开标确认有效标报价
接收标书文件资料
编制招标补充及修正文件
组织现场踏勘及答疑会
发招标文件通知书
投标单位资质预审
编制招标文件
招标登记
成立评标决策小组
建设单位成立招标小组

建设工程项目招标一般流程
建设单位申请《建设工程施工许可证》
施工图纸审查通过证书
质量安全监督申报表
监理中标通知书及监理合同登记
施工中标通知书及施工合同签订及登记
建设单位项目施工招标管理过程

建设工程管理部门核发《建设工程施工许可证》

申办《建设工程施工许可证》工作流程

征求有关专业管线管理部门意见
向城市测绘部门晒印综合管线图
建设单位向市政管线和交通部门申请管线施工和掘路许可手续
规划管理部门核发《市政管线建设工程规划许可证》
建设单位申请《市政管线建设工程规划许可证》
规划管理部门审定市政管线工程设计方案
建设单位委托设计单位进行管线工程设计及送审方案
规划管理部门核定市政管线规划设计要求
建设单位申请市政管线工程规划设计要求

按意见修改

申办《市政管线工程规划许可证》工作流程

若建设工程涉及
道路规划红线
建设单位申请道路规划红线界桩

城市规划管理部门订立道路红线

施工单位现场放样
建设单位申请复验灰线

按意见修改

城市规划管理部门复验灰线

建设工程竣工
建设单位申请建设工程竣工规划验收

按意见修改

若违法
按违法建设查处
城市规划管理部门进行规划验收

城市规划管理部门核发竣工规划验收合格证明

建设单位向房地管理部门申请房屋产权登记

申办《建设工程竣工规划验收》
及《房屋产权登记》监督流程

竣 工 前 期
物业委员会成立，新物业公司全面接管
协调小业主与建设和施工单位的连系
交付钥匙，办理入住管理手续
物业管理班子正式入驻
接受移资料，协调维修整改时间安排
安排检查整改要求，明确移交手续
配合销售宣传推广工作
从物业管理角度参与项目设计评审
选定及委托物业管理公司
建设单位邀请物业公司提出物业管理建议

竣 工 移 交

竣 期 服 务

物业管理及移交工作流程

项目工程依合同完工

施工单位完工自检
施工单位准备完工资料

监理单位审核竣工申请

资 料 不 齐 备

检验不合格
监理单位现场检验

不合格进行整改

建设单位正式验收

建设单位申请（交付使用许可证）

不合格限期整改

政府管理部门审核申请

核发《交付使用许可证》

其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落