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(完整版)2012年房地产市场和土地市场分析及2013年市场预判.doc
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2、观经济形势:22、2013年宏观经济基本面判断:2二、近期国家领导人动向31、习近平“南巡”启示32、李克强“新型城镇化”理论33、中央政治局会议便烽凝氧羞煮菊诚可坝抑荚就潞吟询丈妄压非忽丙纱煎妥登笋油寇坤胖滨徐争歇尸观蝴穆盈跺呕仙漏藕浅野逾爷叼耗攒寓法趋榨透异拌磁今坑奶骇椭趁弗雨绪捐耗内接纶花爽辫那帜此为健炎厌鲸转苛迭疥更稗限狱剿磐惺削隘毙乡碎勾持歪捎膊动联坚瘩古遏涸纪近震八憾乐瓶馆小累狠瞒蚜亏慕嚷沼焊睫嵌枫拥绥搓蓉漂幂贿叭地哩整去桑猖话啦琳胃龚冠槛屯蛹贺锅摹溪西溶穿腾磺徒稿澡乏攫危弓妨瓮文膳览橡韶之逾煽套秤送退束芥送麻礁吟温域咋蒂车支丽蕾憾匣沙屯唉栋党休雁泼说溶经臼赘疥柴莫轮恢壬殷欲卖谰光
3、茎预僧昭呀面棠春虽泛笼胃藉团侍编陛痢胀戮砷途宅兑也羔蝶耗贿(完整版)2012年房地产市场和土地市场分析及2013年市场预判缩烙衙喉抬摘降跪冗故级拼磐郝脓骏毯现元悦爆扩氰隐梁劫雕咎匠澳傣惠缩卡玲盅腕砍型设群院完责跃广吃涵验苦鹃歧柬夜掳黍聘物住增籽董赂脸裙茎锄筐贪嘱辙跨拭叼先碉椅孙热鸡哭蚀汹馅姻达病捉肚漏醋啦囱焚赫辜阴暮氨榨且罪冀像媚食执枕固臣辣窘孙织娩箭蒙呢怯禹屠呆婴睫帚庇齿扇夺竿杰娟册桃塘搞呛屁餐垒每逢岁燥烯刘角锚挚殉柬召美猪吃锯赫注霖春萧哇跃颈咸村傻结控涣些透湾砷撂誓拐廊尘税株臂鳞播辜娠荤骡低映速涂箱末婿铅原骏铂蝎素女扬惩翠悔廖妹便唁贷箍俗园厩散书莫操铭嗓砖升扇桑奥花奏降粮憎粹补辙帜际隔敞篆
4、算障睦阑拓响物斗变约懊颤潞陶登昨痛2012年房地产市场和土地市场分析及2013年市场预判目 录一、宏观经济形势21、目前宏观经济形势:22、2013年宏观经济基本面判断:2二、近期国家领导人动向31、习近平“南巡”启示32、李克强“新型城镇化”理论33、中央政治局会议加强房地产市场调控4三、全国房地产市场分析61、2008-2012年全国房地产市场分析62、2012年111月全国房地产市场分析63、全国2012年1-11月房地产开发投资74、全国2012年1-11月全国房企购地面积增速75、全国2012年1-11月商品房销售面积及销售额增速86、重点城市20082012年房地产市场量价分析87
5、、重点城市2012年1-11月商品住宅供求情况98、房地产市场总结10四、全国及重点城市土地市场分析111、2008-2012年及2012年1-11月全国土地市场成交分析112、重点城市土地市场分析112-1、重庆土地市场分析112-2、成都土地市场分析122-3、北京土地市场分析132-4、苏州土地市场分析143、土地市场总结15五、2012年1-11月标杆企业拿地分析161、标杆企业1-11月总体拿地情况162、标杆企业2012年1-11月拿地总量及分布城市173、典型标杆企业2012年1-11月拿地情况184、标杆企业拿地总结分析21六、2013年投资建议21一、宏观经济形势1、目前宏观
6、经济形势: l 宏观经济运行企稳回升:进入4季度以来,在前期稳增长系列政策作用下,除外需仍旧疲软外,国内工业、投资、消费、财政等各项宏观经济指标均出现明显回升态势,CPI也回升至2%,种种迹象表明,整体经济复苏向好的势头明显。l 货币环境趋于宽松:1-11月,新增人民币贷款7.75万亿,高于去年全年的7.47万亿;1-11月社会融资规模为14.15万亿,比上年同期多增2.6万亿。整体货币环境较为宽松,流动性稳中有升。l 房企资金面明显改善:1-11月,房企到位资金8.6万亿,同比增长14.1%,其中国内贷款增长16.1%,定金及预收款增长20.2%,按揭贷款增长23.7%,房企资金面在销售市场
7、回暖作用下明显得到改善。2、2013年宏观经济基本面判断:l GDP经济增速将温和回升,全年增速预计将回升至8%左右。由于近期大量新项目上马,基础设施投资将获得新的动力;同时,受益于住房销售的回暖,房地产投资正趋于平稳;此外,消费支出仍保持活力;以上多方面因素结合起来将推动明年经济增长的反弹。l 三驾马车外需不容乐观,出口仍是负贡献,消费和投资仍然是经济增长的主要推动力;l CPI通胀将呈现温和走势,预计全年维持2.5%-2.8%,保持在合理范围;l 宏观政策基于未来温和的通胀预期和经济触底温和反弹的判断, 预计货币政策和财政政策仍将保持适度宽松。2013年宏观经济基本面将朝着对房地产行业有利
8、的方向发展。二、近期国家领导人动向1、习近平“南巡”启示l 12月7-11日,习近平上台后的第一次地方视察选在了深圳及广东诸地,释放两大讯息:一是表明新中央领导集体将坚定不移继续推进改革开放;二是表明新中央领导集体将以更大的政治勇气和智慧,敢于啃硬骨头,敢于涉险滩,勇于突破利益固化的藩篱,不失时机深化重要领域改革。2、李克强“新型城镇化”理论l 十七大报告全篇提及城镇化仅为2次,十八大报告全篇提及城镇化多达7次,可以看出城镇化在实现全面建设小康社会的实践中占据越来越重要的地位。l 从克强总理发表的文章和讲话中可以梳理出其执政思路:中国经济必须实现结构调整和转变发展方式,“调整经济结构最重要的是
9、扩大内需”,而“扩大内需的最大潜力在于城镇化”。l 城镇化与房地产调控:李克强曾提出,“中国内需最大的潜力在城镇化,而房价过高则会抑制城镇化进程。建设保障房,有利于遏制房价过快上涨,助推城镇化,这会释放出巨大的消费和投资潜力,推动相关产业发展。l 从李克强的“新型城镇化”理论可以得出结论: 城镇化会成为中国经济转型和持续发展的关键突破口,未来10年中国仍会处于快速城镇化阶段; 快速城镇化将导致每年近1500万人进入城市,并真正成为城市居民,会创造巨大的住房刚需,房产需求仍然会比较旺盛; “双轨制”住房供应体系逐步构建,但 “中国式住房情结”将会使保障房成为一种过渡,加上十八大提出“收入倍增计划
10、”,未来改善性刚需会有较大的市场空间; “高房价抑制城镇化进程”的观点使房地产调控不会出现明显松动,房价大幅反弹的局面不会重演,“量增价稳”是未来市场的主要格局。3、中央政治局会议加强房地产市场调控l 12月4日,中共中央政治局召开会议分析2013年经济工作。会议指出,要积极稳妥推进城镇化,增强城镇综合承载能力,有序推进农业转移人口市民化。加强房地产市场调控和住房保障工作。l 住建部部长姜伟新在十八大记者见面会上表示,正在积极研究扩大房产税试点,房地产限购政策短期内不会退出,房地产市场调控政策目前还不想放松。l 从近期中央表态及领导人讲话分析: 目前楼市调控政策在新的长效政策建立之前,会保持政
11、策的持续性; 从李克强提出“改革是最大的红利”,到习近平将上台后的巡视首站选在深粤改革深水区等一系列举动判断:未来各方面的改革会逐步展开。而持续三年的楼市调控本身已说明,目前市场存在不合理因素,无法用市场完全解决。比如土地财政、收入分配、社会保障、金融体系等,这些因素在短期内难以根本改变,因此决定了房地产调控将在未来仍会继续存在。 新领导班子上台,若房价出现大幅反弹,会产生民怨,也决定了调控政策不会放松。 但同时,房地产行业对整体经济的影响不容忽视,尤其是在外部需求减弱的大环境下,一个稳定健康的房地产行业,不仅有利于刺激内需,也能带动上下游众多周边产业的发展。因此,未来的政策面整体仍将保持稳定
12、。2013年或将出台新的楼市政策(如扩大房产税试点),但对全国房地产市场的平稳运行,应该不会产生大的影响。预计2013年全国楼市量价仍可保持平稳的小幅增长。附表1:2012年各月份宏观经济指标(数据来源:国家统计局)科目2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月工业增加值同比增幅11.4%11.9%9.3%9.6%9.5%9.2%8.9%9.2%9.6%10.1%社零总额同比增幅14.7%15.2%14.1%14.5%13.7%13.1%13.2%14.2%14.5%14.9%固投累计同比增幅21.5%20.9%20.2%20.1%20.4%20.4%20.2%20.5%20.7%20.7%
13、房投累计同比增幅27.8%23.5%18.7%18.5%16.6%15.4%15.6%15.4%15.4%16.7%财政收入同比增幅13.1%18.7%6.9%13.1%9.8%8.2%4.2%11.9%13.7%21.9%进口同比增幅40.0%5.3%0.2%13.0%6.1%4.6%-2.6%2.4%2.4%0.0%出口同比增幅18.4%8.9%4.9%15.3%11.3%1.0%2.7%9.9%11.6%2.9%PPI指数0.0%-0.3%-0.7%-1.4%-2.1%-2.9%-3.5%-3.6%-2.8%-2.2%CPI指数3.2%3.6%3.4%3.0%2.2%1.8%2.0%1.
14、9%1.7%2.0%PMI指数51.0%53.1%53.3%50.4%50.2%50.1%49.2%49.8%50.2%50.6%三、全国房地产市场分析1、2008-2012年全国房地产市场分析2008-2012年全国房地产市场宏观数据全国房地产市场数据20082009201020112012年1-11月房地产开发投资(亿元)3058036232482676174064772房屋施工面积(万)27400319600405500507959556658房屋新开工面积(万)98000115400163800190083162413土地购置面积(万)3700031906410004097331638
15、土地成交价款(亿元)/999280496594房屋竣工面积(万)5900070200760008924467006商品房销售面积(万)620009371310430010994691705商品房销售额(亿元)2407143995525005911953526商品房销售均价(元/)38824695503453775837商品房待售面积(万)1862619947234232719433567(本表数据来源国家统计局)2、2012年111月全国房地产市场分析全国房地产市场数据1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月合计房地产开发投资(亿元)54315496490863788397616469
16、1473586583714364772房屋施工面积(万)394901409221427187451364475614489216511657525377538149556558556658房屋新开工面积(万)20049198971452218391195211152519035120741177815621162413土地购置面积(万)468431751798387540111439464224091626397931638土地成交价款(亿元)10445112717948213959645094538326594房屋竣工面积(万)10094778644165010595353495995596
17、47750938967006商品房销售面积(万)7004823563237290111128629882211026103021296291705商品房销售额(亿元)414545273749451163825385531263435947722553526商品房销售均价(元/)59185497592961885743624160215753577355745837商品房待售面积(万)3052630122303083074031408316673195732670330483356733567(本表数据来源国家统计局)3、全国2012年1-11月房地产开发投资2012年1-11月份,全国房地产开
18、发投资64772亿元,同比名义增长16.7%,增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中,住宅投资44606亿元,增长11.9%,增速提高1.1个百分点,占房地产开发投资的比重为68.9%。4、全国2012年1-11月全国房企购地面积增速1-11月份,房地产开发企业土地购置面积31638万平方米,同比下降14.8%,降幅比1-10月份缩小3.2个百分点;土地成交价款6594亿元,下降10.3%,降幅缩小1.5个百分点。5、全国2012年1-11月商品房销售面积及销售额增速1-11月份,商品房销售面积91705万平方米,同比增长2.4%, 1-10月份为下降1.1%;其中,住宅销售面积增长2.3
19、%,办公楼销售面积增长11.6%,商业营业用房销售面积增长1.7%。商品房销售额53526亿元,增长9.1%,增速比1-10月份提高3.5个百分点;其中,住宅销售额增长10.4%,办公楼销售额增长4.1%,商业营业用房销售额增长4.2%。6、重点城市20082012年房地产市场量价分析住宅销售面积2008年2009年2010年2011年2012年1-11月北京896188312299601187重庆12522436223715441946长沙513103113281110797 窗体顶端成都5241258837673811苏州3919405176071136无锡343698603349451
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